「毎月の管理手数料5%がもったいない…自分でやれば全部利益になるのに」
「今の管理会社の対応が遅いから、いっそ自分で管理しようかな」

賃貸経営をしているオーナー様なら、一度は「自主管理」を検討したことがあるのではないでしょうか。
確かに、経費を削減して手残りを増やしたいというお気持ちは痛いほど分かります。

しかし、安易な自主管理への切り替えは、コスト削減どころか「時間と精神の浪費」や「空室リスクの増大」を招き、結果的に損をしてしまうケースが後を絶ちません。
実は、プロに任せつつコストを極限まで抑える「第三の選択肢」が存在することをご存知でしょうか？

この記事では、不動産のプロが「自主管理のリアルなデメリット」を包み隠さず解説し、リスクを回避しながら収益を最大化する具体的な方法をお伝えします。
最後まで読めば、あなたの賃貸経営における「最適解」が見つかり、明日からの運営が劇的に楽になるはずです。

まずは結論！自主管理は「コスト削減」になるが「割に合わない」リスクが高い

自主管理最大の魅力は、管理会社へ支払う手数料（一般的に家賃の5%程度）をゼロにできることです。
しかし、その対価として発生する業務量とリスクを天秤にかけると、多くのオーナー様にとって「割に合わない」選択となるのが現実です。

まずは、自主管理と委託管理の違いを整理し、なぜリスクが高いと言われるのか、その構造を理解しましょう。

1. 【比較表】自主管理と管理委託（一般・イエツグ）の違い

賃貸管理には、オーナー様が全て行う「自主管理」、一般的な管理会社に任せる「管理委託」、そしてイエツグが提案する「ゼロ円管理」の3つのパターンがあります。
それぞれの違いを以下の表にまとめました。

このように、自主管理は費用がかからない反面、全ての業務負担がオーナー様にのしかかります。
一方、イエツグのゼロ円管理は、プロのサポートを受けながら手数料もかからないという、いいとこ取りの仕組みなのです。

2. 大家さんの時給換算で考えると「大赤字」になる現実

自主管理で節約できる金額は、家賃10万円の物件なら月5,000円です。
では、その5,000円のために、あなたは月に何時間を使えるでしょうか。

入居者からの電話対応、業者手配、入金確認、現地清掃など、細々とした業務に月5時間かかったとします。
これを時給換算すると、なんと時給1,000円です。
本業をお持ちのオーナー様や、経営判断に時間を使いたい投資家様にとって、この労働単価は見合っていると言えるでしょうか。
「自分の時間はタダではない」という視点を持つことが重要です。

3. 「空室」が埋まらないリスクが最大の損失要因

自主管理の最大のリスクは、実は手間の問題ではなく「空室期間が長引くこと」です。
不動産仲介会社は、管理を任されている物件や、広告費が出る物件を優先して入居者に紹介する傾向があります。

自主管理物件は、どうしても不動産会社の優先順位が下がりがちです。
たった1ヶ月空室が伸びるだけで、数年分の管理手数料節約分が吹き飛んでしまうことも珍しくありません。
「入居者付け」の強さこそが、賃貸経営の生命線なのです。

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【実録】大家さんが悲鳴を上げる「自主管理」の5大デメリット

「自分ならできると思っていたけれど、こんなに大変だとは…」
実際に自主管理を始めたものの、限界を感じて管理会社へ移行されるオーナー様は少なくありません。
現場で実際に起きている、自主管理の厳しい現実を5つご紹介します。

1. 24時間365日！深夜や休日も止まらない「入居者クレーム対応」

自主管理を選んだ瞬間から、あなたは入居者様にとっての「24時間対応のコールセンター」になります。
「上の階がうるさい」「水が出ない」「鍵をなくした」といった連絡は、深夜や休日、旅行中であろうとお構いなしに入ります。

特に騒音トラブルなどの入居者間トラブルは、感情的になりやすく解決が困難です。
対応を誤れば、退去や損害賠償請求に発展するリスクもあり、精神的な負担は計り知れません。

2. 家賃滞納が発生した時の「精神的ストレス」と法的リスク

毎月の家賃入金確認も地味ながら大変な作業ですが、もっと恐ろしいのは「滞納」が発生した時です。
電話や訪問で督促を行う必要がありますが、連絡が取れない入居者への対応は非常にストレスがかかります。

さらに、法的な知識なしに強引な取り立て（鍵の交換や荷物の搬出など）を行うと、逆にオーナー様が訴えられる可能性があります。
滞納回収のプロではない個人が対応するには、あまりにもリスクが高い業務です。

3. 「客付け」が弱い！レインズ未登録で機会損失を生む構造

前述の通り、自主管理物件は入居者募集（客付け）で苦戦しがちです。
個人のオーナー様は、不動産会社専用の物件情報ネットワーク「レインズ（REINS）」に物件を登録できないため、情報の拡散力が圧倒的に不足します。

地元の不動産屋さんに頼んで回るというアナログな方法もありますが、ネットで部屋探しをする現代においては限界があります。
「部屋は見てもらえなければ存在しないのと同じ」であり、これが空室長期化の最大の原因です。

4. 退去立会い・敷金精算での「ガイドライン」対応の難しさ

入居者が退去する際の立ち会いと、原状回復費用の精算は、最もトラブルになりやすい場面です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を熟知していないと、入居者に請求できる範囲を正しく判断できません。

「クロス（壁紙）の汚れはどちらの負担か」「減価償却はどう計算するか」など、専門知識を持った入居者と言い争いになり、言いくるめられて費用を負担させられるオーナー様もいらっしゃいます。

5. インボイスや改正民法…専門知識のアップデート限界

不動産に関する法律や税制は、頻繁に改正されます。
最近ではインボイス制度への対応や、改正民法による連帯保証人の極度額設定など、知らなかったでは済まされない重要な変更が続いています。

本業の合間にこれらの情報を常にキャッチアップし、契約書や運用ルールに反映させるのは至難の業です。
知らず知らずのうちに法令違反の状態になり、大きなトラブルの火種を抱えてしまうリスクがあります。

ゼロ円賃貸管理（面倒なクレーム対応や督促もすべて0円で代行します）

数字で検証！「管理費5%の節約」は本当に得なのか？

「それでもやっぱり、毎月の支払いが減るのは魅力的だ」
そう思われるかもしれません。では、具体的な数字を使ってシミュレーションしてみましょう。
目先の数千円を節約することが、トータルの収益にどう影響するのかを検証します。

1. シミュレーション：空室が1ヶ月伸びれば年間の節約分は消える

家賃10万円の物件で、管理手数料が5%（5,000円）だとします。
自主管理で浮くお金は、年間6万円です。

しかし、募集力の弱さで次の入居者が決まるのが1ヶ月遅れたらどうなるでしょうか。
家賃1ヶ月分の10万円の損失が発生します。
この時点で、1年かけてコツコツ節約した6万円以上のマイナスです。
空室対策のプロに任せて早期に入居者を決める方が、結果的に手元に残るお金は多くなるのです。

2. リフォーム費用が高くつく？業者とのコネクション不足による損失

退去後の原状回復工事や、設備の修繕費用も大きな出費です。
管理会社は工事業者と提携しており、ボリュームディスカウント（大量発注による割引）が効くため、安価に工事を発注できるケースが多いです。

一方、個人オーナー様がネットで探した業者に単発で依頼すると、どうしても割高な見積もりになりがちです。
管理費を節約しても、修繕費で高くついてしまっては意味がありません。
「プロのコネクション」を利用できるのも、管理委託の隠れたメリットです。

3. 機会損失を考慮した「トータル収益」で判断すべき

賃貸経営の目的は、管理費をゼロにすることではなく、「最終的な利益（キャッシュフロー）を最大化すること」はずです。
コスト削減だけに目を奪われると、空室損失や修繕費の増大、そして何よりご自身の貴重な時間の損失という「見えないコスト」を見落としてしまいます。

トータルで見たとき、自主管理は「ハイリスク・ローリターン」な選択になりがちです。
経営者としての視点で、収益全体を俯瞰して判断することが大切です。

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諦めるのは早い！自主管理の「安さ」と管理委託の「安心」を両立する方法

「自主管理が大変なのは分かったけど、やっぱりコストはかけたくない」
そんなオーナー様にこそ知っていただきたいのが、イエツグの「ゼロ円賃貸管理」です。
なぜ無料でプロの管理が受けられるのか、そのカラクリとメリットを解説します。

1. そもそもなぜ管理手数料が必要？「ゼロ円」で管理できる仕組みとは

一般的な管理会社は、毎月の「管理手数料」を収益源としています。
しかしイエツグは、「入居者付け（仲介）」による成功報酬を主な収益源とするビジネスモデルを採用しています。

入居者が決まった時にいただく仲介手数料や広告料で運営が成り立っているため、毎月の管理手数料をいただく必要がないのです。
オーナー様にとっては、入居が決まるまでは費用が発生せず、入居中もランニングコストがかからない、極めて合理的な仕組みと言えます。

2. イエツグの「ゼロ円賃貸管理」なら入居者対応も募集もタダ

「無料だからサービスが悪いのでは？」と心配されるかもしれませんが、ご安心ください。
イエツグのゼロ円管理には、以下の充実したサービスが含まれています。

• 24時間365日のトラブル対応（専門業者と連携）
• 家賃滞納保証（保証会社との連携で督促業務ゼロ）
• 強力な入居者募集（ポータルサイト・レインズ掲載）
• 退去精算・原状回復手配（プロによる適正査定）

自主管理で大変だった業務を、すべて丸投げしていただいて構いません。
費用はゼロのまま、大手管理会社と同等以上のサービスを提供いたします。

3. 成功報酬型だからこそ「空室を埋める」本気度が違う

定額の管理手数料をもらっている管理会社は、極端な話、空室があっても毎月の収入は入ってきます。
しかし、イエツグは入居者を決めなければ収益になりません。

だからこそ、「空室を埋める」ことへの本気度が違います。
物件の魅力を引き出す写真撮影、適正賃料の提案、広範な広告展開など、早期成約に向けて全力を尽くします。
オーナー様とイエツグの利害が一致しているからこそ、最強のパートナーになれるのです。

4. 自主管理から「ゼロ円管理」へ切り替えて収益アップした事例

実際に、自主管理からイエツグへ切り替えられたオーナー様の事例をご紹介します。
家賃8万円のアパートを4室所有していたA様は、自主管理の限界を感じてご相談にいらっしゃいました。

切り替え後、毎月の管理業務から解放されただけでなく、イエツグの募集力により半年空いていた1室がわずか2週間で成約。
管理手数料もかからないため、年間で約40万円の収益アップ（満室稼働＋管理費削減効果）を実現されました。
「もっと早く頼めばよかった」とのお言葉をいただいています。

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それでも自分でやる？自主管理に向いている人・向いていない人

ここまでゼロ円管理のメリットをお伝えしましたが、全ての物件で自主管理がNGというわけではありません。
ご自身の状況と照らし合わせて、最適な管理方法を選びましょう。

1. 【向いている人】専業大家でDIYができ、近隣に住んでいる

自主管理に向いているのは、以下のような条件を満たす方です。

• 専業で時間に余裕があり、いつでも現地に駆けつけられる。
• 簡単な修繕（水栓交換やクロス補修など）を自分で楽しめる（DIY）。
• 入居者とのコミュニケーションが好きで、苦にならない。

これらに当てはまるなら、自主管理を趣味と実益を兼ねたライフワークとして楽しむことができるでしょう。

2. 【向いていない人】サラリーマン大家・副業・遠方居住者

逆に、以下のような方は自主管理には不向きであり、リスクが高すぎます。

• 会社員などで日中は連絡が取れない。
• 物件が自宅から遠く、すぐに行くことができない。
• 法律や設備の知識がなく、トラブル対応に自信がない。
• あくまで投資として、手間をかけずに収益を得たい。

無理をして自主管理を続けても、プライベートを犠牲にするだけで、長続きしません。
早めにプロへの委託を検討すべきです。

3. 自分のライフスタイルに合わせて「管理方法」を見直そう

賃貸経営は長期戦です。
始めた当初はやる気に満ちていても、年齢を重ねたり、ライフスタイルが変わったりすれば、管理の負担感も変わってきます。

「今まで自分でやってきたから」と固執せず、今の自分にとってベストな方法は何か、柔軟に見直すことが大切です。
もし少しでも負担を感じているなら、それは管理方法を変えるタイミングかもしれません。

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賃貸管理に関するよくある質問

最後に、賃貸管理の移行に関してよくいただく質問にお答えします。

Q. 管理会社を途中で変更することは可能ですか？

A. はい、可能です。
現在の管理会社との契約内容（解約予告期間など）を確認する必要がありますが、基本的にはオーナー様の意思で変更できます。
イエツグでは、管理会社の変更手続きや、入居者様への通知などの引き継ぎ業務もサポートいたしますので、ご安心ください。

Q. ゼロ円管理の場合、他の費用が高くなることはありませんか？

A. いいえ、不当に高い費用を請求することはありません。
修繕工事などが発生した場合は実費をご負担いただきますが、事前に必ずお見積もりを提示し、ご了承いただいてから実施します。
オーナー様の利益を損なうような隠れコストはありませんので、安心してお任せください。

Q. 入居者募集（客付け）だけを依頼することはできますか？

A. はい、可能です。
「普段の管理は自分でするけど、入居者が決まらない時だけ手伝ってほしい」というご依頼も承っております。
イエツグの募集力を活用して、満室経営を目指しましょう。
もちろん、その後の管理も任せたいと思われたタイミングで、管理プランへの移行もスムーズです。

まとめ：自主管理のデメリットは「仕組み」で解決できる！賢くプロに任せよう

自主管理は、コスト削減というメリットがある反面、24時間対応の重圧や空室リスクといった大きなデメリットを抱えています。
「安く済ませたい」という思いだけで自主管理を選ぶと、結果的に損をしてしまう可能性が高いのが現実です。

イエツグの「ゼロ円賃貸管理」なら、以下の3つを同時に実現できます。

1. 管理手数料0円でランニングコストを削減
2. 24時間365日の対応でオーナー様の手間をゼロに
3. プロの募集力で空室リスクを最小限に

今の自主管理に少しでも限界を感じているなら、ぜひ一度イエツグにご相談ください。
あなたの賃貸経営を、もっと自由で、もっと収益性の高いものに変えるお手伝いをさせていただきます。

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