シロアリ被害のある家の売却｜告知義務と契約不適合責任の真実

「シロアリ被害を伝えたら売れなくなる」と悩むあなたへ

「シロアリ被害を正直に伝えたら、大きく値下がりするのではないか」

「万が一後からシロアリ被害がバレて、多額の損害賠償を請求されたらどうしよう」

あなたは今、こんな不安を抱えていませんか？

実は、不動産業界の中には、売主が背負うリスクを軽く考える担当者が少なくありません。「とりあえずシロアリ被害は隠して売りましょう」「面倒だから、そのまま買取業者に安く売ってしまいましょう」このように、あなたの将来のリスクなど気にせずに提案してくる不動産会社も存在します。

しかし、シロアリ被害というマイナスな事実を隠すことは大変危険です。売却が終わった後にも、大きなトラブルを抱え込む原因になってしまいます。この記事では、法律と実際の取引のルールに基づいて、シロアリ被害がある家を売る際の正しい知識をお伝えします。最後まで読めば、被害状況を正しく把握したうえで、手元にしっかりと現金を残すための具体的な方法がわかります。

結論！シロアリ被害の告知義務とは？隠すと背負う4つの重い責任

結論からお伝えします。シロアリ被害について「知らなかった」という言い訳は、今の法律では通用しません。 2020年の民法改正によって、売主が負う責任は以前よりもずっと厳しくなっているからです。

シロアリ被害の告知義務とは（過去の履歴も対象です）

シロアリ被害の告知義務とは、過去の被害の履歴や現在の状況を、買主に正しく伝えるという法律上の義務です。 法律上、「過去何年前までなら伝えなくてもいい」という明確な期限はありません。建物の安全性に影響を与えるシロアリ被害は、たとえ20年前の出来事であっても、伝えなければ義務違反になってしまいます。

売主を襲う「契約不適合責任」の4つのペナルティ <リストスニペット>

シロアリ被害を隠したまま家を売り、後からそれがバレてしまった場合、どうなるでしょうか。買主からは、「契約不適合責任（契約内容と違うものを引き渡した責任）」として、以下の4つの重い請求を受けることになります。

直して引き渡す責任（追完請求）： 売主が費用を出して、シロアリ駆除と食べられた部分の修復工事を行う義務です。
代金を下げる責任（代金減額請求）： 修理に応じない場合、駆除費用や家の価値が下がった分の金額を、売却代金から返す義務です。
契約を白紙に戻す責任（契約解除）： 柱などの重要な部分が食べられていて住むのが難しい場合、契約が取り消され、受け取った代金を全額返さなければなりません。
損害を賠償する責任（損害賠償請求）： 駆除費用だけでなく、建物の調査費用や工事中の仮住まい費用など、数百万円単位のお金を支払う責任です。

「免責特約（責任を負わない約束）」が使えなくなる危険なケース

「うちの契約には『売却後の責任は負わない』という特約をつけるから大丈夫」と思っていませんか？実は、売主がシロアリ被害や羽アリが出たことなどを知っていたのに、それを買主に伝えなかった場合、その特約は無効になってしまいます。法律（民法572条）のルールによって特約に守ってもらえなくなり、すべての賠償責任を自分で背負うことになるのです。

【徹底比較】シロアリ被害がある家の売却：仲介か買取か、どちらが得か

では、シロアリ被害のある家はどのように売るのが良いのでしょうか。実際の市場でどれくらい価格が下がるのかという目安と、あなたに合った売り方の比較を分かりやすく解説します。

被害の程度によって価格が下がる目安（5%減〜50%減）

シロアリ被害によって家の価格がどれくらい下がるかは、被害の大きさによって大きく変わります。

軽い被害（表面だけ食べられている状態）： 相場から約5%のマイナス。シロアリの駆除費用分を値引きすれば対応できることが多いです。
中くらいの被害（床下の一部が食べられている状態）： 相場から約10%〜15%のマイナス。本格的なリフォームが必要になるため、買主から値引きを求められやすくなります。
重い被害（柱や土台など重要な部分が食べられている状態）： 相場から20%〜50%のマイナス。家が傾く危険などがあるため、建物を壊して「土地」として売る前提の評価になります。

「直して個人に売る（仲介）」と「そのまま業者に売る（買取）」の違い表

比較する項目	仲介（一般の個人に売る場合）	買取（専門の業者に売る場合）
向いている家	被害が軽い・築年数が浅い・立地が良い	被害が中〜重度・築年数が古い・遠方にある
売れる価格	相場に近い価格（高く売れる可能性がある）	仲介の相場の7割〜8割くらいに下がる
売れるまでの期間	数ヶ月〜1年以上かかることが多い	最短3日〜1週間程度で現金が手に入る
売却後の責任	原則として責任をゼロにはできない	原則として責任ゼロ（後から請求されない）
事前の準備	売主の負担で駆除や修理が必要になる	そのままでOK（家財道具が残っていても可）

重い被害なら「更地」にして売るべき？知っておくべき計算方法

被害がとても大きい場合、建物を解体して「何もない土地（更地）」として売る方法もあります。この方法が得かどうかを判断する基準は、「更地としての相場価格－解体費用（100万〜200万円程度）」が「今の状態のまま売った場合の価格」を上回るかどうかです。ただし、法律の制限で「一度壊すと二度と家が建てられない土地」の場合は、価値がほぼゼロになってしまうため、自分で勝手に判断するのは危険です。

トラブルを防ぎ、買主に安心してもらう「物件状況等報告書」の書き方

後から法律上のトラブルに巻き込まれないための最も確実な方法は、被害の状況を包み隠さず伝えることです。契約の前に買主にしっかりと納得してもらえば、そのシロアリ被害について後から責任を問われることはありません。

「忘れた」はNG！いつ・どこで・どうしたかを具体的に書く例

物件の状況を伝える書類（物件状況等報告書）には、曖昧な言葉を使わず、具体的に書くことが大切です。

場所： 「1階和室の南側の床下、玄関の段差部分、お風呂場入り口の柱」
どのような処置をしたか： 「平成25年10月に、専門業者にお願いして駆除しました。被害のあった柱は金具で補強済みです」
保証はあるか： 「駆除した時の5年保証はすでに終わっています」または「令和4年に予防の消毒をしており、現在も保証期間中です」

過去の記憶を「忘れてしまった」として、安易に「被害なし」にチェックを入れるのは、後でトラブルになる最も危険な行為です。

弱点を隠さず高く売る！イエツグが提案する安心のサポート

「シロアリ被害を正直に伝えたら、買主から嫌がられて安く買い叩かれるのでは？」そんなあなたの不安を、株式会社イエツグは独自のサービスでしっかりと解決します。マイナス部分をただ隠すのではなく、プロのチェックと保証をつけることで、逆に安心して買ってもらい高く売る方法をご提案します。

専門家による「無料の建物検査」で状態をはっきりさせる

イエツグでは、資格を持った専門家による「建物の状況調査（ホームインスペクション）」を無料で実施しています。プロの目で被害の広がりや必要な修理費用を正確にチェックすることで、買主が抱く「見えない欠陥があるかも」という不安をなくします。専門家が「ここは大丈夫」とお墨付きを与えた家は、買主にとって大きな安心材料になります。

「無料の欠陥保証」で買主の不安を消し、売主の責任もゼロにする

さらにイエツグでは、最大5年間の「中古住宅の欠陥保証」を無料でおつけします。もし引き渡した後にシロアリの再発や雨漏りが起きても、直すための費用は保険から支払われます。これによって買主は安心して家を買うことができ、売主であるあなたは「後から高額な請求をされるかもしれない」という恐怖から解放されるのです。

仲介手数料は「一律182,900円（税別）」なので、手元に残るお金が増える

シロアリの駆除費用がかかったり、少し値引きをしたりすると、最終的に手元に残るお金が減ってしまうのは心配ですよね。しかしイエツグなら、家がいくらで売れても仲介手数料は「一律182,900円（税別）」という定額のルールです。一般的な不動産会社にお願いすると100万円近くかかることもある手数料を大きく減らせるため、最終的にあなたのお財布に残るお金はぐっと多くなります。