【後悔しないために】一般媒介契約の7つのデメリットと対策｜不動産のプロが徹底解説

不動産の売却を考えたとき、多くの方が「どの不動産会社に頼むか」と同時に「どの契約方法を選ぶか」という問題に直面します。特に、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」は自由度が高く魅力的に見えますが、しかし、その裏に潜むデメリットを知らないままだと、売却の長期化や、希望価格で売れないといった後悔につながりかねません。

この記事では、不動産売却における一般媒介契約の具体的な7つのデメリットと、それを回避するための対策をプロの視点から徹底解説します。さらに、専任媒介契約との違いや、あなたの物件に本当に一般媒介契約が合っているのかを診断するチェックリストも用意しました。

最後まで読めば、各契約形態の特徴を深く理解し、あなたの大切な資産を最高のかたちで売却するための、自信に満ちた第一歩を踏み出せるはずです。

まずは結論！3つの媒介契約の違いと一般媒介が向いている人・いない人

不動産売却を不動産会社に依頼する際の契約方法「媒介契約」には、主に3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、どの契約が自分の状況に合っているかを見極めることが、売却成功の第一歩です。ここでは、まず結論として、各契約の違いと一般媒介契約がどんな人に向いているのかを解説します。

1. 【比較表】一般・専任・専属専任媒介契約の違いが一目瞭然

3つの媒介契約の最も大きな違いは、「複数の不動産会社に依頼できるか」と「不動産会社からのサポートの手厚さ」です。以下の表で、それぞれの特徴を比較してみましょう。

このように、一般媒介契約は自由度が高い一方、不動産会社側の義務が少ないのが特徴です。対して専任・専属専任媒介契約は1社にしか依頼できませんが、その分、売却活動へのコミットメントが強くなります。

2. 一般媒介契約は「人気物件」を「自分のペース」で売りたい人におすすめ

一般媒介契約は、物件そのものに買主を引きつける魅力がある場合に最も効果を発揮します。具体的には、以下のような特徴を持つ人におすすめです。

• 駅からのアクセスが良い、築年数が浅いなど、条件の良い人気物件を所有している人
• 複数の不動産会社とやり取りする手間を惜しまない人
• 不動産会社の意見に左右されず、自分のペースで売却活動を進めたい人

物件力があれば、不動産会社も「他社より先に成約させたい」と積極的に動いてくれやすくなります。複数の窓口から販売活動を行うことで、より良い条件の買主を見つけやすくなるでしょう。

3. 要注意！一般媒介契約が向いていない人の特徴

一方で、とにかく早く売りたい、あるいは売却に手間をかけたくないという人には、一般媒介契約は不向きかもしれません。次のようなケースでは、専任媒介契約などを検討する方が良い結果につながりやすいです。

• 地方や郊外の物件で、買主がすぐに見つかりにくい人
• できるだけ早く現金化したいなど、売却を急いでいる人
• 不動産会社と密に連携を取り、手厚いサポートを受けながら売却を進めたい人

これらの場合、1社に絞って販売活動に集中してもらう方が、結果的にスムーズな売却につながる可能性が高いです。契約選びは、ご自身の物件と状況を客観的に見つめることから始まります。

一般媒介契約で売れ残る？知っておくべき7つのデメリットと対策

自由度の高さが魅力の一般媒介契約ですが、その自由さが裏目に出てしまうことも少なくありません。なぜ売れ残るリスクがあるのか、具体的な7つのデメリットと対策を理解し、後悔のない選択をしましょう。それぞれ詳しく見ていきます。

1. 【やる気の問題】不動産会社の販売活動の優先順位が低くなりやすい

一般媒介契約の最大のデメリットは、不動産会社の販売活動が積極的になりにくい点です。なぜなら、不動産会社の報酬である仲介手数料は「成功報酬」だからです。

複数の会社が同じ物件を扱っているため、自社で成約できる保証がありません。時間や広告費をかけても、他社で契約が決まれば自社の利益はゼロになります。そのため、確実に手数料を得られる可能性が高い「専任媒介契約」の物件を優先し、一般媒介契約の物件は後回しにされがちなのです。

【対策】
信頼できる会社を厳選し、担当者と密にコミュニケーションを取りましょう。「この人のためなら頑張りたい」と思わせる関係性を築くことが重要です。

2. 【情報の拡散力】レインズへの登録義務がなく、物件情報が広く伝わらない

一般媒介契約では、不動産会社に「レインズ」への物件登録義務がありません。レインズとは、全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークシステムのことです。

ここに登録されないと、契約した不動産会社が抱える顧客にしか情報が届かず、多くの購入希望者の目に触れる機会を失ってしまいます。結果として、売却のチャンスを逃しかねないのです。専任媒介契約であれば7日以内の登録が義務付けられているため、情報拡散のスピードと範囲で大きな差が出ます。

【対策】
契約時に、レインズへの登録を任意でお願いできるか確認しましょう。対応してくれる会社を選ぶのが一つの手です。

3. 【状況が見えない】売主への定期的な状況報告の義務がない

売主への販売活動の状況報告義務がないのも、一般媒介契約の大きな特徴です。専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上の報告が法律で義務付けられています。

しかし、一般媒介契約では報告義務がないため、問い合わせ件数や内覧の反応など、販売状況が売主には全く見えません。「ちゃんと活動してくれているのだろうか」と不安になっても、こちらから尋ねない限り状況が分からないのです。これにより、価格見直しなどの次の戦略を立てるタイミングも遅れてしまいます。

【対策】
契約を結ぶ際に、定期的に報告をもらえるよう事前に依頼しておきましょう。報告を約束してくれる、誠実な会社を選ぶことが大切です。

4. 【広告費】販売活動に十分な費用を投入してもらえない可能性がある

不動産会社は、一般媒介契約の物件に対して多額の広告費をかけにくい傾向にあります。これも、仲介手数料が成功報酬であることに関係しています。

不動産ポータルサイトへの掲載や新聞折り込みチラシの配布には、当然コストがかかります。確実に手数料を得られる見込みの薄い物件に、多額の広告費を投じるのは会社としてリスクが高いと判断されるのです。結果として、広告の量や質が専任媒介の物件に比べて劣り、購入希望者の目に留まりにくくなる可能性があります。

【対策】
どのような広告活動を予定しているか、契約前に具体的に確認しましょう。販売戦略が明確な会社を選ぶことが成功のカギです。

5. 【手間】複数の不動産会社とのやり取りが煩雑になる

複数の不動産会社と契約するということは、それだけ窓口が増えることを意味します。これは売主にとって大きな負担となる場合があります。

例えば、別々の会社から同じようなタイミングで内覧の希望が入った場合、売主自身がスケジュールを調整しなければなりません。また、各社からの問い合わせや連絡に個別に対応する必要があり、手間と時間がかかります。特に働きながら売却活動を行う人にとっては、この煩雑さが大きなストレスになりがちです。

【対策】
依頼する会社を3社程度までに絞り込み、メインでやり取りする担当者を決めておくと、負担を軽減できます。

6. 【付加価値】不動産会社の独自サービス（買取保証など）の対象外になることも

不動産会社によっては、「一定期間内に売れなければ自社で買い取る」といった買取保証サービスなどを提供している場合があります。しかし、こうした手厚いサービスは「専任媒介契約」を結ぶことを条件としているケースがほとんどです。

なぜなら、これらのサービスは不動産会社にとってもリスクやコストを伴うため、自社で確実に仲介させてもらえる顧客に限定したいからです。一般媒介契約を選ぶと、こうした付加価値の高いサービスを受けられず、売却の選択肢が狭まることがあります。

【対策】
各社がどのようなサービスを提供しているか事前にリサーチし、自分にとって必要なサービスがある場合は契約形態を再検討しましょう。

7. 【売れ残りリスク】結果的に売却活動が長期化する可能性がある

ここまで挙げた6つのデメリットが重なることで、最終的に売却活動が長期化し、物件が売れ残ってしまうリスクが高まります。

不動産会社の積極性が低く、情報拡散も限定的で、広告も十分でない状況では、買主が見つかりにくいのは当然です。売却が長期化すると「何か問題がある物件では？」と市場にマイナスの印象を与え、さらに売れにくくなる悪循環に陥りがちです。これこそが、一般媒介契約の最も怖いデメリットと言えるでしょう。

【対策】
3ヶ月など、あらかじめ期間を決めて一般媒介で活動し、売れなければ専任媒介に切り替えるなど、計画的な戦略を立てることが重要です。

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デメリットだけじゃない！一般媒介契約を選ぶ5つの大きなメリット

多くのデメリットがある一方、一般媒介契約にはそれを上回る大きなメリットも存在します。ご自身の物件や状況によっては、一般媒介契約こそが最適な選択となるケースも少なくありません。ここでは、主な5つのメリットを解説します。

1. 複数の不動産会社に依頼できるため、広く買主を探せる

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に同時に売却活動を依頼できる点です。これにより、各社が持つ独自の顧客ネットワークに一斉にアプローチできます。

例えば、A社は地元のファミリー層に強く、B社は投資家とのつながりが深い、といったように不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。複数の会社に依頼することで、様々な層の購入希望者に物件情報を届けることが可能になり、結果として買主が見つかる可能性が高まります。まさに「数で勝負」できるのが強みです。

2. 不動産会社間の競争原理が働き、高く売れる可能性がある

複数の会社が同じ物件を扱うことで、健全な競争原理が生まれます。「他社よりも早く、良い条件で成約させたい」という思いが、不動産会社の販売活動を後押しするのです。

1社だけに任せる専任媒介契約の場合、その会社のペースで売却活動が進みますが、一般媒介契約では他社の動きが刺激になります。購入希望者から価格交渉を受けても「この価格なら、他社がもっと高い買主を見つけるかもしれない」という意識が働き、安易な値引きに応じず、より高く売るための努力が期待できます。

3. 自分で買主を見つける「自己発見取引」が可能

一般媒介契約では、売主自身が親戚や知人など、不動産会社を介さずに買主を見つけて直接契約すること（自己発見取引）が認められています。

もし自分で買主を見つけた場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。売却にかかる諸費用を大幅に節約できる可能性があるのは、大きなメリットです。なお、専任媒介契約でも自己発見取引は可能ですが、専属専任媒介契約では禁止されているため、この自由度の高さは一般媒介契約の特権の一つと言えます。

4. いわゆる「囲い込み」をされるリスクが極めて低い

一般媒介契約は、不動産会社による「囲い込み」のリスクを効果的に防ぐことができます。「囲い込み」とは、不動産会社が売主・買主の双方から仲介手数料を得るために、他社からの購入希望を意図的に断り、自社の顧客だけで契約させようとする行為です。

1社にしか依頼しない専任媒介では、この囲い込みが行われるリスクが常に付きまといます。しかし、一般媒介契約では複数の会社が情報を共有しているため、1社が情報を隠そうとしても隠しきれません。これにより、売主が不利益を被るリスクを最小限に抑えることができます。

5. 「明示型」「非明示型」を選べ、売却活動をコントロールしやすい

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、売主の意向に合わせて選べます。「明示型」は、他にどの不動産会社と契約しているかを通知する義務がある契約です。これにより、不動産会社は他社の存在を意識し、競争が働きやすくなります。

一方、「非明示型」は他に契約している会社を通知する義務がありません。「近所に知られずに静かに売りたい」場合など、販売活動をあまりオープンにしたくない場合に有効です。このように、売却の進め方を自分でコントロールしやすいのもメリットです。

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一般媒介契約のメリットを最大限に活かしつつ、売却にかかる費用は抑えたい。そんなご要望にお応えするのがイエツグの「仲介手数料定額制」です。物件価格に関わらず一律料金のため、手元に残る資金を最大化できます。賢く、お得に売却を進めましょう。

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【プロが解説】不動産会社の”本音”と仲介手数料のカラクリ

一般媒介契約のデメリットとして「不動産会社のやる気が下がる」とよく言われますが、その背景には不動産業界特有の収益構造があります。この「カラクリ」を理解することで、不動産会社と対等に付き合うための視点が得られます。

1. なぜ不動産会社のやる気は下がる？「成功報酬」という仕組みが原因

不動産会社の主な収入源は、売買契約が成立した時にのみ受け取れる「仲介手数料」です。これは完全な成功報酬であり、どれだけ広告を打っても、内覧の案内をしても、契約に至らなければ収益はゼロなのです。

一般媒介契約の場合、複数の会社がライバルとなります。一生懸命活動しても、他社に先を越されてしまえば、それまでの労力もコストも全て無駄になります。このリスクがあるため、不動産会社としては、自社だけが確実に報酬を得られる「専任媒介契約」の物件に力を注ぐのが、経営上、合理的な判断となってしまうのです。これが「やる気が下がる」ことの本当の理由です。

2. 価格に左右されないイエツグの「仲介手数料定額制」という選択肢

多くの不動産会社が「物件価格×3%+ 6万円」という上限いっぱいの料率で仲介手数料を設定しています。この場合、高額な物件ほど手数料も高くなるため、どうしても高額物件の取引が優先されがちになります。

しかし、イエツグでは物件価格にかかわらず仲介手数料を一律182,900円（税別）とする「定額制」を採用しています。この仕組みにより、物件価格の大小で不動産会社の対応が変わるという不公平をなくしました。お客様一人ひとりの売却に、平等に、真摯に向き合うための私たちの答えです。

3. イエツグがどんな物件でも全力で売却活動に取り組める理由

イエツグの強みは、仲介手数料定額制だけではありません。私たちは、お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目指しています。

手数料の仕組みを透明化し、お客様の利益を第一に考えることで、信頼関係を築きたいと考えています。その信頼に応えるため、私たちはどんな物件であっても、これまでの経験と知識を総動員して全力で売却活動に取り組みます。価格で差別をしない。それがイエツグの姿勢であり、お客様に選ばれる理由だと信じています。

結局どれがいい？専任媒介・専属専任媒介との違いを5項目で徹底比較

一般媒介契約の特徴は理解できても、他の契約方法と具体的にどう違うのかが分からないと、最適な選択はできません。ここでは、改めて「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」との違いを5つの重要な項目に絞って、徹底的に比較・解説します。

1. 依頼できる不動産会社の数

最も根本的な違いは、依頼できる不動産会社の数です。

• 一般媒介契約：複数社と同時に契約可能。
• 専任媒介契約：1社のみ。
• 専属専任媒介契約：1社のみ。

広く情報を拡散したいなら一般媒介、1社に集中して任せたいなら専任・専属専任が選択肢となります。この違いが、他のすべての違いの起点となっています。

2. レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務

物件情報がどれだけ広く、早く共有されるかに直結するのがレインズへの登録義務です。

• 一般媒介契約：登録義務なし（任意）。
• 専任媒介契約：契約から7日以内に登録する義務あり。
• 専属専任媒介契約：契約から5日以内に登録する義務あり。

早期売却を目指すなら、登録義務がある専任・専属専任の方が有利と言えます。特に専属専任は最も早く情報が拡散される契約です。

3. 業務の処理状況の報告義務

売却活動の進捗をどれだけ把握できるかは、報告義務の有無で決まります。

• 一般媒介契約：報告義務なし。
• 専任媒介契約：2週間に1回以上の報告義務あり。
• 専属専任媒介契約：1週間に1回以上の報告義務あり。

販売状況を細かく把握し、不動産会社と二人三脚で売却を進めたい場合は、報告義務のある契約が安心です。特に専属専任は最も手厚いサポートが期待できます。

4. 自己発見取引の可否

自分で買主を見つけてくることができるかどうかも、重要な違いです。

• 一般媒介契約：可能。
• 専任媒介契約：可能。
• 専属専任媒介契約：不可。自分で見つけた相手でも、必ず契約した不動産会社を介さなければならない。

知人や親戚に買ってもらう可能性がある場合は、専属専任媒介契約を選ぶと制約が生まれるため注意が必要です。

5. 契約の有効期間

不動産会社との契約期間にも違いがあります。

• 一般媒介契約：法律上の定めはない（行政指導により3ヶ月が推奨されている）。
• 専任媒介契約：最長3ヶ月。
• 専属専任媒介契約：最長3ヶ月。

専任・専属専任は3ヶ月ごとに契約を見直す機会がありますが、一般媒介は自動更新の特約も可能なため、長期間、意図せず契約が継続してしまうケースもあります。契約内容はしっかり確認しましょう。

どの契約形態が良いか迷ったら。専門家が無料でアドバイスします

それぞれの契約に一長一短があり、どの契約がベストかは、お客様の物件や状況によって異なります。イエツグでは、宅建士やFPなどの専門家が、お客様一人ひとりに最適な売却プランをご提案します。契約に関する疑問や不安は、お気軽にご相談ください。

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【簡単診断】あなたの物件に最適な媒介契約の選び方

ここまで解説した内容を踏まえ、あなたの物件や状況にどの媒介契約が最適なのかを判断するための診断チェックリストをご用意しました。ご自身の状況を当てはめながら、最適な選択肢を見つけてみましょう。

1. チェックリスト①：物件の条件で選ぶ（人気エリア、築浅、希少性など）

まずは、ご自身の物件が持つ「客観的な価値」を評価してみましょう。

• 【A】駅近、築浅、人気エリアにあるなど、誰が見ても魅力的だと感じる。
• 【B】条件は悪くないが、似たような物件も多く、特に強いアピールポイントはない。
• 【C】築年数が古い、駅から遠いなど、売却に工夫が必要だと感じる。

診断結果：
Aに当てはまる方は「一般媒介契約」がおすすめです。物件力で勝負できるため、複数社で競わせるメリットを享受できます。
BやCに当てはまる方は「専任媒介契約」で1社に販売戦略を練ってもらう方が、結果的に良い条件で売れる可能性が高まります。

2. チェックリスト②：売却の進め方で選ぶ（販売活動の主導権を誰が持つか）

次に、売却活動にどれだけ関わりたいか、あなたのスタンスを確認しましょう。

• 【A】自分で情報収集し、複数の会社とやり取りしながら主体的に進めたい。
• 【B】信頼できる1社に任せて、報告を受けながら二人三脚で進めたい。
• 【C】手間はかけたくない。専門家に全て任せて、とにかくスムーズに進めてほしい。

診断結果：
Aの方は「一般媒介契約」が向いています。
Bの方は「専任媒介契約」が、Cの方は報告義務が最も厳しい「専属専任媒介契約」が適しているでしょう。

3. 補足：近所に知られずに売りたいなら「非明示型」も検討しよう

もし、売却の事実を周囲にあまり知られたくない事情がある場合は、「一般媒介契約（非明示型）」が有効な選択肢になります。

「非明示型」は、他にどの不動産会社に依頼しているかを通知する義務がない契約です。そのため、不動産会社は他社の存在を知らず、自社で顧客を見つけようと水面下で動く傾向があります。大々的な広告活動を避けつつ、信頼できる複数の会社に静かに買主を探してもらいたい、というニーズに応えることができる契約方法です。

一般媒介契約に関するよくある質問

ここでは、一般媒介契約に関して多くの方が抱く疑問について、Q&A形式で簡潔にお答えします。

Q. 一般媒介契約を結んだ後でも、専任媒介契約に変更できますか？

A. はい、可能です。

一般媒介契約には法律上の契約期間の定めがないため、売主の意思でいつでも契約を解除し、特定の1社と専任媒介契約を結び直すことができます。ただし、契約書に期間の定めや解除に関する特約がある場合もあるため、事前に契約内容を確認することが重要です。一般媒介で始めてみて、売却活動が思うように進まない場合に専任へ切り替えるのは、有効な戦略の一つです。

Q. 契約している不動産会社に内緒で、別の会社と契約しても問題ありませんか？

A. 「非明示型」であれば問題ありませんが、「明示型」の場合は契約違反になる可能性があります。

「明示型」の一般媒介契約では、他にどの不動産会社と契約しているかを通知する義務があります。これを怠ると、信頼関係を損ない、その後の売却活動に支障をきたす恐れがあります。後々のトラブルを避けるためにも、契約の種類を正しく理解し、ルールを守って売却活動を進めることが大切です。

Q. 一般媒介契約に契約期間の定めはありますか？

A. 法律上は契約期間の定めはありませんが、行政の指導により標準的な契約書では「3ヶ月」と定められているのが一般的です。

ただし、当事者の合意があればそれより短い、あるいは長い期間を設定することも可能です。また、契約の自動更新に関する特約が盛り込まれている場合もあります。契約を締結する際には、有効期間と更新に関する項目を必ず確認し、意図しない契約の継続がないように注意しましょう。

まとめ：デメリットを正しく理解し、後悔のない売却戦略を立てよう

この記事では、一般媒介契約の7つのデメリットと5つのメリット、そして他の契約形態との違いについて詳しく解説しました。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる自由度の高さが魅力ですが、その反面、不動産会社の販売活動が手薄になるなどのデメリットも存在します。成功のカギは、ご自身の物件が持つ価値や、売却活動にかけられる手間などを客観的に判断し、最適な契約形態を選択することです。

人気物件をお持ちで、主体的に売却を進めたい方には一般媒介契約が有効な武器となります。一方で、売却を急いでいる方や手厚いサポートを望む方は、専任媒介契約の方が良い結果につながるかもしれません。この記事で紹介した診断チェックリストも参考に、ご自身にとって最良の選択をしてください。

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不動産の売却は、人生で何度も経験することではありません。契約方法や不動産会社選びで悩むのは当然のことです。もし少しでも不安や疑問があれば、一人で抱え込まずに専門家にご相談ください。イエツグでは、お客様の状況に寄り添い、最適な売却プランを無料でご提案します。後悔のない不動産売却の第一歩を、私たちと一緒にはじめましょう。

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