【2025年版】おとり物件の7つの見分け方｜プロが教える悪質な手口と絶対騙されない対策

魅力的な物件広告を見つけて問い合わせたら「その物件はたった今決まってしまって…」と言われ、別の物件を勧められた経験はありませんか？それは「おとり物件」かもしれません。大切なお客様や従業員が不利益を被らないためにも、経営者として不動産の正しい知識を身につけることは重要です。この記事では、おとり物件の具体的な見分け方や悪質な手口、万が一の際の対処法まで、不動産のプロが徹底解説します。この記事を読めば、おとり物件に騙されるリスクを限りなくゼロに近づけ、安全な不動産取引を実現できます。

まずはおとり物件の基本から！3つの特徴となくならない理由

「おとり物件」という言葉は聞いたことがあっても、その実態や法的な位置づけを正確に理解している方は少ないかもしれません。ここでは、おとり物件の基本的な定義から、なぜ一向になくならないのか、その背景にある理由までを分かりやすく解説します。正しい知識は、悪質な業者から自身や大切な従業員を守る第一歩です。

1. おとり物件とは？実は宅建業法違反の広告です

おとり物件とは、実際には契約できない、または契約させる意思のない物件の広告を指します。「釣り物件」とも呼ばれ、顧客を店舗に呼び込むための集客手段として使われる悪質な手口です。具体的には、「すでに契約済みの物件」「実在しない架空の物件」「実在はするものの、家賃や条件を偽って掲載している物件」などが該当します。

こうした広告は、宅地建物取引業法（宅建業法）第32条で禁止されている「誇大広告」に明確に違反します。この法律は、消費者を誤解させるような、著しく事実と異なる表示や、実際よりも著しく有利であるかのような表示を禁じています。違反した不動産会社には、業務停止命令や罰金、悪質な場合には免許取り消しといった厳しい行政処分が科される可能性があります。

2. なぜおとり物件はなくならない？意図的なものからミスまで3つの理由

法律で禁止されているにもかかわらず、おとり物件がなくならない背景には、主に3つの理由が存在します。

意図的な集客（悪意）
最も悪質なケースで、来店さえさせれば他の物件を紹介して契約させられるという考えから、意図的におとり物件を掲載します。特に、店舗型の不動産会社にとっては集客が生命線であり、手っ取り早い手段として用いられることがあります。
情報更新の遅れ（過失）
物件が成約済みになったにもかかわらず、担当者が多忙でポータルサイトなどの情報を更新し忘れてしまうケースです。悪意はありませんが、結果的に存在しない物件を掲載していることになり、これもおとり広告と見なされる可能性があります。
システム上のタイムラグ
不動産業者間で物件情報を共有するシステム（REINS）から各ポータルサイトへ情報が反映されるまでに時間がかかることがあります。このタイムラグにより、業者が情報を削除しても、サイト上にはしばらく掲載され続けてしまうことがあります。

3. 要注意！おとり物件でよくある3つの悪質な手口

おとり物件には、いくつかの典型的な手口があります。これらのパターンを知っておくだけでも、騙されるリスクを大きく減らすことができます。

「ついさっき決まりました」型
問い合わせると「タッチの差で申し込みが入ってしまって…」と言い、来店を促して他の物件を紹介する最も古典的な手口です。本当にタイミングの問題である可能性もゼロではありませんが、あまりにも頻繁に言われる場合は注意が必要です。
「条件の近い別の物件があります」型
おとり物件で客の希望条件を引き出した後、「実はその物件より、お客様にぴったりの未公開物件があるんです」と、別の高額な物件や条件の劣る物件へ巧みに誘導します。
来店したら担当者不在・物件資料なし型
内見の予約をして来店したにもかかわらず、「担当者が急用で不在」「物件の鍵がない」などと言い訳をされ、結局おとり物件は見せずに他の物件を勧められます。貴重な時間を無駄にする悪質な手口です。

不動産取引に関する不安やお悩みは、専門家への相談が解決の近道です。イエツグでは、仲介手数料定額制など、お客様の利益を第一に考えたサービスを提供しています。従業員の社宅探しやオフィスの移転など、法人様の不動産取引も安心してご相談ください。
>イエツグへのお問い合わせはこちら

【チェックリスト付】不動産のプロが教える！おとり物件の7つの見分け方

巧妙化するおとり物件の手口に騙されないためには、物件情報を見る際にどこをチェックすべきかを知っておくことが不可欠です。ここでは、不動産のプロが実践している具体的なチェックポイントを7つに絞ってご紹介します。このチェックリストを活用して、怪しい物件を瞬時に見抜く目を養いましょう。

①家賃・初期費用が相場より異常に安い

おとり物件の最も分かりやすい特徴は、周辺の類似物件と比較して家賃や初期費用が不自然に安いことです。 例えば、同じエリア・同じ間取り・同程度の築年数の物件が10万円前後なのに、1つだけ7万円で掲載されているようなケースは注意が必要です。

「掘り出し物かも」と安易に飛びつく前に、まずはSUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトで、物件所在地の家賃相場を調べてみましょう。相場から著しくかけ離れた好条件の物件は、顧客の注目を集めるためのおとりである可能性が高いと疑うべきです。

②物件の住所・部屋番号が明記されていない

正規の物件広告では、「〇〇県〇〇市〇〇町1-2-3 〇〇マンション 101号室」のように、住所や建物名、部屋番号まで詳細に記載されるのが一般的です。

しかし、おとり物件の場合、「〇〇市〇〇町」までしか記載がなかったり、「詳細は問い合わせ後」「ご来店時にご説明します」などと情報を隠したりする傾向があります。これは、物件の特定を避け、問い合わせや来店に繋げようとする意図の表れです。住所が曖昧な物件は、警戒レベルを一段階引き上げましょう。

③物件写真が少ない・画質が悪い・不自然な点がある

物件の写真は、意思決定の重要な要素です。写真の枚数が極端に少なかったり、画質が荒く不鮮明だったり、明らかにパース図（CG）や他の物件の写真を使っていたりする場合は注意が必要です。

例えば、「外観写真しかない」「特定の部屋の写真だけがない」「間取り図と写真の内容が明らかに違う」といったケースは疑わしいサインです。Googleの画像検索を使い、同じ写真が他の物件で使い回されていないか確認するのも有効な手段です。

④「定期借家なのに再契約可」など物件情報と条件が矛盾している

物件概要や備考欄を注意深く読むと、情報に矛盾が見つかることがあります。例えば、「契約形態：定期借家」とあるのに、「備考：再契約可」と記載されているケースです。

定期借家契約は、原則として契約期間の満了とともに終了し、更新がない契約形態です。再契約できる場合もありますが、「再契約可」という表記は一般的な普通借家契約と混同させやすいため、意図的に曖昧な表現を使っている可能性があります。細かな条件の矛盾点を見逃さないようにしましょう。

⑤広告の掲載日や情報更新日が不自然に古い

魅力的な条件の物件にもかかわらず、広告の掲載開始日から1ヶ月以上経過している、あるいは情報更新日が何週間も前のまま、というのは不自然です。本当に優良な物件であれば、すぐに借り手が見つかるはずです。

長期間掲載され続けている好条件の物件は、すでに成約済みであるにもかかわらず、意図的に削除していないおとり物件の可能性を疑いましょう。ポータルサイトの情報更新日時は、必ずチェックする習慣をつけることが大切です。

⑥問い合わせへの返答が曖昧で来店をやたらと急かす

電話やメールで物件について問い合わせた際、具体的な質問に直接答えず、「詳細はお会いしてから」「他にもっと良い物件が…」などと返答をはぐらかし、執拗に来店を促す不動産会社は要注意です。

「その物件はまだ紹介可能ですか？」というシンプルな質問に対し、「はい、可能です」と明確に答えない場合、その物件はすでにおとりとして使われている可能性があります。「まずはご来店ください」という言葉は、顧客を囲い込むための常套句だと心得ておきましょう。

⑦複数のポータルサイトで情報が異なる、または1社しか扱っていない

同じ物件のはずなのに、AのサイトとBのサイトで家賃や写真が違う、という場合は情報の信頼性が低い証拠です。また、一般的に多くの不動産会社が仲介できる「一般媒介契約」の物件が多い中で、特定の1社しか広告を出していない掘り出し物のような物件も、念のため注意が必要です。

他の不動産会社に「〇〇という物件は現在も募集中ですか？」と問い合わせてみるのも一つの手です。他社が「その物件はすでに終了しています」と回答した場合、1社だけ掲載を続けている会社がおとり広告を出している可能性が濃厚になります。

不動産取引には専門的な知識が不可欠です。「これっておとり物件？」と少しでも感じたら、信頼できる専門家にご相談ください。イエツグでは、お客様の不動産に関するあらゆるお悩みに、誠心誠意お応えします。
>イエツグへの無料相談・お問い合わせはこちら

おとり物件かな？と思ったら試したい3つの対処法

物件情報をチェックする中で「この物件、もしかしておとり物件かもしれない」と疑念を抱いたとき、どのように行動すればよいのでしょうか。感情的に業者を問い詰めるのではなく、冷静かつ効果的に真偽を確かめる方法があります。ここでは、すぐに実践できる3つの具体的な対処法をご紹介します。

1. 電話で「この物件は今から内見できますか？」と単刀直入に聞く

最もシンプルかつ効果的なのが、電話で内見の可否を直接確認することです。その際、「〇〇サイトに掲載されている、家賃〇万円の〇〇マンションの件ですが、本日これから内見させていただくことは可能でしょうか？」と、具体的かつ緊急性を匂わせて質問するのがポイントです。

本当におとり物件であれば、業者は「あいにく担当者が外出しておりまして…」「鍵の手配に時間が…」など、何かと理由をつけて即日の内見を断ろうとします。明確に「はい、可能です。何時頃がご希望ですか？」と返ってこない場合は、警戒度を高めるべきでしょう。

2. 内見の待ち合わせは「現地集合」をリクエストする

もし内見のアポイントが取れた場合、待ち合わせ場所として「店舗ではなく、物件の前での現地集合」をリクエストしてみましょう。 これも、おとり物件かどうかを判断する有効な揺さぶりになります。

顧客を店舗に呼んで別の物件を紹介するのが目的であるため、おとり物件を扱う業者は現地集合を嫌がる傾向があります。「一度ご来店いただき、物件の資料をお見せしてから…」などと、あくまで来店にこだわってくる場合は、その物件は存在しないか、見せる気がない可能性が高いと判断できます。

3. 他の物件をしつこく勧められたら一度持ち帰って検討する

万が一、店舗に行ってしまい「お目当ての物件は決まってしまった」と告げられ、他の物件を次々と勧められたとしても、その場で決める必要は一切ありません。

「そうですか、残念です。では一度持ち帰って検討します」と、きっぱりと伝えましょう。焦らせたり、不安を煽ったりするような営業トークに乗せられてはいけません。「今日中に決めないと他で埋まりますよ」は、契約を急がせるための典型的なセールストークです。冷静にその場を離れ、信頼できる別の不動産会社に相談するのが賢明です。

不動産取引で少しでも不安を感じたら、ぜひイエツグにご相談ください。お客様一人ひとりの状況に合わせた最適なプランをご提案し、安心して取引を進められるよう全力でサポートいたします。
>イエツグのサービス内容を詳しく見る

もう騙されない！優良な不動産会社を見つける4つのコツ

おとり物件のようなトラブルを未然に防ぐ最も確実な方法は、最初から信頼できる誠実な不動産会社を選ぶことです。しかし、数多くの不動産会社の中から優良な一社を見つけ出すのは容易ではありません。ここでは、会社の信頼性を見極めるための4つの重要なコツを解説します。

1. 宅地建物取引業免許の番号を確認する

不動産会社の信頼性を測る客観的な指標の一つが、「宅地建物取引業免許」の番号です。「〇〇県知事（3）第〇〇〇〇号」のように表記され、カッコ内の数字は免許の更新回数を示しています。

免許は5年ごとに更新されるため、例えば（3）であれば、少なくとも10年以上は営業を続けている会社ということになります。数字が大きければ大きいほど、長年の営業実績がある証となり、一つの信頼のバロメーターになります。もちろん、数字が若いからといって悪徳業者とは限りませんが、長く続いている会社はそれだけ安定した経営をしていると判断できます。

2. 大手ポータルサイトの評価や口コミを参考にする

実際にその不動産会社を利用した人の声は、非常に参考になります。Googleマップの口コミや、SUUMO、HOME’Sといった大手不動産ポータルサイトに掲載されている店舗レビューなどを確認しましょう。

特に注目すべきは、悪い評価の内容です。「連絡が遅い」「説明が不十分」「強引な営業をされた」といった具体的なコメントが多い場合は注意が必要です。逆に、良い評価だけでなく、多少のマイナス評価にも誠実に対応している会社は、信頼できる可能性が高いと言えます。

3. 複数の会社に問い合わせて電話やメールの対応を比較する

気になる物件が見つかったら、1社だけでなく、複数の不動産会社に問い合わせてみましょう。その際の電話やメールの対応は、会社の姿勢を判断する絶好の機会です。

こちらの質問に的確に、そして丁寧な言葉遣いで答えてくれるか。返信のスピードは速いか。従業員の知識レベルは十分か。こうした点を比較検討することで、顧客対応の質が見えてきます。機械的な対応ではなく、親身になって相談に乗ってくれる会社を選びましょう。

4. 情報の更新頻度が高く、サイトがしっかり管理されている

会社の公式ウェブサイトや、ポータルサイトに掲載している物件情報の更新頻度も重要なチェックポイントです。

頻繁に新しい物件情報が追加され、古い情報がきちんと削除されている会社は、管理体制がしっかりしている証拠です。逆に、何ヶ月も情報が更新されていない、デザインが古くスマートフォンに対応していないといったサイトは、顧客への情報提供意識が低い可能性があります。細部まで気を配れる会社こそ、信頼に値します。

イエツグは、お客様からの信頼を第一に、透明性の高いサービスを提供しています。お客様の声ページでは、実際に弊社をご利用いただいた方々の率直なご意見を掲載しております。ぜひ一度ご覧ください。
>イエツグをご利用されたお客様の声はこちら

おとり物件に関するよくある質問

ここまでおとり物件の見分け方や対処法について解説してきましたが、まだいくつか疑問が残っているかもしれません。ここでは、おとり物件に関して特によく寄せられる質問をQ&A形式でまとめました。より深く理解することで、不動産取引における不安を解消しましょう。

SUUMOやHOME’Sのような大手サイトにもおとり物件はありますか？

残念ながら、答えは「はい」です。SUUMOやHOME’Sなどの大手ポータルサイトは、おとり物件を排除するために専門のチームを設置し、パトロールや通報制度の導入など厳しい対策を講じています。しかし、毎日膨大な数の物件情報が更新されるため、全ての悪質な広告を100%排除するのは極めて難しいのが現状です。

ただし、これらのサイトは悪質な業者に対して広告掲載停止などのペナルティを科しているため、無法地帯というわけではありません。大手サイトだからと安心しきらず、本記事で紹介した見分け方を実践することが重要です。

おとり物件を通報したらどうなりますか？どこに通報すればいい？

おとり物件を発見した場合、複数の通報先があります。

ポータルサイトの通報窓口：SUUMOやHOME’Sなど、各サイトには専用の通報フォームが設置されています。通報すると、サイト運営会社が調査を行い、違反が確認されれば広告の削除や業者への警告が行われます。
不動産公正取引協議会：業界の自主規制団体で、おとり広告に対して調査や違約金を課す権限を持っています。
免許行政庁（都道府県の担当部署）：不動産業者を監督する行政機関です。悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を下すことができます。

通報しても個人情報が業者に伝わることは基本的にありませんので、業界健全化のためにも、怪しい広告は積極的に通報することが推奨されます。

内見に行った後でおとり物件だと気づいたらどうすればいいですか？

その場で契約を迫られても、絶対に即決しないでください。「一度持ち帰って検討します」と冷静に伝え、毅然とした態度で店舗を出ましょう。もし強引に引き留められるようなことがあれば、それは非常に悪質な業者のサインです。

後からおとり物件であったことが確実になった場合は、腹立たしい気持ちは分かりますが、業者と直接対決するのは避けるのが賢明です。上記で紹介したポータルサイトや行政機関に通報し、然るべき対応を委ねましょう。

わざとではなく、掲載ミスでおとり物件になることもあるのですか？

はい、意図的でなくても結果的におとり物件になってしまうケースは存在します。 例えば、人気物件で申し込みが殺到し、不動産会社の担当者がポータルサイトの情報を削除する前に次の申し込みが入ってしまう、といったケースです。

また、定休日を挟んでしまい、成約済み情報の反映が遅れることもあります。ただし、宅建業法では、広告に誤りがあった場合、意図的かどうかにかかわらず事業者が責任を問われる可能性があります。問い合わせた際の業者の対応が誠実かどうかで、悪意の有無はある程度判断できるでしょう。

不動産取引の「なぜ？」や「どうすれば？」は、専門家に聞くのが一番です。イエツグでは、お客様のあらゆる疑問に丁寧にお答えします。よくある質問ページもぜひご活用ください。
>イエツグのよくある質問を見てみる

まとめ：正しい知識で悪質業者を見抜き、最高のお部屋を見つけよう

今回は、おとり物件の基本的な知識から、具体的な7つの見分け方、対処法、そして優良な不動産会社の選び方までを網羅的に解説しました。

おとり物件に騙されないための最大の防御策は、「あり得ない好条件は、まず疑う」という意識を持つことです。家賃相場を把握し、物件情報の細部まで注意深くチェックする習慣をつければ、悪質な手口に引っかかるリスクは大幅に減少します。そして、少しでも「怪しい」と感じたら、内見の現地集合を提案するなど、冷静に行動を起こすことが重要です。

この記事で得た知識は、あなた自身だけでなく、大切な従業員や取引先を不動産トラブルから守るための強力な武器となります。ぜひこのチェックリストを傍らに、焦らず、誠実なパートナーとなってくれる不動産会社を見つけ、満足のいく不動産取引を実現してください。

イエツグは、お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目指し、透明性の高いサービスを提供しています。仲介手数料定額制をはじめ、お客様の利益を最大化するための様々なプランをご用意しておりますので、不動産のことなら何でもお気軽にご相談ください。
>イエツグ公式HPはこちら
お客様専用📞 0800-222-1829