2026年現在、再建築不可のリフォームはできない？法改正後の影響と解決策

「再建築不可物件は、もうリフォームできない」

最近、不動産会社や建築会社でそう言われて、困っていませんか？

2025年4月の法律改正から約1年が経ち、現場のルールは完全に変わりました。以前のように「骨組みだけ残して新築同様にする工事」は、今はもう簡単にはできません。

しかし、絶対に手出しができないわけではありません。今の法律でも許されている工事の範囲や、ルールを守りながら物件を活用する方法は残っています。

この記事では、多くの不動産取引に関わってきたイエツグが、2026年2月時点での最新ルールと、今からできる具体的な「4つの対策」をわかりやすく解説します。

1. なぜ今、再建築不可物件のリフォームが難しいのか

昨年（2025年）の春から、建物のリフォームに関するルールが厳しくなりました。なぜ工事ができなくなったのか、その理由を簡単に説明します。

1-1. 大規模な工事には「役所の許可」が必要になった

一番の理由は、リフォーム工事をする前に「役所のチェック（建築確認）」が必須になったからです。

以前は、木造2階建ての家なら、建築士さんが安全だと判断すれば、役所に届け出なくても大規模なリフォームができました。このルールのおかげで、再建築不可物件でも新品のように直すことができていました。

しかし現在は、壁や柱などを大きく直す場合、必ず役所に書類を出してチェックを受けなければなりません。

1-2. 再建築不可物件は「門前払い」される

ここで問題になるのが、「再建築不可物件」という条件です。

役所のチェックを受けるには、「家が幅4メートル以上の道路に接していること」という条件をクリアしなければなりません。再建築不可物件は、そもそもこの条件を満たしていない家のことです。

1. 大規模なリフォームには役所のチェックが必要
2. でも、道路の条件を満たしていないのでチェックを受けられない
3. 結果、工事の許可が下りない

これが、今リフォームができなくなっている理由です。

売却×仲介手数料定額制
今の家の価値が気になる方は、一度査定をしてみませんか？イエツグなら仲介手数料一律182,900円で売却をサポートします。

2. どこまでなら工事OK？今できるリフォームの範囲

「リフォーム禁止」といっても、何もかもダメなわけではありません。許可を取らなくてもできる工事はあります。

2-1. 許可なしでできる工事（水回り・内装など）

家の骨組み（柱や壁など）を触らない工事なら、今でも許可はいりません。

1. 部屋の中をきれいにする
   壁紙の張り替え、床の張り替え、畳の交換など。
2. 設備を新しくする
   キッチン、トイレ、お風呂の交換。（柱を切ったりしない場合）
3. 外側のメンテナンス
   ペンキの塗り替えや、今ある屋根の上に新しい屋根を乗せる工事（カバー工法）。

これらは「修繕」や「模様替え」の範囲内なので、今まで通り工事ができます。

2-2. これをやったらダメ！「半分以上」変える工事

逆に、絶対にやってはいけないのが、家の主要な部分（柱、壁、床、屋根、階段）を「半分以上」変える工事です。

ダメな例：

• 屋根の下地（木材）を半分以上新しくする。
• 間取りを変えるために、壁や柱をたくさん取り払う。
• シロアリに食われた床下の木材をごっそり入れ替える。

これらをやりたい場合は役所の許可が必要になりますが、再建築不可物件では許可が下りないので、工事はできません。

2-3. 窓の交換や断熱リフォームの注意点

最近人気の「断熱リフォーム」にも注意が必要です。窓を交換するときに壁を壊したりすると、許可が必要になることがあります。

特に、家が密集している地域（防火地域など）では、窓にも燃えにくい性能が求められます。許可が必要な工事なのに、無許可で工事をしてしまうと「違法工事」になります。そうなると、国の補助金なども使えなくなるので注意してください。

売却×リフォーム
リフォームで悩むより、イエツグが費用を負担してリフォームし、売却するプランもあります。売主様の負担はゼロです。

3. 再建築不可物件を救う4つの対策

では、どうすればこの状況を乗り越えられるのでしょうか。今からできる4つの対策を紹介します。

3-1. 対策A：2階をなくして「平屋」にする

これが一番確実な方法です。2階部分を撤去して「平屋」にします。

今の法律でも、「平屋で床面積が200㎡以下」の建物なら、大規模なリフォームでも役所の許可がいらないという例外ルールがあります。家は小さくなりますが、地震に強くなりますし、その後は自由にリフォームができるようになります。

3-2. 対策B：役所から「特別な許可」をもらう

「道路に接していない」という問題を解決する方法です。隣の人と交渉して通路を広げたり、安全対策をしっかりすることで、役所から「特別に建て替えや工事をしてもいいよ」という許可（43条の許可）をもらえることがあります。

少しハードルは高いですが、これができれば普通の家と同じように扱えるようになります。

3-3. 対策C：部屋の中だけ新築そっくりにする

柱や屋根といった「家の骨組み」はいじらず、部屋の内側だけを徹底的に直す方法です。

古い柱の内側に断熱材をしっかり入れて、部屋の中に「新しい部屋」を作るイメージです。これなら骨組みをいじらないので、役所の許可はいりません。見た目や住み心地は新築と同じようにできます。

3-4. 対策D：今のうちに売却する

もし、お金をかけて直す予定がないなら、早めに売るのも一つの手です。

リフォームのルールが厳しくなったことで、再建築不可物件を買おうとする業者は減っています。時間が経てば経つほど、買い手がつきにくくなる可能性があります。「売れるうちに売る」というのは、資産を守るための立派な選択です。

匿名OK！仲介手数料定額可否判断
あなたの家はどうするのが一番いいのか、まずはプロに相談してみませんか？匿名でも診断できます。

4. 地域によってルールが違う？東京・京都・横浜の例

実は、住んでいる場所によってルールが少し違います。自治体によっては、独自の救済ルールを設けているところもあります。

4-1. 東京都：建て替えにお金が出ることも

東京都の木造住宅が多いエリアでは、火事対策として建て替えを推奨しています。「不燃化特区」というエリアなら、古い家を壊して建て替えるときに、費用の一部を助成してくれる制度があります。

4-2. 京都市：古い町家を守るルール

京都では、古い町家を残すための特別なルールがあります。路地の奥にある家でも、歴史的な価値があると認められれば、今の法律を適用せずにリフォームができる場合があります。

4-3. 横浜市：許可の基準がわかりやすい

横浜市では、再建築不可物件でも許可が出やすいように、「こういう条件ならOK」という基準（包括同意基準）を明確にしています。例えば、将来的に通路を広げる約束をすれば、許可が下りやすくなっています。

無料お問い合わせ
あなたの街のルールについて詳しく知りたい方は、イエツグまでお問い合わせください。

5. これからの資産価値はどうなる？

ルールが変わったことで、再建築不可物件の価値（価格）はどうなっていくのでしょうか。

5-1. 価格は下がる可能性が高い

これまでは、業者が安く買ってきれいにリフォームして売る、というビジネスが成り立っていました。しかし、リフォームが難しくなった今、業者が手を出しにくくなっています。

買う人が減れば、当然価格は下がります。「土地としての価値もなく、建物も直せない」となると、大幅に値下がりする恐れがあります。

5-2. 銀行がお金を貸してくれなくなる

銀行は「法律を守っている物件」にしかお金を貸しません。無許可でリフォームした物件や、リフォームできない物件には、ローンが付かなくなる可能性があります。

ローンが組めないと、現金で買える人しか買ってくれません。つまり、売ろうと思ってもなかなか売れない状態（流動性の低下）になります。

5-3. 「負動産」になる前に決断を

固定資産税や維持費だけがかかる「負動産」にしないためには、早めの行動が大切です。

• 住み続けるなら：平屋にするなどして、合法的に直す。
• 住まないなら：市場が完全に冷え込む前に売却する。

一番良くないのは「何もせず放置すること」です。

空き家再生事業
売るのが難しい場合でも、イエツグの「空き家再生」なら費用負担ゼロで活用できるかもしれません。

6. よくある質問（Q&A）

最後に、再建築不可物件をお持ちの方からよくある質問にお答えします。

Q. 昨年の法改正を知らずにリフォームしてしまったのですが、大丈夫でしょうか？

A. 工事の内容によります。
壁紙の張り替えなどの小規模な工事なら問題ありません。しかし、柱や壁を大きく変える工事を無許可でしていた場合、違法工事になっている可能性があります。心配な場合は、一度専門家に見てもらうことをお勧めします。

Q. こっそり工事をしてもバレませんか？

A. バレる可能性が高いです。
工事中の音や車の出入りで近所の方が気づき、役所に通報するケースが増えています。もしバレると工事はストップし、最悪の場合は建物を壊すよう命令されることもあります。

Q. 「新築そっくりさん」などは利用できますか？

A. 物件によります。
大手のリフォーム会社は法律を厳守するため、再建築不可物件での大規模工事は断られることがあります。ただし、許可がいらない範囲（内装中心など）のプランであれば対応してくれる場合もあります。

Q. カーポートを置くのもダメですか？

A. 大きさや場所によってはダメです。
屋根と柱があるカーポートも「建築物」とみなされます。特に防火地域などでは、小さなものでも役所の許可が必要になることがあり、再建築不可物件では設置できないケースがあります。

無料「キャッシングフロー表」作成サービス
リフォームするか売るか迷ったら、まずは将来のお金の計画から。FPが無料でキャッシュフロー表を作成し、最適なプランを提案します。

7. まとめ：ルールを知って、早めの対策を

2026年の今、再建築不可物件を取り巻く環境は厳しくなりました。しかし、正しい知識があれば対処法はあります。

大切なポイント：

1. 大規模なリフォームには役所の許可が必要になった。
2. 再建築不可物件は許可が下りないので、大規模工事はできない。
3. でも、「平屋にする」「内装だけ直す」などの対策はある。
4. リスクを避けるなら、早めの売却も検討する。

あなたの家にとって一番良い方法は何か、まずは現状を知ることから始めましょう。専門家に相談するのが解決への第一歩です。