「この家を売りたいけれど、何から手をつければいいのか、さっぱり分からない…」初めての一戸建て売却。土地や建物のことなど、マンションとは違う難しさがありそうで、不安で一歩が踏み出せないでいませんか？
ご安心ください。家の売却は、正しい手順とポイントさえ押さえれば、決して怖いものではありません。この記事では、不動産売買のプロである「イエツグ」が、一戸建て売却の全手順を「7つのステップ」に分解し、あなたが今日から何をすべきかを具体的に解説します。
この記事を最後まで読めば、売却の全体像が地図のように頭に入り、「何から始めるか」という問いへの明確な答えが見つかります。漠然とした不安を解消し、自信を持って大切な家の売却に向けたスタートを切りましょう。
目次
【結論】家の売却、最初の一歩は「相場を知る」こと。全手順を7ステップで解説
家の売却で、あなたが最初にやるべきこと。それは「土地と建物を含めた我が家が、今いくらで売れるのか？」という現在価値を正確に知ることです。これが、全ての計画を立てる上でのスタートラインになります。
そして、ゴールまでの道のりをあらかじめ把握しておくことで、不安は解消されます。家の売却は、大きく分けて7つのステップで進むと理解しておけば、もう迷うことはありません。
まずは売却の全手順（ロードマップ）を把握し、漠然とした不安を解消することが大切です
これから解説する7つのステップが、あなたの売却活動の全体像です。この地図を手に入れることで、「次に何をすべきか」が明確になり、落ち着いて行動できるようになります。
何から始めるか迷ったら。専門家があなたの第一歩を無料でサポートします
全体像が分かっても、一人で進めるのは心細いものです。特に、家の価値を正確に知るには、専門家の客観的な視点が不可欠です。
イエツグでは、お客様一人ひとりの状況に合わせた売却のご相談から、具体的な資金計画の立案まで、ワンストップでサポートしています。どんな些細なことでも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。
イエツグなら、売却相談から資金計画までワンストップでご提案。まずはお気軽にご相談ください。
【重要】家の売却はマンションとここが違う！3つの重要チェックポイント
家の売却を始める前に、マンション売却とは異なる、一戸建て特有の3つの重要ポイントを押さえておきましょう。これを知っているだけで、後のトラブルを未然に防ぐことができます。
1. 土地の「境界」は確定しているか？｜トラブル回避の最重要項目
戸建て売却で最大のトラブルの種となるのが、隣地との「境界」問題です。境界が曖昧なままだと、買主が後で隣人と揉める可能性があり、売却そのものが難しくなります。親から相続した古い家などは、境界が不明確なケースも少なくありません。事前に「境界標」があるか、なければ「確定測量」が必要かなどを不動産会社に相談しましょう。
2. 建物の状態は大丈夫か？｜インスペクションの重要性
一戸建ては、マンションと違って建物の管理を全て自分で行うため、シロアリの被害や雨漏り、建物の傾きといった隠れた欠陥（瑕疵）が見つかる可能性があります。売却後にこうした欠陥が見つかると、売主が責任を問われることになります。安心して取引するためにも、専門家が建物を診断する「ホームインスペクション」の実施が重要になります。
3. 土地と建物の価値のバランス｜土地の価値が価格を支える
マンションの価値は主に建物や立地で決まりますが、一戸建ての価値は「土地」と「建物」の合計で決まります。特に、築年数が20年を超えた木造住宅は、建物の価値がゼロに近くなることもありますが、土地の価値は残ります。土地の広さや形、接している道路の状況などが、売却価格を大きく左右するのです。
【全体像】家の売却、7つのステップで見るロードマップ
それでは、家の売却の具体的な手順を7つのステップで見ていきましょう。この流れを頭に入れておけば、次に何をすべきか迷いません。
ステップ1：売却準備と相場調査【←全ての始まりはココ】
住宅ローンの残高や必要書類を確認し、査定依頼で我が家の現在価値を把握します。
ステップ2：不動産会社選びと比較
売却の成功を左右するパートナー選び。複数の会社を比較し、信頼できる一社を見つけます。
ステップ3：媒介契約の締結
選んだ不動産会社と、売却活動を正式に依頼する契約を結びます。
ステップ4：売却活動の開始
物件の広告掲載や、購入希望者の内覧対応が始まります。
ステップ5：売買契約の締結
買主と条件を合意し、売買契約を結びます。
ステップ6：決済と引き渡し【売却のゴール】
売却代金を受け取り、家の鍵を買主に渡して、売却が完了します。
ステップ7：確定申告
売却で利益が出た場合などは、翌年に確定申告を行います。
ステップ1：【最初の一歩】売却の準備と相場調査
「家を売るのに、何から始める？」その答えが、このステップに詰まっています。まずは落ち着いて、ご自身でできる準備から始めましょう。
1-1. 住宅ローンの残高を確認する
まず、住宅ローンがいくら残っているかを正確に把握します。金融機関から毎年送られてくる「残高証明書」などで確認しましょう。売却価格がローン残高を下回ると、差額を自己資金で補う必要が出てくるため、この確認は必須です。
1-2. 家の書類一式を探しておく（建築確認済証、測量図など）
査定や売却をスムーズに進めるため、家の関連書類を探してまとめておきましょう。 ・登記済権利証（または登記識別情報） ・建築確認済証、検査済証 ・土地の測量図、境界確認書 ・設計図書、工事記録書 全て揃っていなくても売却は可能ですが、あると査定額が上がりやすくなったり、取引がスムーズに進んだりします。
1-3. 査定依頼で、我が家の「今の価値」を把握する
準備ができたら、いよいよ不動産会社に「査定」を依頼し、我が家がいくらで売れそうかを評価してもらいます。複数の会社に査定を依頼し、価格やその根拠を比較検討することが、売却成功の鍵です。
ここが全ての始まり。まずはあなたの家の「現在価値」を把握しましょう
このステップで最も重要なのは、「査定」を通じて客観的な価値を知ることです。これが今後の売出価格や資金計画の全ての土台となります。
イエツグでは、AI査定とプロの目線を組み合わせた、精度の高い無料査定をご提供しています。しつこい営業は一切ありませんので、安心してご利用ください。
イエツグの無料査定は、しつこい営業一切なし。安心してご利用ください。
ステップ2：不動産会社選びと比較｜成功を左右するパートナー選定
複数の査定結果が出揃ったら、売却を任せる不動産会社を1社に絞り込みます。このパートナー選びが、売却の成否を9割決めると言ってもいいでしょう。
1. なぜ複数社の比較が必須なのか
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別があります。1社だけの話を聞いて決めてしまうと、その会社の戦略が本当に最適なのか判断できません。必ず3社程度の査定結果や販売戦略を比較し、最も信頼できる会社を選びましょう。
2. 戸建て売却が得意な会社の見極め方
マンションと違い、戸建ての売却は土地に関する専門知識も求められます。「土地の境界問題に詳しいか」「インスペクションの提案をしてくれるか」など、戸建て特有の問題に精通しているかどうかが、良い会社を見極めるポイントです。
3. 査定額の高さだけで選んではいけない理由
最も高い査定額を提示した会社に惹かれがちですが、注意が必要です。中には、契約欲しさに、売れる見込みのない高すぎる査定額を提示する業者もいます。大切なのは「なぜその価格なのか」という根拠が明確で、納得できる販売戦略を提示してくれるかです。
ステップ3：媒介契約の締結
信頼できるパートナーが決まったら、売却活動を正式に依頼する「媒介契約」を結びます。契約には3つの種類があり、それぞれの特徴を理解して選びましょう。
「一般」「専任」「専属専任」3種類の媒介契約、どれを選ぶべき？
- 一般媒介契約： 複数の不動産会社に同時に依頼できる。
- 専任媒介契約： 依頼できるのは1社のみ。不動産会社に販売状況の報告義務がある。
- 専属専任媒介契約： 1社にしか依頼できず、自分で買主を見つけることも禁止されるが、報告義務などが最も手厚い。
なぜ初めての売却には「専任媒介契約」がおすすめなのか
初めての売却で、信頼できる1社に販売活動を託したいなら、「専任媒介契約」がおすすめです。不動産会社側の責任も重くなり、熱心な活動が期待できます。また、定期的な活動報告を受けられるため、売主としても安心感があります。
ステップ4：売却活動の開始
媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社が広告を出し、購入希望者からの問い合わせに対応します。
1. 内覧希望者を増やす「物件写真」のポイント
インターネットで家を探す人がほとんどの現代では、物件写真が第一印象を決めます。撮影前には室内だけでなく、庭の草むしりや玄関周りの掃除も行い、少しでも魅力的に見えるよう心がけましょう。
内覧成功の鍵は「庭」と「水回り」｜当日の準備と対応
内覧は、購入希望者があなたの家を評価する、たった一度の機会です。室内の掃除や換気はもちろん、戸建ての場合は庭や外壁の状態、日当たりの良さなどもチェックされます。特に、キッチンやお風呂などの水回りを清潔にしておくと、印象が格段にアップします。
ステップ5：売買契約の締結
購入希望者が見つかり、条件がまとまれば、正式な「売買契約」を結びます。法的な手続きが多くなるため、慎重に進めましょう。
1. 購入申込書（買付証明書）を受け取ったら
購入希望者から、希望価格や条件が書かれた「購入申込書」が提出されます。この内容を基に、不動産会社と相談しながら、売却に応じるか、条件交渉に入るかを決定します。
2. 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について理解しておく
売却後に、契約書に記載のない重大な欠陥（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合、売主が責任を負うのが「契約不適合責任」です。こうしたトラブルを防ぐためにも、事前のインスペクションや、正直な物件状況の告知が重要になります。
ステップ6：決済と引き渡し【売却のゴール】
売買契約から約1ヶ月後、最終手続きである「決済」と「引き渡し」を行います。売却のゴールはもうすぐです。
1. 住宅ローンの完済と抵当権抹消手続き
買主から売却代金を受け取るのと同時に、あなたの住宅ローンを完済します。そして、家に設定されている金融機関の権利（抵当権）を抹消する手続きを、司法書士に依頼して行います。
2. 残代金の受け取りと鍵の引き渡し
売却代金の全額を受け取り、仲介手数料などの諸費用を支払います。全ての手続きが完了したら、買主に家の鍵を渡し、取引は完了です。
ステップ7：確定申告
家を売却した翌年には、税務署で確定申告が必要になる場合があります。
売却して利益が出た場合、損失が出た場合
家を売って利益が出た場合は、必ず確定申告をして税金を納める必要があります。逆に、損失が出た場合は申告の義務はありませんが、申告することで税金の還付を受けられる特例があるため、申告した方が得になることが多いです。
使える税金の特例（3,000万円特別控除など）
マイホームを売却した場合、利益が出ても最高3,000万円まで控除される「3,000万円特別控除」という非常に有利な特例があります。これを利用するためには、確定申告が必須です。
確定申告が不安ですか？イエツグなら税理士による代行が無料です
複雑な税金計算や確定申告の手続きは、初心者には大きな負担です。イエツグでは、売却後の面倒な確定申告を、提携する税理士が無料で代行するサービスをご提供しています。
専門的な手続きはプロに任せて、安心して売却を進めることができます。
家の売却にかかる費用と税金は？
売却には、手元に入ってくるお金だけでなく、様々な費用や税金がかかります。事前に把握しておきましょう。
1. 仲介手数料
売却が成功した際に、不動産会社に支払う成功報酬です。売却価格に応じて変動します。
2. 印紙税
売買契約書に貼る収入印紙の代金です。
3. 登記費用（抵当権抹消など）
住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための手続きにかかる費用です。
4. その他（測量費、解体費など）
土地の境界を確定するための測量費用や、場合によっては建物の解体費用などがかかることもあります。
費用が不安な方へ。イエツグは仲介手数料定額制です
売却費用の中で最も大きなウェイトを占めるのが、仲介手数料です。イエツグは、物件価格にかかわらず仲介手数料を「定額18万2,900円」とすることで、売主様の手元に残るお金を最大化するお手伝いをしています。
売却にかかる費用を大幅に削減できる、私たちのサービス内容をぜひご確認ください。
家の売却でよくある質問
最後に、初めて家を売却する方が抱きがちな、よくある質問にお答えします。
Q1. 売却にはどれくらいの期間がかかりますか？
A1. 一戸建ての場合、売りに出してから売買契約まで3ヶ月～6ヶ月程度、そこから引き渡しまでが1ヶ月程度、合計で4ヶ月～7ヶ月を見ておくのが一般的です。
土地の境界確定などが必要な場合は、さらに時間がかかることもあります。
Q2. 住みながら売却はできますか？
A2. はい、ほとんどの方が住みながら売却活動を行っていますので、全く問題ありません。
購入希望者が見に来る「内覧」の際には、ご協力いただく必要がありますが、日程は不動産会社が調整しますのでご安心ください。
Q3. 古い家はリフォームや解体をした方が良いですか？
A3. 基本的には、そのままの状態で売り出すことをお勧めします。
リフォームや解体にかかった費用を、売却価格に上乗せできるとは限らないためです。「古家付き土地」として、買主が自分の好みに建て替えることを前提に探している場合も多いため、まずは不動産会社に相談してみましょう。
まとめ：家の売却は手順の理解が成功の鍵。まず「我が家の価値」の把握から始めよう
初めての家売却で「何から始めるか」という問いへの答え。それは「まず全体の流れを理解し、第一歩として我が家の本当の価値を把握する」ことです。特に戸建ての場合は、マンションにはない特有の注意点があるため、信頼できるプロのサポートが不可欠です。
この7つのステップという地図を手に、まずは最初のステップである「査定」から、あなたの家の売却という旅を始めてみませんか。
最高の売却は、信頼できるパートナー探しから
イエツグは、お客様の利益を第一に考え、透明性の高い売却活動をお約束します。仲介手数料定額制で、あなたの手元に残るお金を最大化します。
あなたの家の売却、その第一歩からゴールまで、私たちが全力でサポートします。まずはお気軽にご相談ください。
お電話でのお問い合わせも歓迎です >> 📞 0800-222-1829
【不動産を高く売るための本当の方法】
不動産売却を検討中の方は是非、下記サイトを参考にして高額売却を実現してください！
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士