ローン残債あり不動産売却の全手順！手元に残るお金を最大化する真実

「住宅ローンは本当に返しきれるのか？」と不安なあなたへ

「住宅ローンがまだ残っている状態で、今の家を売ることはできるのだろうか？」家を売ろうと考えたとき、多くの方が最初にぶつかる壁ですよね。

「家を売ったお金で住宅ローンを返しきれず、お金が足りなくなったらどうしよう…」

「複雑な手続きを間違えて、家を売る話自体がなくなってしまったら…」

そんな不安を抱えたまま、誰に相談すればいいのか迷うのは当然のことです。実は、住宅ローンが残っている状態で家を売る人は、とてもたくさんいます。決して珍しいことではありません。

しかし、不動産業界には「売る人にとって損になるような当たり前」が隠れていることがあります。たとえば、「とりあえず高い値段で売り出しましょう」と、売れる根拠もないのに期待を持たせる営業手法です。そして、無事に家が売れた時には、法律で決められた上限ギリギリ（物件価格の3％+ 6万円）という高額な「仲介手数料」を請求してくるのです。

この高額な仲介手数料こそが、あなたの手元に残るはずのお金を減らしてしまう一番の原因です。そのせいで、住宅ローンを返しきれない「オーバーローン」という苦しい状況に追い込まれてしまうこともあります。

この記事では、お金と法律、そして税金のプロの目線から、「絶対に失敗しない家を売る手順」をわかりやすく解説します。さらに、無駄な出費を抑えて「手元に残るお金をできるだけ多くする真実」をお伝えします。

結論！住宅ローンが残っていても家は売却できる

結論から申し上げますと、住宅ローンの残高があっても家を売ることは可能です。

ただし、それには絶対に守らなければならない条件があります。それは、「家を売ったお金から、仲介手数料などの費用をすべて差し引いて、実際に手元に残るお金」で、「住宅ローンを全額まとめて返すこと」です。

住宅ローンをすべて返し終わらないと、銀行などの金融機関が家につけている「抵当権（ていとうけん：ローンを返せなくなった時に家を差し押さえる権利）」を消すことができません。この権利を消さない限り、家を買ってくれた人に正式に家を引き渡すことはできないのです。

つまり、住宅ローンが残っている家を売るということは、単に家を明け渡すだけではありません。「残っている借金をすべてゼロにすること」と「銀行の権利を消すこと」を同時に行う、とても重要な手続きなのです。

【徹底比較】アンダーローンとオーバーローンの違いと失敗しないための対策

家を売るための第一歩は、今のお金の実情を正確に知ることから始まります。今の家がいくらで売れそうかと、住宅ローンがいくら残っているかのバランスによって、あなたの状況は「アンダーローン」と「オーバーローン」の2つに分かれます。

お金の状況	状況の詳しい説明	取引のリスクと必要な対策
アンダーローン	家が売れる値段が、「住宅ローンの残高と、家を売るための費用」の合計よりも高い、安心な状態。	リスクはとても低いです。家を売ったお金で住宅ローンをすべて返し、手元に残ったお金を新しい家の資金などに使えます。
オーバーローン	家が売れる値段が、「住宅ローンの残高と、家を売るための費用」の合計よりも低い、危険な状態。	お金が足りなくなるリスクがあります。足りない分を自分の貯金から出すか、買い替え用の特別なローンを組むなどの対策が絶対に必要です。

実際に家を売る現場では、「高額な仲介手数料」がかかることを計算に入れ忘れてしまうミスがよく起こります。その結果、家を引き渡す直前になってお金が足りない（オーバーローン）と気づき、取引が白紙になってしまうことがあるのです。

だからこそ、仲介手数料を「一律182,900円（税別）」という定額に抑えている「イエツグ」のような会社をパートナーに選ぶことが大切です。無駄な費用を削ることが、お金が足りなくなる事態を防ぐ一番の対策になります。

住宅ローンが残っている家を売るための必須手順 5ステップ

住宅ローンを安全に返し終わるための手順を、5つのステップでわかりやすく解説します。

手順1：正確な住宅ローン残高の確認と、データに基づいた査定

まずは、インターネットの銀行画面や、銀行から送られてくる残高証明書を見て、「1円単位で正確に」住宅ローンがいくら残っているかを確認します。次に、不動産会社に家の査定をお願いし、「費用を引いた後、最終的に手元にいくら残るか」を計算してもらいます。希望や想像ではなく、実際のデータに基づいた正確な金額を知ることが大切です。

手順2：不動産会社との契約と、無理のない価格設定

信頼できる不動産会社を選び、「この会社にだけ任せる」という契約（専任媒介契約など）を結びます。家を売り出す価格は、相場よりも高すぎる値段をつけるのは避けましょう。おおよそ3ヶ月くらいで売れる適正な価格を目指すことが、長く売れ残ってしまうリスクを防ぐコツです。

手順3：家を売る活動と、買主との契約

インターネットなどで家を宣伝し、見学に来た人を案内して買主を見つけます。家を買う人から「少し安くしてほしい」と交渉されることはよくあります。あらかじめ「これ以上安くしたら住宅ローンが返せなくなる」という限界の価格を決めておくことがとても重要です。

手順4：【最重要】お金のやり取りと家の引き渡しを同じ日に行う

家を引き渡す日は、買主がローンを借りる、買主からお金を振り込んでもらう、自分のローンを一括で返す、そして家の鍵を渡す、という一連の作業を数時間で一気に行います。これを法律の言葉で「同時履行（どうじりこう）」と呼びます。銀行に、ローンを返し終わった証明（抵当権を消す書類）を準備してもらうには、だいたい2週間から1ヶ月かかります。銀行への連絡が遅れると、約束の日に家を引き渡せなくなり、取引が失敗してしまいます。

手順5：家を売った後の確定申告（税金を安くする手続き）

家を売って利益が出た場合は、「3,000万円までなら税金がかからない」という特別なルールを使って税金をゼロに抑えます。逆に、家を売って損をしてしまった場合でも、条件を満たせば、払いすぎた税金を返してもらえる制度があります。どちらの場合も、必ず決められた期間内に税務署へ「確定申告」をする必要があります。

注意したい特別なケース：住み替え（買い替え）と離婚

住み替えの順番：ローンを2つ抱えないために「今の家を先に売る」

新しく家を買い替える予定がある場合、「今の家を先に売ってから、新しい家を買う」という順番が基本です。新しい家を先に買ってしまうと、今の家のローンと新しい家のローンを両方同時に払わなければいけない「二重ローン」という状態になり、家計がとても苦しくなります。「毎月の支払いがきついから、早く今の家を売らなきゃ」と焦ると、買主に足元を見られて、家を大幅に安く買い叩かれてしまうリスクが高まります。

離婚が理由で家を売る場合：連帯保証人のリスクに注意

離婚が理由で家を売る場合は、夫婦で一緒にローンを組んでいたり、どちらかが連帯保証人になっていたりする契約に注意が必要です。「夫が今の家に住み続けて、夫がローンを払い続ける」と夫婦同士で約束しても、銀行にはそんな約束は通用しません。もし将来、夫がローンを払えなくなったら、家を出て行った元妻のところに「ローンを全額返してください」という請求が来てしまいます。夫婦の関係をきれいにお金の問題ごと清算するには、家を売って借金を完全にゼロにすることが一番安全な方法です。

イエツグのお客様が体験したリアルな成功例

「本当に住宅ローンを全部返しきれるのか、毎日不安で夜も眠れませんでした」そう語るのは、先日イエツグでご自宅を売却されたA様です。

A様の家は、相場通りの値段で売れたとしても、普通の不動産会社に払う約150万円という高い仲介手数料を引くと、住宅ローンの残高に対して数十万円お金が足りなくなってしまう（オーバーローン）という、とても厳しい状況でした。自分の貯金を取り崩すしかないと覚悟していたA様ですが、イエツグの「仲介手数料が定額制」というサービスを知り、すぐにご相談に来られました。

結果として、仲介手数料が約130万円も安く済んだことで、見事にお金が余る状態（アンダーローン）で家を売ることができました。さらに、イエツグが無料で提供している「税理士による確定申告の代行サポート」をご利用いただきました。面倒な税金の手続きも、一切のストレスなく終わらせることができたのです。「手元にしっかりお金が残り、晴れやかな気持ちで新生活をスタートできました」というA様の笑顔が、私たちがご提供できる何よりの証拠です。

よくある質問

Q. 銀行へ「ローンを一括で返します」「書類を用意してください」と連絡するのはいつが良いですか？

A. 家を買ってくれる人のローンの本審査が通り、家を引き渡す日が決まったらすぐに連絡するのが一番です。 家を引き渡す日の2週間前、遅くとも1ヶ月前には、必ずお金を借りている銀行へ連絡してください。そこでローンを全部返す手続きと、必要な書類を用意してもらうようにお願いしましょう。

Q. 住宅ローンをまだ払っている途中でも、その家に住みながら売ることはできますか？

A. はい、今の家に住みながら売ることは可能です。 実際に、多くの方が住みながら家を見学に来る方の対応をしています。見学に来る人に良い印象を持ってもらうために、事前に部屋を片付けたり、イエツグが無料で提供している「ハウスクリーニング」を利用して、キッチンやお風呂を綺麗にしておくことが、早く家を売るためのコツです。

Q. 家を売ったお金と自分の貯金を合わせても、住宅ローンを返しきれない場合はどうなりますか？

A. そのままでは家を売ることはできません。そのため、特別な方法を考えることになります。 たとえば、新しい家を買うお金と、返しきれなかった今の家のローンを一つにまとめる「住み替えローン」という方法があります。どうしてもお金を返すのが難しい場合は、銀行と直接話し合って、なんとか許可をもらって家を売る「任意売却（にんいばいきゃく）」という最終手段もあります。

まとめ：次はあなたの番です

住宅ローンが残っている家を売ることは、決して一人で悩むような孤独な戦いではありません。家を売るということは、「お金の計算」「法律のルール」「税金の手続き」の3つをバランスよく進めなければいけない、とても大切な計画です。

だからこそ、誰にサポートをお願いするかが、あなたの手元に最終的にいくらお金が残るかを決めるのです。「高額な仲介手数料を取られて、自分のお金が減ってしまう」というような、古い不動産業界の当たり前に縛られる必要はもうありません。

イエツグは、「定額182,900円（税別）の仲介手数料」という、皆様の出費を抑える大きな強みを持っています。さらに、家の状態を調べるインスペクションや、面倒な確定申告の代行など、「4つの無料サービス」で、あなたの家を売る計画を大成功へと導きます。まずは、今のご自身の状況を正確に知ることから始めてみませんか？

あなたの大切な資産と、これからの未来を守るために。ぜひ一度、イエツグのサービスをご活用ください。