専任媒介契約のデメリットとは？囲い込みリスクと失敗しない選び方を徹底解説

不動産の売却を決意し、不動産会社から「売主様のために全力で頑張りますので、ぜひ当社一社にお任せください」と、『専任媒介契約』を強く勧められていませんか？一見、熱心で頼もしい提案に聞こえますが、しかし、その裏に潜むデメリットを正しく理解しているでしょうか？

安易に専任媒介契約を結んでしまうと、あなたの「高く、早く売りたい」という願いとは裏腹に、気づかぬうちに大きな損をしてしまう危険性があるのです。

この記事では、不動産業界のプロが、専任媒介契約の最大のデメリットである「囲い込み」のリスクを中心に、その危険性と具体的な対策を詳しく解説します。この記事を読めば、あなたは不動産会社の言葉の裏を見抜き、自分にとって本当に有利な契約は何かを、自信を持って判断できるようになります。

【結論】専任媒介契約の最大のデメリットは悪質な「囲い込み」のリスク！

結論から言うと、専任媒介契約で最も警戒すべきデメリットは、不動産会社による悪質な「囲い込み」に遭うリスクです。「囲い込み」とは、あなたの物件が広く市場に出回るのを不動産会社が意図的に妨害する行為であり、あなたの利益を著しく損なう、”悪魔の契約”になりかねない危険性をはらんでいるのです。まずは、その前提となる媒介契約の種類から理解していきましょう。

そもそも媒介契約とは？3種類（一般・専任・専属専任）の違いを比較表で解説

「媒介契約」とは、不動産の売却を不動産会社に依頼する際の契約です。この契約には、主に3つの種類があり、それぞれにルールが異なります。

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる、最もオープンな契約形態です。売主が自分で買主を見つけること（自己発見取引）も可能です。

専任媒介契約

売却を依頼できる不動産会社を1社に絞る契約形態です。売主が自分で買主を見つけることは可能です。

専属専任媒介契約

専任媒介契約よりもさらに制限が厳しく、1社にしか依頼できず、かつ自分で買主を見つけることもできない契約形態です。

3つの媒介契約タイプの比較一覧表

※REINS（レインズ）：不動産会社だけが見られる物件情報共有システム

【本題】専任媒介契約・5つのデメリットを徹底解剖

比較表を見ると、不動産会社の義務が重い専任媒介契約は、売主にとって有利に見えます。しかし、そこには見過ごせない5つのデメリットが存在します。

デメリット①：悪質な会社による「囲い込み」のリスク【最重要】

1社にしか依頼できないことを悪用し、不動産会社が自社の利益（両手仲介）を最大化するために、他の不動産会社からの購入希望者を意図的にシャットアウトする「囲い込み」を行うリスクが、最大のデメリットです。これにより、あなたの物件は広く購入希望者の目に触れる機会を失い、売れ残りや値下げの原因となります。

デメリット②：1社の販売力に依存するため、会社の力量が全てになる

売却の成否が、依頼した1社の販売力、広告戦略、そして担当者の能力に完全に依存してしまいます。もし、その会社の販売力が低かったり、担当者との相性が悪かったりした場合、売却活動は全く進まなくなってしまいます。まさに「船頭が一人しかいない」ことのリスクです。

デメリット③：自分で買主を見つけても仲介手数料がかかる場合がある

専任媒介契約では、自分で買主を見つける「自己発見取引」は認められています。しかし、契約内容によっては、たとえ自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社がそれまでの営業活動にかかった経費などを請求できると定められていることがあります。契約書をよく確認しないと、思わぬ出費につながる可能性があります。

デメリット④：契約期間中（3ヶ月）は他の会社に依頼できない

媒介契約の有効期間は最長で3ヶ月です。この期間中は、たとえ依頼した会社の対応に不満があっても、原則として他の不動産会社に乗り換えることはできません。「この会社は失敗だったかも…」と思っても、3ヶ月間は身動きが取れなくなる、という状況に陥りかねません。

デメリット⑤：REINSへの登録義務が「両刃の剣」になることも

REINSへの登録は、広く情報を公開するために義務付けられていますが、悪質な会社はこれを逆手に取ります。形式的にREINSへ登録だけは行い、「ちゃんと登録していますよ」と売主には見せかけ、裏では他社からの問い合わせに「商談中です」などと嘘をつき、物件紹介を妨害するという手口です。

もちろんメリットも！専任媒介契約を選ぶ3つの利点

デメリットを強調してきましたが、もちろん誠実な会社と組めば、専任媒介契約には大きなメリットもあります。

1. 不動産会社の販売活動が積極的になりやすい：1社に任せてもらえるため、不動産会社は広告費などを投下しやすく、販売活動に熱が入りやすくなります。
2. 売主への販売状況の報告義務がある（2週間に1回以上）：どのような問い合わせがあったかなど、販売活動の状況が定期的に報告されるため、透明性が高く安心です。
3. 窓口が1社なので、やり取りが楽：複数の不動産会社と連絡を取り合う必要がないため、売主の負担が軽減されます。

【診断】あなたはどれを選ぶべき？媒介契約3タイプの選び方

• 一般媒介がおすすめな人：人気エリアの物件など、多くの会社が扱いたがるような「売りやすい物件」をお持ちの方。
• 専任媒介がおすすめな人：「この会社（担当者）なら信頼できる」と心から思える、最高のパートナーを見つけられた方。
• – 専属専任媒介がおすすめな人：自分で買主を探す可能性がゼロで、とにかく手厚い報告とサポートを最優先したい方。

【図解】あなたの損に直結！悪質な「囲い込み（両手仲介）」の手口と仕組み

デメリットの核心である「囲い込み」について、なぜそれがあなたの不利益になるのか、その仕組みを詳しく解説します。

なぜ不動産屋は「囲い込み」をするのか？

それは、売主と買主の双方から仲介手数料をもらう「両手仲介」にしたいからです。他社が見つけてきた買主に売却すると、手数料は売主からしかもらえません（片手仲介）。しかし、自社で買主を見つければ、手数料が2倍になります。この自社の利益のために、他社を意図的に排除するのが「囲い込み」です。

売主が被る「高く・早く売る機会の損失」という大ダメージ

囲い込みをされると、あなたの物件は、その不動産会社が抱える顧客にしか紹介されません。もっと高い金額で買ってくれるかもしれない他社の顧客や、もっと早く買ってくれるかもしれない買主が現れるチャンスを、全て潰されてしまうのです。これは、売主にとって計り知れない損失です。

イエツグが「囲い込み」を絶対にしない、明確な理由

なぜ、私たちイエツグは「囲い込み」をしないと断言できるのか。それは、仲介手数料が「定額制」だからです。私たちの報酬は、売却価格に比例しません。そのため、手数料を2倍にするための「両手仲介」にこだわるメリットが、そもそもビジネスモデルとして存在しないのです。私たちの唯一の目標は、お客様の物件を、1日でも早く、1円でも高く売却すること。そのために、全ての情報をオープンにし、全国の不動産会社と協力します。

>>イエツグのサービス（仲介手数料定額制）の詳細はこちら

【自衛策】専任媒介契約で「囲い込み」されていないか確認する5つの方法

専任媒介契約を結んだ後も、油断は禁物です。自分の物件が囲い込みされていないか、以下の方法でセルフチェックしましょう。

1. REINS（レインズ）の登録証明書を必ずもらう：契約後、きちんとREINSに登録されたか、証明書を発行してもらいましょう。
2. ポータルサイトに物件が掲載されているか自分で確認する：SUUMOやHOME’Sなどの大手サイトに、自分の物件がきちんと掲載されているかを確認します。
3. 販売活動の報告内容が具体的かチェックする：「問い合わせ0件でした」という報告だけでなく、「何件の広告反響があり、どのような理由で見送られたか」など、具体的な報告を求めましょう。
4. 他の不動産屋に「あの物件、紹介できますか？」と問い合わせてみる（覆面調査）：友人などに頼んで、他の不動産会社に自分の物件を問い合わせてもらい、「現在商談中です」などの嘘の断り文句を使っていないか確認する、最も強力な方法です。
5. 内覧希望が不自然に少ない場合は、理由を厳しく問いただす：周辺の類似物件と比較して、明らかに内覧希望が少ない場合は、囲い込みを疑い、担当者にその理由を厳しく問いただしましょう。

専任媒介契約が不安なら、イエツグにご相談ください

「囲い込みのリスクを考えると、専任媒介はやっぱり怖い…」そう感じたなら、ぜひ一度イエツグにご相談ください。私たちは、お客様にご安心いただくため、販売活動の全てをオープンにし、透明性の高いレポートをご提出することをお約束します。お客様の利益を損なうような行為は一切行いません。

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専任媒介契約に関するよくある質問

最後に、専任媒介契約についてよくある質問にお答えします。

Q1. 専任媒介契約の途中で解約はできますか？

A1. 不動産会社に明らかな契約違反（販売活動を全くしないなど）があれば可能ですが、自己都合での一方的な解約は原則として困難です。解約できても、それまでにかかった広告費などを請求される場合があります。

Q2. 契約期間の「3ヶ月」は更新できますか？

A2. はい、売主からの申し出があれば更新可能です。自動更新は法律で禁止されているため、3ヶ月の期間満了時に、不動産会社と合意の上で再契約する形になります。このタイミングで、他の会社に乗り換えることももちろん可能です。

Q3. 不動産屋から専任媒介を強く勧められたら、どうすればいいですか？

A3. なぜ専任媒介が良いと考えるのか、その会社ならではの具体的な売却戦略を聞きましょう。「頑張ります」といった精神論ではなく、「当社に任せてもらえれば、〇〇という独自のネットワークで、△△という層の顧客にアプローチできます」といった、納得できる答えが返ってくるかどうかが、判断の分かれ目です。

まとめ：専任媒介はデメリットを理解し、信頼できる会社を選べば武器になる

専任媒介契約のデメリット、特に「囲い込み」のリスクについて、詳しく解説しました。

専任媒介契約は、悪質な会社と結べば利益を損なう”悪魔の契約”になる一方、信頼できる会社と結べば売却を力強く後押しする”最高の武器”にもなります。重要なのは、デメリットを正しく理解し、そのリスクがないと確信できる会社を、あなた自身の目で見極めることです。この記事が、そのための羅針盤となることを願っています。

不動産売却のパートナー選び、イエツグがお手伝いします

どの媒介契約が良いか、どの会社を信じれば良いか。不動産売却のパートナー選びは、悩みが多くて当然です。イエツグは、お客様の利益を最大化すること、そしてお客様が心から信頼し、安心して任せられる存在であることを、唯一のミッションとしています。パートナー選びで迷ったら、ぜひ一度、私たちの話を聞いてみてください。

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