買取保証のデメリット5選｜仲介との違いと「損しない」ための全知識をプロが解説

「もし家が売れ残ったらどうしよう…」「住み替え先の支払いが間に合わなくなる…」そんな絶対に失敗できない状況で、不動産会社から「買取保証」という言葉を聞くと、まるで救世主のように感じられるかもしれません。

しかし、その「保証」という甘い響きの裏には、あなたが数百万円単位で損をする可能性を秘めた、大きなデメリットが隠されていることをご存知でしょうか。「安心」という言葉を鵜呑みにして契約し、後で「こんなはずではなかった」と後悔する人は少なくありません。

この記事では、不動産売買のプロである「イエツグ」が、買取保証の知られざるデメリットと、通常の仲介や買取との違いを徹底的に解説します。この記事を読めば、買取保証があなたにとって本当に必要なのか、それとも避けるべき選択肢なのかを冷静に判断できるようになります。

【結論】買取保証は「安心」と引き換えに「価格」を捨てる高価な保険。利用は慎重に！

まず結論からお伝えします。買取保証は、「売れ残るかもしれない」という不安を解消するための、非常に高価な保険のようなものです。最終的な売却が保証されるという「安心」と引き換えに、本来得られるはずだった大きな金銭的利益（売却価格）を放棄する覚悟が求められます。

そのため、ごく一部の例外を除いて、ほとんどの人にデメリットが上回る選択肢です。利用を検討する際は、その仕組みとリスクを十分に理解することが不可欠です。

最大のデメリットは、売却価格が市場相場の7〜8割になること

買取保証の最も大きなデメリットは、最終的に不動産会社に買い取ってもらう際の価格が、市場相場の70%～80%程度になってしまう点です。3,000万円で売れるはずの物件が、2,100万円～2,400万円でしか売れなくなってしまう、ということです。

この価格差が、あなたが「安心」のために支払う、目に見えない保険料なのです。この事実を知らずに話を進めてしまうと、後で取り返しのつかない後悔をすることになります。

保証を考える前に、まずはあなたの家の「本当の価値」を知るのが先決です

買取保証の話を聞く前に、あなたがまずやるべきことは一つだけです。それは、「そもそも、自分の家は通常の仲介で売ったらいくらになるのか？」という、市場における本当の価値を把握することです。

イエツグは、お客様の資産価値を最大化する売却戦略を最優先に考えます。保証という選択肢を考えるのは、本当の価値を知ってからでも決して遅くはありません。

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そもそも買取保証とは？「仲介」「買取」との違いを比較表でスッキリ理解

買取保証のデメリットを理解するために、まずはその仕組みと、他の売却方法との違いを整理しましょう。「仲介」「買取」「買取保証」は、似ているようで全く異なるサービスです。

買取保証の仕組み：「①まずは仲介で販売 → ②売れ残ったら業者が買取」

買取保証は、「仲介」と「買取」を組み合わせた、いわば“二段構え”のサービスです。 まず、一定期間（通常3ヶ月～6ヶ月）は、通常の「仲介」として一般の購入希望者を探します。 そして、その期間内に買主が見つからなかった場合に限り、あらかじめ約束しておいた「保証価格」で、その不動産会社が直接物件を「買取」するという仕組みです。

一目でわかる！「仲介」「買取」「買取保証」のメリット・デメリット比較表

契約前に知るべき！買取保証の5つの具体的デメリット

比較表で概要を掴んだところで、買取保証に潜む具体的な5つのデメリットを深く掘り下げていきましょう。これらを知ることが、後悔しないための第一歩です。

1. 買取価格がとにかく安い。数百万円単位で損をする可能性大

繰り返しになりますが、最大のデメリットは買取価格の安さです。不動産会社は、買い取った物件にリフォームなどを施して再販売することで利益を出します。そのため、リフォーム費用や販売経費、そして自社の利益をあらかじめ差し引いた価格でしか買い取れません。

「保証があるから」という安心感のために、本来得られたはずの数百万円、物件によっては一千万円以上もの大金を失う可能性があることを、絶対に忘れてはいけません。

2. 仲介期間中の売出価格を低めに誘導されるリスクがある

不動産会社は、できれば自社で安く買い取るよりも、仲介で成立させて仲介手数料を得たいと考えています。そのため、仲介期間中に売り切ることを目的に、相場よりも安い「売出価格」を設定するように誘導してくるケースがあります。

「この価格でないと、保証期間内に売るのは難しいですよ」といった営業トークには注意が必要です。結果的に、買取保証価格に近い、不本意な価格で売却させられてしまうリスクがあります。

3. 費用が二重に？仲介手数料と買取費用がかかる場合も

契約内容によっては、注意が必要です。最終的に不動産会社に買い取ってもらう場合、通常の「買取」であれば仲介手数料はかかりません。しかし、買取保証の契約形態によっては、仲介期間中の活動費として仲介手数料を請求された上で、さらに買取に関する諸費用が発生するダブルパンチの可能性があります。

契約前に、最終的に買い取られた場合の手数料体系がどうなるのかを、書面で明確に確認する必要があります。

4. そもそも保証が適用されない「対象外物件」が存在する

買取保証は、どんな物件でも利用できるわけではありません。不動産会社としても、再販売しやすい人気のエリアや、状態の良い物件でなければ買取のリスクを負えません。

そのため、地方の物件や、築年数が古い物件、特殊な間取りの物件などは、そもそも買取保証の対象外となるケースが多いです。あなたの家が、保証を受けられる物件なのかを最初に確認する必要があります。

5. 業者選定の自由がない（保証を付けられるのは1社だけ）

買取保証を利用する場合、その不動産会社と専属専任媒介契約または専任媒介契約を結ぶことが一般的です。これは、他の不動産会社に同時に売却を依頼できなくなる、ということを意味します。

もし、その会社の販売活動が熱心でなかったとしても、あなたは契約期間中、じっと待つことしかできません。より販売力の高い会社に出会う機会を、自ら手放してしまうことになるのです。

【コストを可視化】3,000万円の家がいくらになる？買取保証の損失シミュレーション

買取保証の「安心」のために、あなたが支払うコストは一体いくらなのでしょうか。市場価格3,000万円の家を例に、手元に残る金額がどれだけ変わるのかをシミュレーションしてみましょう。

ケース①：通常の「仲介」で3,000万円で売れた場合の手残り額

・売却価格：30,000,000円 ・仲介手数料など諸費用：約1,000,000円 → 手残り額：約29,000,000円

ケース②：「買取保証」を利用し、2,400万円（相場の8割）で買い取られた場合の手残り額

・買取価格：24,000,000円 ・諸費用：約800,000円 → 手残り額：約23,200,000円

この「安心」のために、あなたは580万円を支払えますか？

このシミュレーションでは、その差額は実に580万円にもなります。もちろん、仲介で必ず3,000万円で売れる保証はありません。しかし、「売れ残るかもしれない」という不安を解消するために、この金額を支払う覚悟があるのかどうかを、冷静に考える必要があります。

デメリットを理解した上で。買取保証が選択肢になる人

これほどデメリットの多い買取保証ですが、それでも利用を検討する価値がある、特定の状況に置かれた人もいます。あなたが以下のケースに当てはまるか、確認してみてください。

1.「買い先行」で住み替え先の決済日が確定しており、1日も遅延できない人

すでに新しい家の購入契約を済ませており、その支払い日（決済日）が確定している場合です。もし現在の家の売却が決済日までに間に合わなければ、最悪の場合、違約金が発生したり、新しい家を手放さなければならなくなります。このリスクを回避するためなら、買取保証は有効な選択肢です。

2. 転勤や相続の期限が迫っており、とにかく「確実性」を最優先したい人

海外転勤で出国の日が決まっている、あるいは相続税の納付期限が迫っているなど、「いつまでに必ず現金化しなければならない」という明確なタイムリミットがある場合も、買取保証を検討する理由になります。価格よりも、計画の確実性を優先せざるを得ない状況です。

3. 金銭的な損失よりも、売れ残るストレスから解放されたい人

「いつ売れるか分からない」という精神的なストレスや、内覧対応などの煩わしさから、とにかく解放されたいと強く願う人です。数百万円の損失を許容してでも、精神的な平穏や時間を手に入れたいと考えるなら、買取保証も一つの解決策と言えるかもしれません。

買取保証以外の選択肢は？状況別の賢い売却方法

「自分の場合は買取保証しかないかも…」と思った方も、諦めるのはまだ早いです。状況によっては、もっと良い解決策が存在します。

【販売力に自信があるなら】通常の「仲介」で高値売却を目指すのが王道

もし売却期間に少しでも余裕があるなら、最もメリットが大きい選択肢は、やはり通常の「仲介」で高値売却を目指すことです。重要なのは、販売力のある不動産会社をパートナーに選ぶこと。適切な価格設定と積極的な販売活動を行えば、そもそも買取保証は不要になるケースがほとんどです。

【スピード最優先なら】最初から「買取」を依頼する

1ヶ月以内に現金化したいなど、スピードを最優先するなら、最初から買取保証ではなく「即時買取」を専門に行う業者に依頼するのも一つの手です。仲介期間がない分、より早く現金化が可能です。ただし、価格が安くなる点は買取保証と同じです。

専門家があなたの状況に最適なプランをご提案します

「私の場合は、どの方法が一番いいの？」その答えは、あなたの状況を詳しくお伺いしないと分かりません。イエツグの専門家は、買取保証ありきの提案はいたしません。

まずはあなたの状況を丁寧にヒアリングし、通常の仲介で売れる可能性、売却の資金計画などを総合的に判断し、あなたにとって最も有利なプランを無料でご提案します。

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どうしても利用する場合に。契約書で必ずチェックすべき5つのポイント

全ての選択肢を検討した上で、やはり買取保証を利用すると決めたなら、契約で失敗しないために、以下の5つのポイントを必ず書面で確認してください。

1. 買取保証価格はいくらか？（書面で確認）

口頭での説明だけでなく、「〇〇年〇〇月〇〇日までに売却できなかった場合、金〇〇〇万円で買い取る」という内容が、明確に契約書に記載されているかを確認します。

2. 仲介での販売活動期間は何か月か？

いつまで仲介で販売活動を行い、いつから買取に切り替わるのか、具体的な期間（例：3ヶ月間）が明記されているかを確認しましょう。この期間が曖昧だと、いつまでも買い取ってもらえない可能性があります。

3. 仲介期間中の売出価格は誰が決めるのか？

最初の売出価格や、値下げ交渉の際の判断基準について、不動産会社の一存で決められてしまわないか、あなたの意見が反映されるプロセスになっているかを確認することが重要です。

4. どのような状態なら「買取」となるのか？（条件の明確化）

「買主からの申し込みがあったが、ローン審査に通らなかった場合はどうなるのか」など、どのような状態をもって「売れなかった」と判断するのか、その条件を具体的に確認しておきましょう。

5. 最終的にかかる費用は総額でいくらか？

仲介で売れた場合、買い取られた場合、それぞれで最終的に不動産会社に支払う費用（仲介手数料、その他の諸費用）が総額でいくらになるのか、明確な見積もりを提示してもらいましょう。

買取保証に関するよくある質問

最後に、買取保証に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 買取保証を利用しても、仲介手数料はかかりますか？

A1. 仲介期間中に売れた場合は、もちろんかかります。最終的に買い取られた場合は、契約内容によります。

買い取られた場合に仲介手数料が不要な会社もあれば、別途費用を請求される場合もあります。契約前に必ず確認が必要です。

Q2. 買取保証価格に納得できない場合は断れますか？

A2. はい、契約前であれば断ることができます。

不動産会社から提示された買取保証価格に納得できなければ、その会社と契約する必要は全くありません。複数の会社の話を聞き、比較検討することが大切です。

Q3. 途中で買取保証をキャンセルできますか？

A3. 一般的には、契約期間中のキャンセルは難しい場合が多いです。

専任媒介契約を結んでいる場合、契約期間中は他の会社に乗り換えることは原則できません。だからこそ、最初の会社選びが非常に重要になるのです。

その他の疑問は専門家へ直接ご相談ください

買取保証の契約は非常に複雑です。契約書にサインする前に、少しでも不安な点があれば、必ず専門家に相談してください。

イエツグでは、お客様の不利になるような契約を結んでしまわないよう、第三者の視点からアドバイスも行っています。

>> イエツグの「よくある質問」を見てみる

まとめ：買取保証は最後の切り札。本当に販売力のある会社なら、そもそも不要な場合が多い

買取保証は、「売れ残る」という最悪の事態を避けられる、いわば最後の切り札です。しかし、そのカードを切るには、数百万円という大きな代償を支払わなければなりません。

本当に大切なのは、そのカードを切らずに済むように、そもそも「売れ残らない」ための最善の策を尽くすことです。それは、あなたの家の価値を最大限に引き出し、適切な価格で、適切な販売活動を行ってくれる、本当に販売力のある不動産会社をパートナーに選ぶことに他なりません。

最高の安心は、信頼できるパートナーを見つけること

「保証」という言葉に頼るのではなく、あなたの家の売却を安心して任せられる「人」や「会社」を見つけること。それが、後悔しない不動産売却における、最高の安心材料ではないでしょうか。

イエツグは、お客様の利益を第一に考え、透明性の高い売却活動をお約束します。まずはお気軽にご相談ください。

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