「家を4,000万円で売却！…でも、手元に残るのはいくら？」
「仲介手数料に税金…結局何にいくら引かれるのか、計算が複雑でわからない！」
不動産売却を考え始めると、誰もがこの「手取り額」の壁にぶつかります。
この記事を読めば、不動産売却にかかる諸費用のすべてが分かり、あなた自身で手取り額をシミュレーションできるようになります。
執筆は、売主様の利益を最大化する不動産会社「イエツグ」が担当。
複雑な計算も、この記事のステップ通りに進めれば大丈夫。売却後の資金計画を明確にし、安心して売却活動を始めるための知識を、不動産のプロが徹底的に解説します。
さあ、あなたの「手取り額」に関する不安を解消し、自信を持って売却に臨みましょう。
目次
結論：「売却価格＝手取り額」ではない！諸費用は売却価格の4%～6%が目安
まず結論からお伝えします。不動産の売却価格が、そのままあなたの手元に入るわけではありません。
売却価格から、仲介手数料や税金といった様々な「諸費用」が差し引かれます。この諸費用の合計額は、一般的に「売却価格の4%～6%程度」が目安とされています。
1. 不動産売却では、売れた金額がそのまま手に入るわけではありません
例えば、家が4,000万円で売れたとしても、諸費用で200万円程度が引かれ、最終的な手取り額は3,800万円前後になる、というイメージです。この諸費用を正確に把握することが、資金計画の第一歩です。
2. 諸費用で最も大きいのは「仲介手数料」と「税金」
数ある諸費用の中でも、特に金額が大きく、手取り額に直結するのが「仲介手数料」と、売却で利益が出た場合にかかる「譲渡所得税」です。この2つの費用をいかに理解し、コントロールするかが重要になります。
3. この記事を読めば、あなた自身で手取り額をシミュレーションできます
この記事では、諸費用の項目と計算方法を一つひとつ丁寧に解説し、最後にモデルケースを使って手取り額のシミュレーションを行います。読み終えれば、ご自身のケースに当てはめて手取り額を概算できるようになります。
複雑な諸費用計算や資金計画に不安を感じたら、まずはイエツグの無料相談をご利用ください。
【全体像】不動産売却にかかる諸費用一覧
まずは、不動産売却時にどのような費用がかかるのか、全体像を把握しましょう。費用は大きく分けて「必ずかかる費用」と「場合によってかかる費用」の2種類があります。
1. 必ずかかる費用
これらは、不動産を売却する際に、ほぼすべてのケースで発生する費用です。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬。
- 印紙税：売買契約書に貼る印紙の代金。
- 登記費用：住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための費用。
2. 場合によってかかる費用
これらは、売却の状況や利益の有無によって発生する費用です。
- 譲渡所得税（所得税・住民税）：売却で利益が出た場合にのみかかる税金。
- 住宅ローンの一括繰上返済手数料：ローンを完済する際に金融機関に支払う手数料。
- その他：土地の境界を確定させるための「測量費」、家を更地にする場合の「解体費」、売却前に室内をきれいにする「ハウスクリーニング代」など。
「こんなに費用がかかるの？」と驚いた方もご安心を。イエツグがあなたの手取りを最大化する戦略をご提案します。
【費用の内訳①】必ずかかる諸費用の計算方法
それでは、必ずかかる3つの主要な費用について、それぞれの計算方法を具体的に見ていきましょう。
1. 仲介手数料：速算式「（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」
諸費用の中で最も大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
法律で上限が定められており、400万円を超える物件の場合は、速算式「（売却価格 × 3% + 6万円）+ 消費税」で計算できます。
例：4,000万円で売却した場合 → (4,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 138.6万円
2. 印紙税：契約金額に応じて変わる（国税庁の一覧表）
印紙税は、売買契約書に貼付する印紙の代金で、契約金額によって税額が決まっています。
例えば、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合は1万円です（2024年3月31日までの軽減措置適用後）。最新の税額は国税庁のウェブサイトで確認できます。
3. 登記費用：抵当権1件につき1～2万円程度が目安
住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関の「抵当権」が設定されています。
売却してローンを完済する際、この抵当権を抹消するための登記手続きが必要となり、司法書士への報酬を含めて1件あたり1万円～2万円程度が費用の目安です。
手取り額を最も左右する仲介手数料。イエツグなら物件価格にかかわらず定額182,900円です。
【費用の内訳②】最重要！譲渡所得税の計算方法
売却で利益が出た場合にのみかかる税金、それが「譲渡所得税」です。計算は最も複雑ですが、手取り額に大きく影響するため、しっかり理解しましょう。
1. 譲渡所得とは？「売却で得た利益」のこと
譲渡所得とは、簡単に言うと「不動産を売って得た儲け」のことです。
この譲渡所得に対して、所得税と住民税が課税されます。計算式は以下の通りです。
計算式：譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
2.「取得費」とは？物件の購入代金や当時の諸費用
取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用の合計です。
物件の購入代金はもちろん、購入時の仲介手数料や登記費用、リフォーム費用なども含まれます。建物の場合は、年数に応じた減価償却費を差し引く必要があります。
取得費が不明な場合（売買契約書紛失など）の対処法：「売却価格の5%」で計算
もし購入時の売買契約書などを紛失して取得費が不明な場合は、「売却価格の5%」を概算の取得費として計算できます。ただし、実際の取得費より大幅に低くなることがほとんどで、税金が想定より高額になるため注意が必要です。
3.「譲渡費用」とは？売るために直接かかった費用
譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用のことです。
売却時の仲介手数料や印紙税、測量費などがこれにあたります。固定資産税や修繕費などは含まれないので注意しましょう。
4. 税率が変わる！所有期間「5年の壁」
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。
- 短期譲渡所得（所有5年以下）：税率39.63%
- 長期譲渡所得（所有5年超）：税率20.315%
見ての通り、税率が約2倍も違うため、売却のタイミングは非常に重要です。
5.【最大の節税策】3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができる、非常に強力な特例です。
多くのケースでは、この特例を使うことで譲渡所得がゼロになり、結果として税金がかからなくなります。適用には一定の要件があるため、事前に確認が必要です。
税金の計算は複雑で、知らないと損をします。イエツグなら、面倒な確定申告も顧問税理士が無料で代行。節税対策もお任せください。
【実践編】モデルケースで手取り額をシミュレーションしてみよう！
それでは、これまでの知識を使って、具体的なモデルケースで手取り額をシミュレーションしてみましょう。ご自身の状況と照らし合わせ、計算の流れを掴んでいきましょう。
（条件：取得費3,000万円のマンションを所有期間8年で、4,000万円で売却。譲渡費用は仲介手数料と印紙税とする）
ステップ1：譲渡所得を計算する
まず、売却による利益（譲渡所得）を計算します。仲介手数料は138.6万円、印紙税は1万円とします。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
= 4,000万円 – (3,000万円 + 139.6万円) = 860.4万円
ステップ2：課税譲渡所得を計算する（3,000万円特別控除を適用）
次に、譲渡所得から3,000万円の特別控除を差し引きます。
課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 3,000万円
= 860.4万円 – 3,000万円 = -2,139.6万円（マイナスなので課税対象額はゼロ）
ステップ3：税額を計算する
課税譲渡所得が0円なので、所得税・住民税はかかりません。税額は0円です。
ステップ4：諸費用の合計を計算する
売却にかかった諸費用の合計を算出します。登記費用は仮に2万円とします。
諸費用合計 = 仲介手数料 + 印紙税 + 登記費用
= 138.6万円 + 1万円 + 2万円 = 141.6万円
ステップ5：最終的な手取り額を算出する
最後に、売却価格から諸費用の合計を差し引いて、最終的な手取り額を計算します。
手取り額 = 売却価格 – 諸費用合計 – 税金
= 4,000万円 – 141.6万円 – 0円 = 3,858.4万円
このシミュレーションで、もしイエツグをご利用なら仲介手数料が約120万円も安くなり、手取り額は3,978万円に！ご自身のケースでいくらお得になるか、お気軽にお問い合わせください。
手取り額を最大化する3つの裏ワザ
シミュレーションで手取り額の計算方法は分かりました。では、どうすれば手取り額を最大化できるのでしょうか。ここでは、すぐに実践できる3つの裏ワザを紹介します。
1.【効果No.1】仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
手取り額を増やす上で、最も効果が大きく確実なのが、仲介手数料を抑えることです。
シミュレーションでも分かる通り、仲介手数料は諸費用の中で最も大きな割合を占めます。イエツグのような仲介手数料定額制の会社を選ぶだけで、手取り額は劇的に増加します。
2. 譲渡費用に計上できる経費を漏れなくリストアップする
譲渡費用を漏れなく計上することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮できます。
仲介手数料や印紙税だけでなく、売却のために測量を行った場合の費用や、建物の解体費なども譲渡費用に含めることができます。領収書は必ず保管しておきましょう。
3. 税金の特例（3,000万円控除など）を最大限活用する
3,000万円特別控除をはじめとする税金の特例は、知っているか知らないかで手取り額に数百万円の差を生みます。
自分が使える特例はないか、必ず事前に確認し、適用要件を満たすように準備を進めることが重要です。
イエツグは、あなたの手取り額を最大化することをミッションとしています。売却に関するあらゆるご相談を無料で承ります。
不動産売却の諸費用に関するよくある質問
最後に、不動産売 উৎকৃষ্টの諸費用について、よくある質問とその答えをまとめました。
Q1. 売却で利益が出なかった場合（譲渡損失）、税金はかかりませんか？
A. はい、利益が出ていないので譲渡所得税はかかりません。
それどころか、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得（給与所得など）と相殺して、所得税や住民税の還付を受けられる「損益通算」という特例を使える場合があります。
Q2. 売買契約書を紛失して取得費が分かりません。どうすれば良いですか？
A. 売却価格の5%をみなし取得費として計算する方法がありますが、税金が高額になる可能性があります。
諦める前に、購入時のパンフレットや、融資を受けた金融機関の記録、登記費用の領収書など、購入代金を推計できる資料がないか探してみましょう。
Q3. 売却にかかった費用は、いつ、誰に支払うのですか？
A. 費用の種類によって異なります。仲介手数料は、売買契約時と引渡し完了時に半分ずつ不動産会社に支払うのが一般的です。印紙税は契約時に、登記費用やローン返済手数料は決済（引渡し）時に支払います。税金は、売却の翌年に確定申告をして納付します。
その他の疑問や不安は「よくある質問」で解決できるかもしれません。
まとめ：正しいシミュレーションで資金計画を立て、手取り額を最大化しよう
今回は、不動産売却にかかる諸費用と、手取り額のシミュレーション方法について詳しく解説しました。
不動産売却の手取り額は「売却価格 -（諸費用＋税金）」というシンプルな式で計算できます。
しかし、その中身は複雑であり、正しい知識がなければ正確な資金計画は立てられません。
特に、諸費用の中で最も大きい仲介手数料をどう抑えるか、そして譲渡所得税の計算方法と特例をどう活用するかが、手取り額を最大化するための2大ポイントです。
この記事でシミュレーションの流れは掴めたはずです。とはいえ、最終的には税理士や経験豊富な不動産会社といった専門家の力を借り、安心して売却を進めるのが最も賢明な選択です。
あなたの不動産売却、イエツグに任せれば手取り額は最大に、手続きの手間は最小になります。まずはお気軽にご相談ください。
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【不動産を高く売るための本当の方法】
不動産売却を検討中の方は是非、下記サイトを参考にして高額売却を実現してください！
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士