「2026年、住宅ローン金利はどうなってしまうの？」「変動金利を選んで、将来返済できなくなったらどうしよう…」
日銀の利上げや「金利ある世界」というニュースを耳にするたび、これから家を買うことに不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
実は、2026年は住宅ローンの常識が大きく変わる「転換点」になると予測されています。変動金利が1%を超え、固定金利が2%台に定着する可能性が現実味を帯びてきているのです。
この記事では、不動産のプロが2026年の金利動向を最新データに基づき徹底解説します。さらに、予測不可能な金利上昇リスクから家計を守るための、具体的で賢い対策もお伝えします。
最後まで読めば、漠然とした不安が解消され、自信を持ってあなたに最適な住宅ローンを選べるようになるはずです。
目次
まずは結論！2026年の住宅ローン金利はどう動く？見通し総まとめ
2026年、住宅ローン金利は「上昇基調」がより鮮明になると予測されます。日銀の金融政策が正常化に向かう中、私たちは「金利が上がることを前提」とした資金計画を立てる必要があります。
ここでは、専門家の予測を基に、2026年の金利動向の結論を4つのポイントで解説します。
日銀の追加利上げは継続路線。「金利ある世界」が本格化
日銀は、2026年も追加利上げを行う可能性が高いと見られています。
2024年のマイナス金利解除以降、日銀は慎重ながらも着実に金利を引き上げてきました。物価と賃金がともに上昇する「好循環」が確認されれば、政策金利（短期金利の誘導目標）を0.75%〜1.0%程度まで引き上げるシナリオが有力です。
これは、長年続いた「超低金利時代」が終わり、預金やローンに相応の金利がつく「金利ある世界」が本格化することを意味します。
変動金利：2026年末には基準金利が1%台に乗る可能性も
変動金利は、2026年末までに1%台（実質金利）へ上昇する可能性があります。
変動金利は日銀の政策金利に連動する「短期プライムレート」の影響を強く受けます。政策金利が引き上げられれば、銀行の基準金利も上昇します。
現在は銀行間の競争により0.4%〜0.5%台の優遇金利も見られますが、今後は基準金利自体の底上げにより、適用金利が1.0%〜1.5%程度まで上がるリスクを想定しておくべきでしょう。
固定金利：フラット35は2%超えが常態化するフェーズへ
固定金利（フラット35など）は、2%超えが当たり前の水準になると予想されます。
固定金利は、市場の「長期金利（10年国債利回り）」に連動します。海外経済の動向や国内のインフレ懸念により、長期金利には常に上昇圧力がかかっています。
すでに2025年後半から上昇傾向にありますが、2026年には「2%台前半」で推移することが常態化し、かつてのような「1%台で全期間固定」という商品は過去のものとなるでしょう。
今から購入する人が取るべき「最適解」とは
金利タイプだけでリスクを回避しようとせず、「借入額の抑制」と「手元現金の確保」を優先してください。
「変動か固定か」という議論は重要ですが、どちらを選んでも金利負担は以前より増します。したがって、最も確実な対策は、そもそも借りる金額を無理のない範囲に抑えることです。
また、将来の金利上昇に備えて、繰り上げ返済ができるよう「現金を残して買う」戦略が、2026年の住宅購入における最適解となります。
【2025年振り返り】マイナス金利解除から現在までの金利推移
未来を予測するには、ここ数年の動きを正しく理解することが不可欠です。2024年から2025年にかけて、日本の金利環境は劇的に変化しました。
この激動の期間に何が起き、住宅ローンにどのような影響があったのかを振り返ります。
2024年〜2025年の政策変更が住宅ローンに与えたインパクト
2024年3月の「マイナス金利解除」が、全ての始まりでした。
日銀は17年ぶりの利上げに踏み切り、その後も2024年7月、2025年1月と段階的に追加利上げを実施しました。
これにより、市場では「金利はもう下がらない、上がる一方だ」という認識が定着。銀行も住宅ローンの基準金利を見直し始め、長期間動かなかった金利がついに動き出したのがこの2年間です。
主要銀行の変動金利は0.6%〜0.7%台へ上昇中
ネット銀行やメガバンクの変動金利（最優遇）は、徐々に下限が切り上がっています。
かつては「0.3%台」を競っていた銀行もありましたが、資金調達コストの上昇に伴い、2025年後半には0.6%〜0.7%台を提示する金融機関が増えてきました。
「5年ルール」や「125%ルール」があるため、既契約者の返済額はすぐには変わりませんが、これから借りる人の適用金利は確実に上昇トレンドにあります。
直近のフラット35金利は1.90%台で高止まり
全期間固定の代表格「フラット35」は、2025年末にかけて1.90%前後（団信あり・借入期間21年以上）で推移しています。
2024年初頭は1.8%台でしたが、じわじわと水準を切り上げ、2%の大台目前で高止まりしています。
市場では「2026年には2.0%台へ引き上げられるのではないか」との観測も強まっており、固定金利派にとっては決断を急がれる状況が続いています。
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2026年の金利を左右する3つの重要ファクター
2026年の金利がどう動くかは、いくつかの経済指標を見ることで予測しやすくなります。
プロが注目しているのは、主に以下の3つの要因です。これらがどう変化するかによって、あなたが選ぶべき住宅ローンも変わってきます。
1.日銀の「物価安定目標」達成と追加利上げのタイミング
最大の注目点は、日本のインフレ率（物価上昇率）が安定して2%を超え続けるかどうかです。
日銀は「物価の安定」を金融政策の目標にしています。もし2026年も物価上昇が続き、日銀が「利上げしても経済は腰折れしない」と判断すれば、迷わず追加利上げに踏み切るでしょう。
逆に、景気が冷え込めば利上げが見送られる可能性もありますが、現状ではインフレ圧力の方が強いと見られています。
2.春闘での「賃上げ」持続性と実質賃金の動向
私たちのお給料が増えるかどうかも、実は住宅ローン金利に直結しています。
2026年の春闘（春季労使交渉）で、企業が高い水準の賃上げを継続できるかが鍵です。賃金が上がり、消費が活発になれば、日銀は「良いインフレ」と判断し、金利を正常化（引き上げ）させやすくなります。
つまり、景気が良くなるシナリオこそが、住宅ローン金利にとっては上昇要因となるのです。
3.米国経済（FRBの利下げペース）と円安・円高の影響
日本の金利は、アメリカの経済動向にも大きく左右されます。
もしアメリカ（FRB）が利下げを行えば、日米の金利差が縮小し、円高方向に進みやすくなります。過度な円安が是正されれば、日銀が急いで利上げをする必要性は薄れるかもしれません。
しかし、アメリカ経済が強く、金利が高止まりすれば、日本も円安を防ぐために金利を上げざるを得ない状況が続きます。
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変動金利と固定金利、2026年はどっちを選ぶべき？徹底比較
上昇局面にある2026年において、結局どちらの金利タイプを選ぶべきなのでしょうか。
それぞれのメリットだけでなく、隠れたリスクまで正しく理解した上で選択することが、後悔しないための絶対条件です。
変動金利のリスク：未払い利息や「5年・125%ルール」の落とし穴
変動金利を選ぶなら、「金利上昇時に元金が減らないリスク」を覚悟しなければなりません。
多くの変動金利には、返済額が5年間変わらない「5年ルール」と、増えても1.25倍までという「125%ルール」があります。
これは一見安心な仕組みですが、金利が急騰した際に、返済額の中で利息の割合だけが増え、元金が全く減らない（最悪の場合、未払い利息が発生する）リスクがあります。目先の安さだけでなく、将来の支払い総額が増える可能性を考慮すべきです。
固定金利の安心感：高い金利を払ってでも「確定」させる価値はあるか
固定金利の価値は、35年間の返済額を「今」確定させ、将来の不安をゼロにできる点にあります。
確かに変動金利より当初の返済額は高くなります。しかし、これから金利がどんどん上がる局面では、「今の2%」が結果的に「歴史的な低金利だった」と振り返る日が来るかもしれません。
「毎月の支払いが変わらない」という精神的な安定をお金で買うと考えれば、十分に選ぶ価値はあるでしょう。
プロが教える「金利タイプ選び」の最終判断基準チェックリスト
迷っている方は、以下の基準で自分に合うタイプを判断してください。
- 変動金利が向いている人：
- 借入額が少なく、返済期間が短い（10〜15年以内）
- 共働きなどで収入に余裕があり、金利が上がっても繰り上げ返済できる
- 常に金利動向をチェックし、借り換えなどの対応ができる
- 固定金利が向いている人：
- 借入額が多く、返済期間が長い（30年以上）
- 教育費などがこれからかかり、将来の支出を確定させたい
- 金利のニュースに一喜一憂したくない
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【恐怖のシミュレーション】金利が1%上がると返済額はいくら増える？
「金利が上がる」と言われても、具体的にいくら負担が増えるのかイメージしにくいものです。
ここでは数字を使って、金利上昇の本当の恐ろしさをシミュレーションしてみましょう。この差額を見れば、対策の必要性が痛いほど分かるはずです。
3,500万円借入・35年返済で比較する「月々の負担増」
借入額3,500万円、35年返済（元利均等）の場合で試算します。
- 金利0.5%の場合：月々返済額90,854円
- 金利1.5%（+1.0%）の場合：月々返済額107,236円
金利がたった1%上がるだけで、月々の返済額は約1万6千円も増えます。年間では約19万円の負担増です。
「月1.6万円くらいなら何とかなる」と思うかもしれませんが、これが35年間続くとなると話は別です。
総支払額では数百万の差に！金利上昇の本当の怖さ
次に、35年間の総支払額（利息込み）で比較してみましょう。
- 金利0.5%の場合：総支払額約3,815万円
- 金利1.5%の場合：総支払額約4,504万円
その差はなんと、約689万円にもなります。
同じ家を買っているのに、金利が1%違うだけで、高級車が1台買えるほどの金額を余分に支払うことになるのです。これが金利上昇リスクの正体です。
「繰り上げ返済」が最強の防衛策になる理由
増えてしまった利息負担を減らす唯一にして最強の方法は、「繰り上げ返済」です。
金利が上がったとしても、手元にある資金で元金を早めに返済してしまえば、将来支払うはずだった利息を消滅させることができます。
つまり、金利上昇時代を生き抜くためには、「いつでも繰り上げ返済ができる現金」を手元に持っておくことが、何よりの保険になるのです。
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金利は操作できないが「初期費用」はコントロールできる
将来の金利がどうなるかは、誰にもコントロールできません。しかし、家を買う時にかかる「初期費用」は、あなたの選択次第で確実にコントロールできます。
ここからは、イエツグが提唱する「最も確実な金利リスク対策」をお伝えします。
金利予測に賭けるよりも「確実なコストダウン」を優先すべき理由
不確実な未来の金利に一喜一憂するよりも、今目の前にある「確実な数百万円」を節約する方が賢明です。
物件価格以外にかかる諸費用の中で、最も金額が大きいのが「仲介手数料」です。通常は「物件価格×3%+6万円」がかかります。
例えば4,000万円の物件なら、約138万円（税込）もの手数料が必要です。このコストを削減できれば、その効果は金利変動リスクを相殺するほどのインパクトを持ちます。
仲介手数料を約100万円節約できれば、それが「金利上昇へのバッファ」になる
イエツグなら、仲介手数料は定額182,900円（税別）、または無料です。
一般的な不動産会社で4,000万円の物件を買う場合と比較すると、約100万円以上の節約になります。
この浮いた100万円は、先ほどのシミュレーションで見た「金利上昇による負担増」を吸収するバッファ（緩衝材）になります。金利が上がっても、この資金があれば慌てる必要はありません。
浮いたお金を手元に残すことで、将来の繰り上げ返済原資を作る
仲介手数料を節約して手元に残した現金は、将来の「繰り上げ返済」の原資として最強の武器になります。
もし金利が急上昇したら、その資金を使って元金を減らせばいいのです。逆に金利が上がらなければ、教育費や老後資金として有効活用できます。
「現金を残して買う」。これこそが、金利ある世界でマイホームを購入するための、最も合理的で安全な戦略です。
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2026年の住宅ローンに関するよくある質問
最後に、2026年の住宅ローンについて、お客様からよくいただく質問にお答えします。
Q.すでに変動金利で借りていますが、固定に借り換えるべきですか？
A.残りの返済期間と金利差によりますが、慎重な判断が必要です。
現在0.5%程度の変動金利から1.9%程度の固定金利に借り換えると、即座に返済額が上がります。今後変動金利が2%を超えると確信するなら借り換えも手ですが、手数料もかかるため、まずは「繰り上げ返済」で元金を減らすことを優先するのが得策なケースも多いです。
Q.2026年に住宅ローン控除の制度変更はありますか？
A.省エネ基準への適合がより厳格化される可能性があります。
住宅ローン控除は、環境性能の高い住宅を優遇する方向にシフトしています。2026年以降に入居する場合、省エネ基準を満たしていない住宅は控除額が減る、あるいは対象外になるリスクがあります。購入検討中の物件がどの基準を満たしているか、必ず確認し、最新の税制改正大綱をチェックしましょう。
Q.頭金を入れて借入額を減らすべき？それとも手元に残すべき？
A.2026年は「手元に残す」ことをおすすめします。
金利が上昇局面にあるときは、頭金を入れて借入額を減らすメリットも大きいです。しかし、一度払ってしまった頭金は戻ってきません。急な出費や金利急騰時の繰り上げ返済に備え、あえてフルローンを選び、現金を投資や預金で運用しながら手元に確保しておく戦略の方が、対応力が高まります。
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まとめ：2026年は金利上昇を前提に。「現金確保」が最強のリスクヘッジ
2026年は、変動金利・固定金利ともに上昇圧力が強まる一年になるでしょう。
しかし、金利がどう動くかを正確に当てることは誰にもできません。だからこそ、予測に頼るのではなく、どんな状況になっても対応できる「準備」をしておくことが大切です。
その準備とは、ズバリ「現金を確保すること」です。
イエツグの「仲介手数料定額制」を利用して初期費用を大幅に抑え、手元に資金を残してください。その余裕資金こそが、金利上昇リスクからあなたと家族の生活を守る最強の盾となります。
賢い選択で、安心できるマイホーム購入を実現しましょう。
まずは、あなたが検討中の物件でどれくらい費用が浮くか確認してみませんか？
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