「ネットで見つけた格安の土地、よく見たら『市街化調整区域』って書いてあるけど大丈夫？」「再建築不可でローンが通らないって本当？」
ポータルサイトで相場より明らかに安い物件を見つけた時、その理由欄にこの言葉を見つけて不安になる方は多いはずです。
市街化調整区域は、原則として家を建てられないエリアですが、条件さえクリアすれば「広くて安いお宝物件」に化ける可能性を秘めています。
しかし、知識なしに手を出すと「家が建て替えられない」「売るに売れない」という最悪の事態に陥るリスクも高い場所です。
この記事では、市街化調整区域の基礎知識から、購入前に必ずチェックすべき建築条件、そして失敗しないためのプロの知恵を解説します。
正しい知識を身につけ、リスクを回避しながら理想の田舎暮らしやスローライフを実現しましょう。
目次
まずは結論！市街化調整区域は「条件付き」で建築可能なお宝エリア
「市街化調整区域＝絶対に家が建たない」というのは誤解です。一定の要件を満たせば、誰でも建築や建て替えが可能な土地は存在します。
まずは、このエリアの基本的な性質と、購入を検討する価値がある理由を結論からお伝えします。
市街化区域との決定的な違いは「家を建てていいかどうか」
都市計画法では、日本の土地を大きく「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに区分しています。
・市街化区域：すでに街であるか、これから優先的に市街化するエリア。家を建てることを推奨されている。
・市街化調整区域：農地や自然を守るため、市街化を抑制するエリア。原則として家を建ててはいけない。
つまり、行政のスタンスが「どんどん建てて」か「建てないで」かという決定的な違いがあります。
原則は建築不可だが、許可を得れば「誰でも建てられる土地」もある
原則は建築不可ですが、例外的に建築が認められるケース（緩和規定）があります。
例えば、昔から宅地として利用されていた土地（既存宅地）や、自治体の条例で定められた特定のエリア内であれば、許可を得て建築が可能です。
「誰でも再建築可」の物件であれば、市街化区域と同様に生活できます。逆に「属人性（農家の分家など）」が求められる土地は、一般の人は手を出してはいけません。
メリットは圧倒的な安さと広さ、デメリットはインフラと売却難易度
最大の魅力は、市街化区域に比べて土地代や固定資産税が圧倒的に安いことです。
同じ予算で2倍以上の広さの敷地が手に入ることも珍しくありません。
一方で、下水道が通っていなかったり、銀行の融資が厳しかったりといったデメリットも明確です。これらを天秤にかけ、許容できる人にとっては最高の選択肢となります。
その土地に本当に家が建ちますか？プロが調査します。
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なぜ安い？市街化調整区域の物件を買う前に知っておくべき3つのリスク
価格の安さには必ず理由があります。市街化調整区域の物件が安く放置されているのは、それだけの「リスク」や「不便さ」を内包しているからです。
購入後に後悔しないよう、具体的な3つのリスクを直視しておきましょう。
1.【資産価値】住宅ローンが通りにくく、将来売る時に苦労する
多くの金融機関は、市街化調整区域の物件に対する融資に消極的です。
理由はシンプルで、法律上の制限が多く、万が一の時に買い手がつきにくいため、担保としての価値が低いとみなされるからです。
フラット35や地元の信用金庫、JA（農協）などは比較的柔軟に対応してくれますが、都市銀行やネット銀行では門前払いされることも覚悟しなければなりません。
2.【生活環境】下水道がない？プロパンガス?インフラ維持費のリアル
市街化を抑制するエリアのため、公共下水道や都市ガスが整備されていないことが多いです。
排水は「浄化槽」による処理が必要で、年に数回の点検や清掃費用（年間数万円）がかかります。ガスも「プロパンガス」が主流で、都市ガスよりも料金が高くなりがちです。
土地代は安くても、毎月のランニングコストが割高になる可能性がある点には注意が必要です。
3.【再建築】「建て替え不可」の物件を買ってしまう最悪のシナリオ
最も恐ろしいのは、一度家を壊してしまったら、二度と建て直せない土地を掴まされることです。
「今は古い家が建っているから大丈夫だろう」と思って購入し、いざ建て替えようとしたら「今の法律では許可が下りない」と役所に言われるケースがあります。
こうなると資産価値はほぼゼロになります。今の建物がどのような許可に基づいて建っているのか、その履歴調査は不可欠です。
リスクの高い物件だからこそ、信頼できるパートナーを。
イエツグはデメリットも隠さずお伝えし、後悔のない購入をお手伝いします。
それでも家が建つ！建築許可が下りる主なケース（緩和規定）
リスクはありますが、それでも調整区域で家を建てて暮らしている人はたくさんいます。
どのような条件なら建築許可（開発許可）が下りるのか、代表的な緩和規定を知っておきましょう。
ケース1：既存宅地（線引き前宅地）としての要件を満たす場合
「市街化調整区域に指定される前（線引き前）から、すでに宅地として建物が建っていた土地」は、建築が認められやすいです。
これを「既存宅地」や「既存権」と呼びます。既得権益を保護する考え方です。
ただし、この制度を廃止している自治体や、建て替えには一定の要件（敷地面積や用途など）を課している自治体も多いため、個別の確認が必要です。
ケース2：農家住宅や分家住宅（ただし属人性が高く売買は困難）
農林漁業従事者が建てる「農家住宅」や、その子供が建てる「分家住宅」も建築可能です。
しかし、これは「その人（農家）」だから許可されたものであり、属人性が非常に高い許可です。
一般のサラリーマンがこの土地を買っても、許可を引き継ぐことはできず、家を建てることも住むこともできません。中古物件として売りに出ている場合は特に注意が必要です。
ケース3：開発許可を受けた分譲地や、自治体の条例で認められた区域
正規の手続きを経て「開発許可」を取得し、造成された分譲地であれば、誰でも購入・建築が可能です。
また、都市計画法第34条11号や12号などの条例により、自治体が指定した「既存集落エリア」なども、比較的緩やかな条件で建築が認められます。
狙い目は、この「誰でも建築可能な許可」が下りている土地です。
重要：購入前に必ず「34条11号・12号」などの条例を役所で確認せよ
市街化調整区域の建築ルールは、自治体ごとの「条例」によって全く異なります。
隣の市ではOKだった条件が、こちらの市ではNGということが日常茶飯事です。
不動産会社の販売図面にある「再建築可」という言葉を鵜呑みにせず、必ず役所の開発指導課や建築指導課で「都市計画法第34条のどの号に該当する許可なのか」を裏取りする必要があります。
専門的な調査や役所への確認、全て代行します。
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田舎暮らしやスローライフには最適？メリットを再評価
ここまでリスクを中心に解説しましたが、それを補って余りあるメリットも確かに存在します。
近年、リモートワークの普及により、あえて調整区域を選ぶ人も増えています。
固定資産税・都市計画税が安く、ランニングコストを抑えられる
市街化調整区域の土地は評価額が低いため、毎年の固定資産税が安くなります。
さらに、市街化区域で課税される「都市計画税（最高0.3%）」がかからない自治体がほとんどです。
広い土地を持ちながら、毎年の税負担を数万円単位で抑えられるのは、長期的な家計にとって大きなメリットと言えます。
広い庭、静かな環境、隣家との距離感は調整区域ならではの特権
「隣の家が近すぎて窓が開けられない」といった都市部特有のストレスとは無縁です。
建ぺい率や容積率が低く設定されているため、敷地に対して建物が小さく、庭や駐車スペースを広くとることができます。
家庭菜園やBBQ、ドッグランなど、広い敷地を活かしたライフスタイルを実現したい人には理想的な環境です。
騒音トラブルが少なく、DIYやペットとの暮らしに最適
周囲に家が少ないため、生活音やペットの鳴き声による近隣トラブルのリスクが低いです。
多少の音を出しても気兼ねがいらないため、DIYで工具を使ったり、楽器を演奏したりする趣味を持つ人にも適しています。
自然に囲まれた静かな環境で、のびのびと子育てや趣味を楽しみたい層には、これ以上ない選択肢となるでしょう。
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市街化調整区域の物件購入で失敗しないためのチェックリスト
調整区域の物件購入は、通常の物件以上に慎重な確認が必要です。
内見や契約前に、以下の項目を必ずチェックしてください。一つでも不明点があれば、購入を見送る勇気も必要です。
住宅ローンの取り扱いがある金融機関は事前にピックアップしたか
気に入った物件があっても、ローンが通らなければ買えません。
契約直前になって「融資不可」と言われないよう、事前に地銀やJAなどに「このエリアの調整区域物件でも融資可能か」を確認しておきましょう。
イエツグでは、調整区域に強い金融機関の紹介や事前相談もサポートしています。
上下水道の配管図、浄化槽の設置状況を確認したか
インフラの状況は生活の快適さに直結します。
上水道の引き込み管の口径は十分か、新たに引き込む場合の負担金はいくらか。また、浄化槽は設置済みか、これから設置する場合の補助金はあるか。
これらを事前に把握しておかないと、購入後に数百万円単位の追加工事費が発生する可能性があります。
「農地」が含まれていないか（農地転用の手続きは煩雑）
敷地の一部が「畑」や「田」などの農地になっている場合、そのままでは宅地として使えません。
農業委員会への「農地転用許可」の申請が必要になります。これは非常に時間と手間がかかる手続きで、許可が下りないリスクもあります。
登記簿上の地目が「宅地」になっているか、必ず確認してください。
自治体のハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認したか
市街化調整区域は、自然豊かな反面、災害リスクが高いエリアであることも多いです。
川の氾濫による浸水想定区域や、裏山が土砂災害警戒区域に入っていないか。
近年は災害リスクの高いエリア（イエローゾーン、レッドゾーン）での開発規制が強化されています。命を守るためにも、ハザードマップの確認は必須です。
リスクも含めて正しく評価できるのは、プロだけです。
難易度の高い調整区域こそプロのサポートが必要
「安いから」という理由だけで、経験の浅い不動産会社や個人間取引で進めるのは危険です。
調査項目が多く、トラブルになりやすい調整区域こそ、専門知識を持ったプロの介在が必要です。
複雑な役所調査や許可申請は、経験豊富な仲介会社でないとミスが起きる
「建てられると思っていたのに建てられなかった」。これは仲介会社の調査不足が原因で起こり得ます。
市街化調整区域の条例や許可基準は複雑怪奇です。役所の担当者によって見解が異なることさえあります。
イエツグでは、粘り強く役所と協議し、確実なエビデンス（証拠）を取った上で取引を進めるため、購入後のトラブルを未然に防ぎます。
イエツグなら「空き家再生」のノウハウでリフォーム提案まで可能
調整区域の中古物件は、築年数が古くリフォーム必須のケースが多いです。
イエツグは「空き家再生事業」も手掛けており、古い建物を安く、お洒落に蘇らせるノウハウを持っています。
物件購入とリフォームをワンストップで相談できるため、トータルの予算管理もしやすく、理想の住まいを実現しやすくなります。
安い物件でも手抜きなし！定額制の手数料で徹底調査＆ローン交渉
物件価格が安くても、イエツグのサービス品質は変わりません。
一般的な不動産会社は、価格が安い物件（＝仲介手数料が少ない物件）の調査には時間をかけたがりません。手間ばかりかかって儲からないからです。
しかし、イエツグは「仲介手数料定額制」です。価格にかかわらず一律の報酬をいただくため、どんなに安い調整区域の物件でも、全力で調査し、全力でローン交渉を行います。
面倒な調査もローン交渉も、全てイエツグにお任せください。
あなたの「欲しい」を叶えるために、プロが徹底サポートします。
市街化調整区域に関するよくある質問
最後に、市街化調整区域についてよくある質問にお答えします。
Q.リフォームや増築は自由にできますか？
A.規模や内容によっては許可が必要になる場合があります。
内部の改装や屋根・外壁の塗装などは基本的に自由ですが、増築（床面積を増やす）や建て替え（構造を変える）を行う場合は、都市計画法の許可が必要になるケースが多いです。
無許可で行うと違反建築物となり、融資が受けられなくなるため、必ず事前に建築士や役所へ相談してください。
Q.住宅ローン控除は使えますか？
A.条件を満たせば利用可能です。
市街化調整区域にあるからといって、一律に対象外になるわけではありません。
ただし、中古住宅の場合は「昭和57年以降に建築されたもの（新耐震基準）」などの要件があります。また、違法建築物は対象外となるため、適法に建てられた物件であることが大前提です。
Q.将来、市街化区域に変更されることはありますか？
A.可能性はゼロではありませんが、極めて稀です。
都市計画の見直し（線引き見直し）により、調整区域が市街化区域に編入されるケースは稀にあります。そうなれば資産価値は跳ね上がります。
しかし、人口減少社会において市街化エリアを拡大する動きは少なく、むしろ逆（立地適正化計画などによる居住誘導）の動きが主流であるため、過度な期待は禁物です。
疑問や不安、プロに相談してスッキリ解消しませんか？
イエツグは、お客様一人ひとりの状況に合わせて丁寧にお答えします。
まとめ：リスクを理解して買えば、調整区域は最高の「終の棲家」になる
市街化調整区域は、「安易に手を出してはいけない場所」であると同時に、「知識のある人だけが得をする場所」でもあります。
再建築の許可条件、インフラ、災害リスク。これらを正しく調査し、納得した上で購入するのであれば、広くて静かで安い、理想的な環境が手に入ります。
重要なのは、その難しい調査を任せられる「信頼できるパートナー」を見つけることです。
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まずは無料相談から。気になる物件のURLをお送りください。
「この物件、買っても大丈夫？」その疑問に、プロが即座にお答えします。
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