「実家を子供に譲りたいけれど、贈与税が高いから売買形式にしたい」「他人ではないから、相場よりかなり安く売っても大丈夫だろう」
そう考えて、安易に親子間で不動産売買を進めようとしていませんか？
実は、親子間売買には「みなし贈与」という税金の落とし穴と、「住宅ローンが組めない」という金融の壁が存在します。知識がないまま進めると、思わぬ高額納税や資金調達の失敗に直面しかねません。
この記事では、親子間売買を成功させるための「適正価格の決め方」と、銀行融資を引き出すための「正しい手順」を解説します。さらに、無駄なコストを抑えて安全に取引する裏ワザも紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
まずは結論！親子間売買は「みなし贈与」と「住宅ローン」の2大リスクに注意
親子間での不動産売買は、他人との取引とは全く異なるリスクがあります。単に当事者同士が合意すれば良いというものではありません。
まずは、親子間売買を検討する際に必ず押さえておくべき2つの大きなリスクと、その対策の結論をお伝えします。
安く売ると差額に課税される「みなし贈与」の仕組み
相場より著しく低い価格で売買すると、その差額が「贈与」とみなされ、贈与税がかかります。
これを「みなし贈与」と呼びます。例えば、時価3,000万円の家を子供に1,000万円で売った場合、差額の2,000万円に対して贈与税が課税されるのです。
「お金を払っているのだから売買だ」という主張は税務署には通用しません。親子間だからこそ、第三者との取引以上に「価格の適正さ」が厳しくチェックされることを理解しておきましょう。
銀行は融資に消極的？親子間売買でローンが組みにくい理由
多くの金融機関は、親子間売買に対する住宅ローンの融資に非常に消極的です。
理由は、「売買を装った贈与（資金援助）」や「不当な価格設定」を疑うからです。また、万が一返済が滞った際に、親族が住んでいる家を競売にかけにくいという事情もあります。
そのため、通常の住宅ローン審査よりもハードルが格段に高く、融資を受けるためには「正当な売買であることの証明」が不可欠となります。
個人間取引は危険！プロを介して「適正価格」と「信用」を証明せよ
これら2つのリスクを回避する唯一の方法は、不動産会社を仲介に入れることです。
プロが作成した「査定書」で価格の妥当性を証明し、「重要事項説明書」を作成して契約の透明性を担保することで、初めて税務署や銀行からの信用を得られます。
「親子だから自分たちだけでやろう」とするのが一番の近道に見えて、実は最も危険な選択なのです。
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なぜバレる？親子間売買で贈与税が発生する「低額譲渡」の基準
「バレなければ大丈夫」と思うかもしれませんが、不動産の所有権移転（名義変更）は登記されるため、税務署は動きを把握しています。
では、具体的にどのようなケースで「贈与税」が発生してしまうのか、その基準を詳しく見ていきましょう。
税務署はここを見ている！「時価」と「売買価格」の乖離
税務署が注目するのは、その不動産の「時価」と、実際に取引された「売買価格」の差（乖離）です。
相続税法では「著しく低い価額」での対価取引は、実質的な贈与とみなすと定められています（低額譲渡）。
明確に「時価の○%以下ならNG」という法律上の規定はありませんが、過去の判例などから、一般的に時価の80%を下回るとリスクが高まると言われています。極端な安値売りは避けなければなりません。
いくらならセーフ？固定資産税評価額や路線価ではなく「実勢価格」がカギ
親子間売買の時価とは、相続税評価額（路線価）ではなく、市場で売買される「実勢価格」を指します。
相続や贈与の際は「路線価」を使いますが、売買の場合は「もし他人に売ったらいくらになるか」という市場価格が基準です。
「固定資産税評価額で売ればいい」と誤解している方が多いですが、実勢価格より低いケースが多いため、そのまま売買価格にすると「みなし贈与」と判定される恐れがあります。
贈与税だけじゃない！売主（親）にかかる「譲渡所得税」にも注意
見落としがちなのが、売却する親にかかる税金です。
たとえ安く売ったとしても、その価格が親がその不動産を取得した費用の合計額（取得費＋譲渡費用）を上回っていれば、利益が出たとみなされ「譲渡所得税」がかかります。
さらに、時価の2分の1未満で売却した場合、税計算上は「時価で売った」とみなして課税される特例もあるため、売り手側にも予期せぬ税金がかからないか確認が必要です。
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親子間売買を成功させるための「適正価格」の決め方3選
みなし贈与を避けるためには、客観的に妥当な「適正価格」を設定することが全てです。
自分たちの感覚で決めるのではなく、第三者に説明できる根拠を用意する方法を3つご紹介します。
1.不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する（確実だが高コスト）
最も確実性が高いのは、国家資格を持つ不動産鑑定士に「鑑定評価書」を作成してもらうことです。
この評価額は税務署に対しても非常に強い証拠能力を持ちます。絶対に否認されたくない場合や、高額な物件の場合は有効です。
ただし、鑑定費用として数十万円（30万円〜など）のコストがかかるのがデメリットです。
2.不動産会社の「査定書」を根拠にする（手軽で一般的）
最も一般的でコストパフォーマンスが良いのが、不動産会社の査定価格を参考にすることです。
実際に市場で取引されている事例を基に算出されるため、実勢価格としての説得力があります。
1社だけでなく複数社の査定を取り、その平均値を売買価格に設定すれば、客観的な根拠として主張しやすくなります。イエツグでも無料査定を行っています。
3.近隣の成約事例（取引事例比較法）から算出する
国土交通省の「土地総合情報システム」などで、近隣の実際の取引価格を調べる方法です。
類似した物件がいくらで取引されているかを確認し、それをベースに価格を決めます。
ただし、素人の判断では建物の劣化状況や個別の事情（リフォームの有無など）を正確に反映させるのが難しいため、あくまで補助的なデータとして使うのが無難です。
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親子間売買における3つのメリットと3つの高いハードル
親子間売買には、他人との取引にはないメリットがある一方で、制度上の厳しい制約も存在します。
良い面と悪い面を公平に比較し、本当に売買形式がベストなのか判断しましょう。
メリット①：愛着ある実家を他人に渡さず承継できる
最大のメリットは、思い入れのある家を家族の資産として守れることです。
親は住み慣れた家に（賃貸契約などを結んで）住み続けることができ、子供は将来的に資産価値のある不動産を手に入れられます。
「二世帯住宅に建て替えたいが、土地の名義を整理したい」といったニーズにも応えられます。
メリット②：仲介手数料や諸費用を抑えやすい（個人間の場合）
買い手を探す広告宣伝活動が不要なため、コストを抑えられる可能性があります。
通常の売却では、不動産会社に「売買価格×3%+6万円」の仲介手数料を払いますが、当事者が決まっている親子間なら、この「マッチングコスト」は本来不要なはずです。
ただし、後述するように、全くの個人間取引はリスクが高いため、手数料の安い会社を選ぶのが賢い方法です。
メリット③：贈与よりも税負担が軽くなるケースがある
贈与税の税率は非常に高いため、売買の方がトータルの税金が安くなることがあります。
例えば2,000万円の不動産を贈与すると、数百万円単位の贈与税がかかります（特例を使わない場合）。
一方、適正価格で売買すれば、かかるのは不動産取得税や登録免許税などが主となり、資金さえ用意できれば税負担を大幅に圧縮できる可能性があります。
ハードル①：住宅ローン審査が厳しく、金利が高くなる傾向
親子間売買は、銀行の住宅ローン審査の土俵に乗らないことが多々あります。
「親子間売買お断り」としている金融機関も少なくありません。融資が下りたとしても、金利が高めに設定されたり、借入限度額が低く抑えられたりすることがあります。
これを突破するには、しっかりとした売買契約書と重要事項説明書を用意し、正当な取引であることを証明する必要があります。
ハードル②：3,000万円特別控除などの税制優遇が使えない
マイホームを売った時の「3,000万円特別控除」は、親子間売買では使えません。
この特例は、配偶者や直系血族（親子・祖父母）への売却には適用されないルールになっています。
そのため、売主である親に売却益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して満額（約20%または約39%）の税金がかかる点には十分な注意が必要です。
ハードル③：他の相続人（兄弟姉妹）とのトラブルリスク
特定の子供だけに不動産を安く譲ると、他の兄弟姉妹から不満が出る可能性があります。
将来の相続発生時に、「あの時、兄さんは安く家をもらったじゃないか」と特別受益を主張され、遺産分割協議が紛糾する火種になりかねません。
売買を行う際は、他の推定相続人にも事情を説明し、了承を得ておくことが円満な相続への第一歩です。
資金計画や相続対策も含めて、プロのアドバイスが欲しい方へ。
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親子間売買でも「不動産会社（仲介）」を入れるべき決定的な理由
「親子なんだから、司法書士に頼んで名義変更だけすればいいのでは？」
そう考える方もいますが、住宅ローンを利用する場合や税務リスクを考えると、不動産会社（仲介）の介入はほぼ必須と言えます。その理由を解説します。
理由1：重要事項説明書がないと銀行は融資してくれない
銀行は融資の条件として、宅地建物取引士が作成・交付する「重要事項説明書」を求めます。
重要事項説明書は、不動産会社（宅建業者）しか作成できません。個人間売買ではこの書類が存在しないため、銀行は「物件の詳細やリスクが担保されていない」と判断し、融資を断るのです。
住宅ローンを組むなら、仲介を入れることは避けて通れない道だと考えてください。
理由2：契約書の不備や登記漏れによる将来の紛争を防ぐ
プロが作成する厳格な「売買契約書」が、トラブル防止の盾になります。
市販の雛形を使った個人作成の契約書では、法的な不備が生じやすく、後から「言った言わない」のトラブルになりがちです。
また、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の取り決めや、付帯設備の扱いなどを明確にしておくことで、将来の揉め事を未然に防げます。
理由3：第三者の客観的査定が「みなし贈与」回避の証拠になる
不動産会社が仲介に入ったという事実自体が、取引の客観性を高めます。
当事者だけで決めた価格ではなく、プロが査定し、仲介印が押された契約書に基づいて取引された価格であれば、税務署に対しても「恣意的な低額譲渡ではない」と主張する有力な材料になります。
第三者の目は、税務リスク対策としても非常に重要なのです。
親子間売買でも仲介手数料定額制が適用できるかチェック！
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【イエツグ流】仲介手数料定額制なら「安心」と「コスト削減」を両立できる
不動産会社を入れる必要性は分かっても、気になるのは仲介手数料です。
そこで提案したいのが、イエツグの「仲介手数料定額制」を利用するという賢い選択肢です。
一般的な不動産会社は「売買価格×3%」だが、イエツグなら定額182,900円
通常の不動産会社に依頼すると、親子間であっても上限一杯の手数料を請求されることが一般的です。
例えば3,000万円の取引なら、約105万円もの手数料がかかります。
しかし、イエツグなら物件価格に関わらず、仲介手数料は定額182,900円（税別）です。サービス内容は大手と変わらず、契約書作成、重要事項説明、住宅ローン手続きのサポートまで全て行います。
相手を探す必要がない親子間売買で、高額な手数料を払うのは損！
そもそも仲介手数料の多くは、買い手を見つけるための「広告宣伝費」や「営業人件費」です。
親子間売買では、すでに相手が決まっています。つまり、不動産会社は営業活動をする必要がありません。
それなのに、他人の売却と同じ高額な手数料を払うのは合理的ではありません。営業コストがかからない分、安く請け負うイエツグの定額制こそが、親子間売買に最も適した料金体系なのです。
浮いた費用で司法書士費用や税金の支払いをカバーできる
仲介手数料で節約できた数十万円〜百万円は、他の諸費用に充てることができます。
登録免許税や不動産取得税、司法書士への報酬など、売買には必ず現金が必要です。
イエツグを利用して浮いたお金をこれらの支払いに回せば、トータルの持ち出し現金を最小限に抑え、スムーズに名義変更を実現できます。
あなたのケースでいくら節約できる？
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親子間売買の手続き・流れを7ステップで解説
最後に、実際に親子間売買を進める際の流れを時系列で解説します。
この手順に沿って進めれば、大きな失敗を防ぐことができます。
ステップ1：物件の適正価格（時価）を調査する
まずは、不動産会社に査定を依頼し、市場価格（実勢価格）を把握します。複数の査定を取り、適正な価格の目安を付けましょう。
ステップ2：親族間で売買条件（価格・時期）を合意する
査定額をベースに、親子で話し合って売買価格を決定します。みなし贈与にならない範囲で、無理のない価格設定を行います。他の兄弟姉妹への説明もこの段階で行うのが理想です。
ステップ3：不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結ぶ
合意ができたら、イエツグのような不動産会社と媒介契約を結びます。これにより、正式に仲介業務（調査・書類作成）がスタートします。
ステップ4：住宅ローンの事前審査～本審査
買主（子供）は、住宅ローンの審査を申し込みます。親子間売買に理解のある金融機関を選定する必要があるため、不動産会社のサポートを受けながら進めます。
ステップ5：売買契約の締結と手付金の授受
重要事項説明を受け、売買契約書に署名・捺印します。通常はこのタイミングで手付金を支払います。
ステップ6：残代金決済と所有権移転登記
住宅ローンの融資が実行され、残りの代金を支払います。同時に司法書士が法務局へ登記申請を行い、名義が親から子へ移ります。
ステップ7：翌年の確定申告（必要な場合）
売主（親）に利益が出た場合などは、翌年の確定申告が必要です。税理士に相談し、適切に納税を行いましょう。
まずは何から始めればいい？迷ったら専門家へ。
手続きの流れや必要書類など、イエツグのスタッフが丁寧にご案内します。
親子間売買に関するよくある質問
親子間売買について、よくある疑問点をQ&A形式でまとめました。
Q.親の住宅ローンが残っていても売買できますか？
A.はい、可能ですが、売買代金で完済する必要があります。
親の住宅ローンが残っている場合、抵当権がついたままでは売買（所有権移転）できません。子供が支払う売買代金を使って親のローンを一括返済し、抵当権を抹消することで取引が可能になります。売買価格が残債を下回る場合は、親が自己資金で差額を補填する必要があります。
Q.分割払いで親に支払うことは認められますか？
A.可能ですが、贈与とみなされるリスクが高いため注意が必要です。
住宅ローンを使わず、親に毎月分割で払う契約も有効です。ただし、支払いが滞ったり、契約書が曖昧だったりすると、「ある時払いの催促なし（実質的な贈与）」と税務署に判断されるリスクがあります。公正証書を作成し、銀行振込で証拠を残すなど、厳格な運用が求められます。
Q.相続時精算課税制度を使った贈与とどちらが得ですか？
A.物件の価値や将来の相続財産によるため、一概には言えません。
相続時精算課税制度を使えば、2,500万円まで非課税で贈与できます（相続時に精算）。不動産価格が将来値上がりすると予想されるなら、今の価値で固定できるこの制度が得になる場合もあります。どちらが得かは、税理士によるシミュレーションを受けることを強くおすすめします。
税金やローン、複雑な問題を整理して解決策を提案します。
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まとめ：親子間売買は「適正価格」と「仲介の利用」が成功の鍵
親子間売買は、他人との取引以上に慎重さが求められる取引です。
「みなし贈与」による課税リスクと、「住宅ローン」の審査ハードル。この2つを乗り越えるためには、客観的なデータに基づいた「適正価格」の設定と、信頼性を担保する「不動産会社の仲介」が不可欠です。
イエツグの「仲介手数料定額制」なら、親子間売買に必要なプロのサポートを、適正かつ低価格なコストで受けられます。
無駄な出費を抑え、大切な実家を次世代へスムーズに引き継ぐために、ぜひイエツグをご活用ください。
親子間売買のサポートもイエツグにお任せください。
まずはご相談から。経験豊富なスタッフが親身に対応いたします。
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士