不動産売却の広告料は誰が払う？請求される「例外」とトラブル回避術をプロが解説

「不動産を売りたいけれど、広告を出すのにお金がかかるのだろうか」
「仲介手数料とは別に、高額な広告費を請求されたらどうしよう」

不動産売却において、このようなお金の悩みは尽きません。ポータルサイトやチラシで大々的に宣伝されている物件を見ると、それなりの費用がかかっているように見えるからです。

結論から申し上げますと、通常の不動産売却において、売主様が広告料を負担する必要は一切ありません。

この記事では、不動産売却における広告費のカラクリと、例外的に費用が発生するケース、そして悪質な請求トラブルを回避する方法をプロが徹底解説します。無駄な出費を抑え、賢く安全に売却を進めるための知識を、ぜひ持ち帰ってください。

結論：不動産売却の広告料は原則「0円」。すべて不動産会社の負担です

不動産会社に売却を依頼する際、最も気になるのが費用の問題でしょう。しかし、基本的に広告料の心配は無用です。法律や商慣習によって、通常の販売活動にかかるコストはすべて不動産会社が持つことになっているからです。

なぜ売主が払わなくて良いのか、その理由と仕組みを3つのポイントで解説します。

1.なぜ無料？広告費は「仲介手数料」に含まれているから

不動産会社が受け取る「仲介手数料」には、成功報酬としての利益だけでなく、そこに至るまでの必要経費も含まれています。国土交通省が定める宅地建物取引業法において、仲介手数料以外に報酬を受け取ることは原則として禁止されています。

つまり、チラシの印刷代も、インターネット広告の掲載料も、営業担当者の交通費も、すべて仲介手数料の上限額の中でやりくりしなければなりません。「広告費」という名目で別途請求することは、法律で認められた例外を除き、違法行為となる可能性が高いのです。

2.売れなくても請求なし！不動産会社が負う「完全成功報酬」のリスク

不動産仲介は「完全成功報酬」のビジネスです。どれだけ広告費をかけ、毎週のようにオープンハウスを開催したとしても、最終的に売買契約が成立しなければ、不動産会社は1円も受け取ることができません。

売れなかった場合、かかった広告費はすべて不動産会社の赤字となります。そのため、不動産会社は「売れる」と確信した物件には積極的に投資しますが、そうでない場合は広告費を抑えようとする心理が働きます。この仕組みを理解しておくと、不動産会社の動きがよく見えてくるはずです。

3.【要注意】売主負担になる唯一の例外「特別な依頼」とは？

原則無料とお伝えしましたが、唯一の例外があります。それは「売主の依頼に基づいて行われる特別な広告」の場合です。

例えば以下のようなケースが該当します。

「通常のエリア外だが、遠方の新聞にも折込チラシを入れてほしい」
「テレビCMを流してほしい」
「プロのモデルを起用したプロモーションビデオを作ってほしい」

これらは通常の販売活動の範囲を超えているため、実費を請求されることがあります。重要なのは、これらが「売主からの依頼」で実施される点です。不動産会社が勝手に行った広告に対して、後から費用を請求することは認められません。

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費用負担なしでここまでやる！不動産会社が行う一般的な広告活動5選

「無料の範囲内だと、あまり宣伝してくれないのでは？」と不安になるかもしれません。しかし、一般的な仲介契約の範囲内でも、十分すぎるほどの広告活動が行われます。

具体的にどのような手法で買主を探すのか、主要な5つの活動を見ていきましょう。

1.【基本】全国の不動産会社に情報を拡散する「レインズ」登録

最も強力な広告ツールが「レインズ（REINS）」です。これは不動産会社だけが閲覧できる全国共通の物件情報ネットワークです。ここに登録することで、日本中の不動産会社があなたの物件情報を知ることになります。

他の不動産会社が抱えている「家を探しているお客様」に紹介してもらえるため、成約のチャンスが一気に広がります。専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズへの登録義務が発生します。

2.【主流】SUUMO・at homeなどの「ポータルサイト」掲載

現代の家探しにおいて欠かせないのが、SUUMO（スーモ）、at home（アットホーム）、LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）などの不動産ポータルサイトです。買主の多くは、まずスマホでこれらのサイトを検索します。

ポータルサイトへの掲載料は決して安くありませんが、多くの不動産会社は集客のために自社負担で掲載します。自分が依頼した不動産会社が、どのサイトに強いのかを確認しておくと良いでしょう。

3.【地域密着】新聞折込チラシやポスティング

インターネットを使わない層や、近隣での住み替えを検討している層にアプローチするために、紙のチラシも依然として有効です。

特定のエリアに絞って配布する「ポスティング」や、新聞購読世帯に届ける「折込チラシ」は、地域密着型の不動産会社が得意とする手法です。特に、学区限定で探しているファミリー層や、親の近くに住みたいと考えている層には効果的です。

4.【現地】看板・のぼりの設置やオープンハウスの開催

物件の現地に「売出し中」の看板やのぼりを設置するのも、古典的ですが強力な広告です。近所を通る人が「あ、ここ売りに出たんだ」と気づき、問い合わせに繋がるケースは少なくありません。

また、週末に自由に内覧できる「オープンハウス（現地販売会）」を開催することもあります。スタッフが現地に常駐し、来場者を案内します。これらもすべて、通常の仲介業務の一環として行われます。

5.【自社】ホームページや既存顧客への紹介メール

不動産会社は、自社のホームページに物件情報を掲載するほか、過去に問い合わせがあった「購入検討者リスト」に対してメールや電話で新着物件を紹介します。

特に大手や地域で実績のある会社は、「このエリアで物件が出たらすぐに教えてほしい」という濃い見込み客を抱えていることが多いです。公に広告を出す前に、このリストへの紹介だけで成約が決まることも珍しくありません。

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気をつけて！「広告料」をめぐるトラブル事例と回避するポイント

広告料は原則無料ですが、知識のない売主につけ込んで不当な費用を請求する悪質な業者も存在します。トラブルに巻き込まれないよう、よくある事例と対策を知っておくことが身を守る盾となります。

ここでは、実際に起こり得るトラブルと、それを未然に防ぐためのチェックポイントを解説します。

1.事例：売買契約が不成立なのに広告費を請求された

「一生懸命広告を出したのに売れなかったから、実費だけでも払ってほしい」と言われ、数万円から数十万円を請求されるケースです。

前述の通り、不動産仲介は完全成功報酬です。売却に至らなかった場合、売主に費用の支払い義務はありません。情に訴えられても、毅然とした態度で断る必要があります。ただし、売主側の勝手な都合（契約違反など）で販売を中止した場合は、損害賠償として費用を請求される可能性があるため注意が必要です。

2.事例：事前の説明なく「特別な広告」を実施され、後で請求が来た

「良い広告を出しておきましたよ」と事後報告され、決済時に広告料を差し引かれるトラブルです。「特別な広告」として費用を請求するには、事前に売主からの依頼と承諾が必要です。

勝手にアップグレードされた広告費を払う必要はありません。「依頼していない」「承諾していない」と明確に伝えましょう。

3.回避術：媒介契約書の「特約事項」を必ずチェックしよう

こうしたトラブルを防ぐために最も重要なのが、売却依頼時に結ぶ「媒介契約書」の確認です。特に「特約事項」の欄を隅々まで読んでください。

もしそこに「広告費として一律〇〇円を申し受ける」「契約解除時には広告実費を支払う」といった不利な条項が書かれていたら、サインをしてはいけません。納得できない条項は削除を求めるか、その会社への依頼を見送るのが賢明です。

4.回避術：「広告料を別途払えば優先的に売る」という甘い言葉には注意

「広告費を上乗せしてくれれば、もっと目立つ場所に掲載して優先的に売りますよ」と持ちかけられることがあります。

しかし、これは危険な誘いです。本来、不動産会社は依頼を受けた物件を全力で売る義務があります。追加費用を払わないと売れないような会社は、そもそも販売力が低いか、誠実さに欠けています。「正規の手数料内で最大限の努力をする」のがプロの仕事です。

契約内容に不安がある方はご相談ください。セカンドオピニオンとしても活用いただけます

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「ただ掲載するだけ」では売れない？広告効果を最大化する3つのコツ

広告費をかけなくても、掲載する情報の中身を工夫するだけで、反響率は大きく変わります。不動産会社任せにせず、売主自身も協力することで、より魅力的な広告を作ることができます。

買主の目に留まり、「見に行きたい」と思わせるための3つのコツをご紹介します。

1.写真は「量」より「質」！明るく広々とした写真が問い合わせを呼ぶ

ネット検索が主流の今、写真の良し悪しがすべてを決めると言っても過言ではありません。暗い部屋、散らかった荷物が写り込んだ写真は、それだけでスルーされてしまいます。

撮影前には徹底的に片付けを行い、カーテンを開けて自然光を取り入れましょう。また、不動産会社の担当者に撮影を任せるだけでなく、「この角度からの眺めが良い」「キッチンのこの設備が便利」といったアピールポイントを伝え、こだわって撮影してもらうことが大切です。

2.「買いたい人」に刺さるキャッチコピーとターゲット設定

誰に売りたいかを明確にすることも重要です。「誰にでもおすすめ」は「誰にも刺さらない」のと同じです。

例えば、「駅近で通勤便利」なら単身者や共働き夫婦、「公園が近くて静か」なら子育てファミリーがターゲットになります。ターゲットに合わせて、「リモートワークに最適な書斎あり」「ベビーカーも置ける広い玄関」など、具体的な生活シーンがイメージできるキャッチコピーをつけるよう、担当者に依頼してみましょう。