自営業の住宅ローンは厳しい？審査に通る7つの対策と金融機関の選び方を専門家が解説

「自営業だから住宅ローンは厳しいかも…」そんな不安を抱えていませんか？収入が不安定と見なされがちな自営業者は、会社員と同じようにはローンを組みにくいのが現実です。しかし、諦める必要はありません。この記事では、審査が厳しい理由から通過率を上げる7つの対策、経営者ならではの確定申告戦略まで、専門家が徹底解説します。宅建士やFPが在籍するイエツグが、多くの自営業者様のマイホーム購入をサポートしてきた実績を基に、分かりやすくお伝えします。記事を読み終える頃には、住宅ローンへの漠然とした不安が具体的な行動計画に変わり、自信を持ってマイホームへの第一歩を踏み出せるはずです。

【結論】自営業でも大丈夫！ポイントを押さえれば住宅ローンは組めます

自営業者の方が住宅ローンを組むことは、十分に可能です。金融機関がどこを見ているのかを正しく理解し、計画的に準備を進めることが成功への鍵。まずは、大きな安心材料となる結論からお伝えします。

1. 不安は禁物！まずは正しい知識と準備から始めよう

自営業者でも、ポイントを押さえれば住宅ローンは組めます。多くの人が不安を感じるのは、情報が不足しているためです。金融機関は「安定して返済できるか」を見ており、その判断基準は明確です。

例えば、過去数年間の安定した所得や事業の継続年数などが評価されます。これらのポイントを理解し、ご自身の状況に合わせて書類を準備することが、審査通過への第一歩。やみくもに心配せず、まずは正しい知識を身につけましょう。

2. 会社員より「少し丁寧な準備」が必要なだけ

会社員との違いは、収入を証明する方法にあります。会社員であれば給与明細や源泉徴収票で収入が証明できますが、自営業者は確定申告書が収入証明になります。

そのため、金融機関に評価される内容の確定申告書を、過去数年分（一般的には3期分）揃えるなどの準備が必要です。つまり、会社員より少し丁寧な準備が求められるだけで、ハードルが極端に高いわけではありません。

3. イエツグがあなたの状況に合わせた最適なプランをご提案します

住宅ローンの準備は、一人で抱え込む必要はありません。私たちイエツグには、宅地建物取引士だけでなく、ファイナンシャルプランナー（FP）や住宅ローンアドバイザーなどの専門家が在籍しています。

お客様一人ひとりの事業内容や財務状況を丁寧にヒアリングし、最適な資金計画や金融機関選びをサポートします。専門家チームが、あなたのマイホームの夢を全力で後押ししますので、安心してご相談ください。

住宅購入に関する漠然としたお金の不安は、専門家と一緒に解決しませんか？イエツグでは、FPによる無料のキャッシュフロー表作成サービスをご提供しています。

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なぜ？自営業の住宅ローン審査が会社員より厳しいと言われる3つの理由

多くの金融機関が、自営業者の住宅ローン審査に慎重になるのには、明確な理由があります。その背景を理解することが、対策を立てる第一歩です。主な理由は以下の3つです。

1. 収入の「安定性」が判断されにくいから

最大の理由は、月々の収入が変動しやすいためです。金融機関が最も重視するのは「将来にわたって安定的にローンを返済できる能力」です。会社員は毎月ほぼ固定給が支払われるため、返済能力が安定的だと判断されがちです。

一方、自営業者は事業の状況によって収入が大きく変動する可能性があります。この収入の波が将来の返済リスクと見なされ、審査が慎重になる大きな要因です。

2. 事業の「継続性」を客観的な指標で示す必要があるから

ご自身の事業が今後も安定して続くことの証明が必要です。会社に属していれば、その会社の安定性が個人の信用の裏付けにもなりますが、自営業者の場合は事業の継続性そのものが問われます。

金融機関は廃業リスクを常に考慮しているため、創業年数や事業計画、業界の将来性などを通じて「この事業は今後も大丈夫か」を判断します。この継続性を客観的なデータで示すことが求められます。

3. 「所得」の証明方法が会社員と異なるから（確定申告書）

収入証明の基本が、確定申告書である点もポイントです。確定申告書に記載される「所得」は、売上から経費を差し引いた金額です。節税のために経費を多く計上すると、手元にお金が残っていても、書類上の所得は低くなります。

金融機関は、この書類上の所得を基に返済能力を判断します。そのため、節税対策が結果的にご自身の首を絞め、審査に不利に働くケースが少なくありません。確定申告書の内容が審査結果を大きく左右するのです。

収入や将来設計に関するご不安は、専門家であるファイナンシャルプランナーにご相談ください。具体的な資金計画を一緒に立てましょう。

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金融機関はここを見る！住宅ローン審査で最重要視される5つのポイント

金融機関が自営業者の何を評価しているのか、具体的な審査項目を知ることで、準備すべきことが明確になります。特に重要視されるのは、以下の5つのポイントです。

1.【所得】過去3期分の所得金額と安定した推移

最も重要なのは、直近3期分の確定申告における所得額です。金融機関は、単年度の所得が高いことよりも、3年間継続して安定した黒字所得があることを高く評価します。これにより、事業が軌道に乗っていると判断されるためです。

所得額が右肩上がりに伸びているか、少なくとも安定して推移している状態が理想です。一つの目安として、3期連続で300万円以上の所得を維持できていると、審査の土俵に乗りやすくなります。

2.【事業継続年数】最低でも3年以上の事業実績

事業の安定性を示す指標として、事業継続年数も重視されます。一般的に、開業から3年以上経過していることが一つの目安とされています。3期分の確定申告書を提出することで、事業が安定期に入ったと見なされやすくなります。

開業して1〜2年の場合は、事業の実績が不十分と判断され、審査が非常に厳しくなるでしょう。まずは事業を3年間継続し、安定した経営基盤を築くことが先決です。

3.【自己資金】物件価格の2割以上を準備できているか

自己資金（頭金）をどれだけ用意できるかも、審査に大きく影響します。物件価格の2割以上の自己資金を準備できると、金融機関からの信頼度が格段に上がります。自己資金が多いほど借入額が減り、月々の返済負担率も下がるためです。

例えば、3,000万円の物件であれば600万円の自己資金が理想です。計画的に貯蓄ができる堅実性のアピールにも繋がるため、積極的に準備を進めましょう。

4.【個人の信用情報】他の借入状況や返済遅延の有無

事業の状況だけでなく、個人の信用情報も厳しくチェックされます。信用情報とは、クレジットカードや各種ローンの契約内容や支払い状況を記録したものです。過去に返済の遅延や滞納があると、審査通過は極めて難しくなります。

特に、税金や国民健康保険料、年金の滞納は絶対に避けなければなりません。カードローンやキャッシングなどの借入も、可能な限り完済しておくのが望ましいでしょう。

5.【健康状態】団体信用生命保険（団信）に加入できるか

多くの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件です。団信とは、ローン契約者に万が一のことがあった場合に、保険金でローン残高が完済される仕組みです。

この保険に加入するには、健康状態の告知が必要です。持病や既往歴によっては加入できないケースもあり、その場合はローンを組むことができません。健康なうちに申し込みを進めることも重要なポイントの一つです。

「自分の状況でローンが組めるか知りたい」「いくらまで借りられるか目安が欲しい」そんな方は、まずイエツグにご相談ください。専門家が無料でアドバイスします。

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節税 vs 融資！ローン審査に勝つための確定申告術

自営業者にとって「節税」は重要な経営課題ですが、住宅ローンを検討する際は、その戦略を一度見直す必要があります。ここでは、経営者ならではの視点で、融資を勝ち取るための確定申告術を解説します。

1. やりすぎ注意！過度な節税が審査で不利になる仕組み

結論から言うと、過度な節税は住宅ローン審査でマイナスに働きます。なぜなら、金融機関は税務署に提出した確定申告書の「課税所得金額」をあなたの年収と見なすからです。経費を多く計上して所得を圧縮すれば、当然、納税額は減ります。

しかし、それは同時に「収入が少ない人」と金融機関に申告しているのと同じこと。手元資金が潤沢でも、書類上の所得が低ければ返済能力が低いと判断されてしまいます。ローンを組む数年前からは、納税も将来への投資と捉える視点が重要です。

2. 金融機関に評価される「見せるための確定申告書」とは

金融機関は、数字の裏にある事業の健全性や将来性を読み取ろうとします。単に所得が高ければ良いというわけではなく、その内容が重要です。例えば、売上が安定して伸びているか、利益率が極端に低くないか、などがチェックされます。

特に、減価償却費のように、実際には支出を伴わない経費については、説明次第で所得に上乗せして評価してくれる金融機関もあります。数字の根拠をしっかり説明できる、ストーリーのある確定申告書を目指しましょう。

3. 青色申告特別申告控除を最大限に活用するメリット

現在、白色申告をしている方は、青色申告への切り替えを強くおすすめします。青色申告は正規のルール（複式簿記）での記帳が求められ、白色申告より経理の透明性が高いため、金融機関からの信頼を得やすいメリットがあります。

さらに、最大65万円の青色申告特別控除を受けられます。これは、実際の所得から控除されるため、節税しつつ書類上の所得を高く見せることができる有効な手段です。

4. 住宅ローンを意識した税理士との連携の重要性

住宅ローンの利用を考えているなら、その意向を顧問税理士と共有することが不可欠です。税理士の中には、節税を最優先に考える方も少なくありません。しかし、融資の観点を伝えれば、税務上のメリットと信用のバランスを考慮した決算書作りをサポートしてくれます。

「数年後に住宅購入を考えているので、今期は所得をしっかり確保したい」といった相談をすることで、最適な着地点を見つけられます。専門家との円滑な連携が、審査通過の確率を大きく引き上げます。

節税と融資のバランスは非常に専門的な判断が必要です。住宅ローンアドバイザーが在籍するイエツグなら、あなたの事業計画に最適なアドバイスが可能です。

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今日からできる！住宅ローン審査の通過率を上げる7つの具体的対策

住宅ローンの審査は、一朝一夕の対策では乗り切れません。将来のマイホーム購入を見据え、今日からできる具体的な準備を進めていきましょう。ここでは、審査の通過率を上げるための7つの対策をご紹介します。

1. 3期連続で安定した黒字所得を申告する

何よりもまず、安定した事業運営の実績を示すことが重要です。最低でも3期連続で黒字の所得を計上し、確定申告を行いましょう。特に所得額が300万円を超えていると、金融機関に与える安心感が大きく変わります。

2. 頭金をしっかり準備し、返済負担率を下げる

自己資金（頭金）を多く用意するほど、審査は有利になります。物件価格の1〜2割を目標に、計画的に貯蓄を進めましょう。頭金を入れることで借入額が減り、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）を下げることができます。

3. カードローンやキャッシングは完済・解約しておく

他の借入は、住宅ローン審査でマイナス評価となります。特に使途が自由なカードローンやキャッシングの残債があると、計画性がないと見なされることも。可能な限り完済し、不要なカードは解約しておきましょう。

4. 税金や国民健康保険料の未納・遅延をなくす

納税や公的な支払いは、個人の信用を測る重要なバロメーターです。所得税や住民税、国民健康保険料などを滞納していると、審査に通ることはまずありません。支払期日を厳守し、クリーンな状態を保つことが大前提です。

5. 事業の強みをアピールできる事業計画書を用意する

確定申告書だけでは伝わらない、事業の将来性をアピールしましょう。ご自身の事業内容や強み、今後の展望などをまとめた事業計画書やポートフォリオを任意で提出するのも有効です。熱意と計画性が評価される場合があります。

6. 自宅兼事務所の場合は「居住スペースの割合」に注意する

自宅兼事務所として物件を購入する場合、居住用スペースの面積が重要です。多くの住宅ローンでは、建物の総面積の半分以上が居住用であることが融資の条件。設計段階からこの割合を意識しておく必要があります。

7. 普段から取引のある金融機関に相談してみる

事業用の口座を開設しているなど、普段から付き合いのある金融機関に相談するのも一つの手です。あなたの事業内容や入出金の状況を日頃から把握しているため、他の金融機関よりも柔軟に審査を検討してくれる可能性があります。

具体的な対策が見えたら、次は物件探しです。イエツグなら仲介手数料が定額制。諸費用を大幅に抑えて、その分を頭金や新生活の資金に充てられます。

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どこで借りる？自営業者が知っておくべき金融機関の選び方

どの金融機関で住宅ローンを申し込むかは、審査の結果を左右する非常に重要な選択です。自営業者の方が知っておくべき代表的な選択肢と、それぞれの特徴を解説します。

1. まず検討すべき！自営業者に有利な「フラット35」とは

自営業者にとって、最も有力な選択肢となるのが「フラット35」です。フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローン。民間の銀行ローンとは異なる審査基準を持つため、自営業者に有利な点がいくつかあります。

フラット35のメリット：所得の審査は直近1期分、団信加入が任意

最大のメリットは、所得の審査対象が原則として直近1期分である点です。過去に赤字の年があっても、直近の決算で基準を満たしていれば審査の土台に乗ります。また、団体信用生命保険（団信）への加入が任意のため、健康上の理由で民間ローンを諦めていた方でも利用できる可能性があります。

フラット35の注意点：物件に技術基準あり、金利が比較的高め

一方で、注意点もあります。フラット35を利用するには、購入する物件が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合している必要があります。また、一般的に変動金利型の民間ローンに比べて金利が高めに設定されている点も理解しておく必要があります。

2. 民間ローン（銀行）の選択肢と特徴

フラット35だけでなく、民間の金融機関ももちろん選択肢です。金利の低さなど、民間ローンならではのメリットも大きいため、ご自身の状況に合わせて最適なものを選びましょう。

ネット銀行：金利は低いが審査は厳しい傾向

ネット銀行は、低金利であることが最大の魅力です。しかし、審査は提出された書類のみで機械的に行われる傾向が強いため、自営業者にとってはハードルが高い場合があります。所得や事業内容に絶対の自信がある方向けの選択肢と言えるでしょう。

地方銀行・信用金庫：事業内容を総合的に判断してくれる可能性あり

地域密着型の地方銀行や信用金庫は、事業用の口座で取引がある場合など、これまでの付き合いを評価してくれることがあります。決算書の数字だけでなく、事業の将来性や経営者の人柄なども含めて、総合的に判断してくれる可能性があります。

住宅ローン選びも物件探しと同じくらい重要です。どの金融機関が自分に合っているか、イエツグが客観的な視点でアドバイスします。

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自営業の住宅ローンに関するよくある質問（Q&A）

ここでは、自営業者の方から寄せられる住宅ローンに関する代表的な質問とその回答をまとめました。あなたの疑問もここで解決するかもしれません。

Q1. 開業1年目でもローンは組めますか？

A. 残念ながら、開業1年目で住宅ローンを組むのは極めて困難です。 多くの金融機関では、審査の際に最低でも2〜3期分の確定申告書の提出を求めます。これは、事業の安定性や継続性を判断するために必要な期間だからです。まずは事業を軌道に乗せ、実績を積むことを優先しましょう。

Q2. 過去に赤字決算の年がありますが、審査は通りますか？

A. 民間ローンの場合、3期連続の黒字が理想ですが、赤字の理由次第では可能性はゼロではありません。 例えば、将来のための設備投資が原因であるなど、明確な理由を説明できれば考慮される場合もあります。また、直近1期分の所得で審査される「フラット35」であれば、審査を通過できる可能性は十分にあります。