ホームインスペクションの費用は誰が払う？売主・買主の負担割合と費用相場、交渉のコツまで徹底解説

中古住宅の売買で耳にする「ホームインスペクション（住宅診断）」。建物の状態を専門家がチェックする重要な手続きですが、「費用はどちらが負担するのか」という点は多くの方が抱く疑問です。

売主にとっては「余計な出費は避けたい」、買主にとっては「安心して住みたいが、費用も気になる」のが本音でしょう。

この記事では、ホームインスペクションの費用負担に関するルールを、法律や業界の慣習をもとに解説します。具体的な費用相場から売主・買主それぞれのメリット、費用負担を交渉する際のコツまで、専門家の視点で分かりやすくお伝えします。

この記事を読めば、費用負担のルールから交渉のコツまで理解でき、安心して取引の話し合いを進められるようになります。

【結論】ホームインスペクションの費用は「依頼した側」が払うのが大原則

結論から言うと、ホームインスペクションの費用は「依頼した側」が負担するのが一般的です。法律で明確な定めはありませんが、不動産取引の慣習として定着しています。その背景にある理由やルールを見ていきましょう。

1. 法律上の定めはなく、当事者間の合意で決まる

ホームインスペクションの費用負担について、宅地建物取引業法などの法律に「売主が払うべき」「買主が払うべき」といった直接的な規定はありません。

あくまで当事者である売主と買主の合意によって、どちらが負担するか、あるいは折半するかが決まります。そのため、契約前の交渉次第で、一般的な慣習とは異なる取り決めも可能です。

2. なぜ「依頼者負担」が一般的なのか？

法律で定めがないにもかかわらず「依頼者負担」が一般的なのは、インスペクションが「依頼者の利益（安心）のために行われる」という性質を持つためです。

買主が依頼する場合は「欠陥のある物件を買うリスクを避けるため」、売主が依頼する場合は「売却後のトラブルを未然に防ぐため」と、それぞれが自身の目的とメリットのために費用を支払う、という考え方が基本です。

3. 2018年の法改正で何が変わった？インスペクション説明義務化の背景

2018年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は中古住宅の売買時に、ホームインスペクションの制度について説明し、依頼の有無を確認することが義務付けられました。

これはインスペクションの実施を強制するものではありませんが、国が中古住宅の流通活性化を目指し、取引の透明性と安全性を高める狙いがあります。この法改正により、インスペクションの認知度は大きく向上しました。

ホームインスペクション費用の料金相場はいくら？戸建て・マンション別に解説

インスペクションを検討する上で気になるのが具体的な費用です。費用は建物の種類や広さ、依頼する業者によって変動します。ここでは、基本的な検査とオプション検査の料金相場を解説します。

1. 【一覧表】基本的なインスペクションの費用相場

2. 戸建ての場合：5万円～7万円程度が目安

戸建てのインスペクションは、建物の構造や雨漏り、シロアリの害などをチェックするため、マンションよりも検査範囲が広く、費用も高くなる傾向にあります。

検査項目は、基礎のひび割れ、外壁の劣化、屋根の状態、室内の傾きや雨漏りの跡、床下や小屋裏（屋根裏）の状況などを目視で確認するのが基本です。建物の延床面積によって料金が変動することが一般的です。

3. マンションの場合：4万円～6万円程度が目安

マンションのインスペクションは、基本的に購入者が所有する「専有部分」が対象です。

具体的には、室内の壁や床、天井の状態、水回りの設備、窓やドアの建付けなどを検査します。共用部分である廊下やエレベーター、建物の構造躯体などは検査対象外のため、戸建てに比べて費用は安価になることが多いです。

4. オプション検査（屋根裏・床下など）の追加費用

基本的な目視検査に加え、より詳細な調査を依頼することも可能です。例えば、専用の機材を使った床下のシロアリ調査や、ドローンを使った屋根の詳細調査などは、オプションとして追加費用がかかります。

これらのオプション検査は、それぞれ1万円～3万円程度の追加料金が目安です。気になる箇所がある場合は、事前にインスペクション会社へ相談してみましょう。

【売主向け】費用を負担してインスペクションを実施する4つのメリット・デメリット

売主が売却前に費用をかけてインスペクションを行うことには、どのような意味があるのでしょうか。一見するとただの出費に思えますが、実は多くのメリットがあります。

1. メリット①：物件の信頼性が高まり、売れやすくなる

インスペクションを実施し、建物の状態が良好であると専門家のお墨付きを得られれば、物件の信頼性は格段に向上します。

買主は中古住宅に対して「目に見えない欠陥はないか」という不安を抱えています。その不安を事前に解消することで、他の物件との差別化が図れ、結果として早期売却に繋がりやすくなります。

2. メリット②：契約後のトラブル（契約不適合責任）を未然に防げる

売主は、物件引き渡し後に契約書に記載のない欠陥（契約不適合）が見つかった場合、買主から修繕や契約解除、損害賠償を請求される可能性があります。

事前にインスペクションで建物の状態を正確に把握し、その結果を買主に説明した上で契約すれば、こうした売却後のトラブルを未然に防げます。これは売主にとって大きなメリットです。

3. メリット③：根拠のない価格交渉に応じずに済む

買主からの価格交渉で、「建物の状態が分からないから、将来の修繕費を考えて値引きしてほしい」と言われるケースは少なくありません。

しかし、インスペクション報告書で建物の健全性が証明されていれば、このような根拠の薄い値引き要求に応じる必要はなくなります。客観的なデータに基づき、自信を持って価格交渉に臨めます。

4. デメリット：費用がかかる上に、もし欠陥が見つかると修繕費や価格交渉の材料になる

費用負担が直接的なデメリットです。また、もしインスペクションで想定外の欠陥が見つかれば、その修繕費用が追加で発生したり、買主からの価格交渉の材料にされたりする可能性もあります。

しかし、これは売却前に問題点を把握し、対処できる機会でもあります。問題を隠して売るよりも、誠実な対応をすることで、かえって買主の信頼を得られるケースも少なくありません。

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【買主向け】費用を負担してでもインスペクションを依頼すべき3つの理由

仲介手数料や登記費用など諸費用がかさむ中で、インスペクション費用をさらに負担することに抵抗を感じるかもしれません。しかし、その費用を払ってでも得られるメリットは非常に大きいのです。

1. 理由①：購入後に発覚する「隠れた欠陥」のリスクを大幅に減らせる

中古住宅購入の最大のリスクは、雨漏りやシロアリ被害といった「隠れた欠陥」の存在です。これらが購入後に発覚した場合、数百万円単位の予期せぬ修繕費がかかる可能性があります。

インスペクションは、このような致命的な欠陥がないかを専門家の目でチェックする手続きです。数万円の費用で将来の大きな金銭的リスクを回避できると考えれば、非常に有効な投資です。

2. 理由②：修繕が必要な箇所と費用を事前に把握し、資金計画に役立てられる

インスペクションでは、現時点で問題はないものの、将来的にメンテナンスが必要になりそうな箇所についても報告されます。

例えば「あと5年ほどで外壁の再塗装が必要になる可能性が高い」といった情報が得られれば、それを踏まえた長期的な資金計画を立てられます。入居後のライフプランを具体的に考える上で、非常に役立つ情報です。

3. 理由③：診断結果を根拠に、合理的な価格交渉ができる

もしインスペクションで修繕が必要な箇所が見つかった場合、その修繕にかかる費用を根拠に、売主に対して価格交渉を行えます。

「なんとなく不安だから」という主観的な交渉ではなく、「専門家の診断で〇〇の補修に約△万円かかると言われたので、その分を考慮してほしい」と客観的なデータに基づいて交渉できるため、成功の可能性も高まります。

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インスペクションの費用負担は交渉できる？よくある3つの交渉パターン

前述の通り、費用負担は当事者間の合意で決まるため、交渉の余地は十分にあります。実際の取引でよく見られる費用負担の交渉パターンを3つ紹介します。

1. パターン①：売主と買主で費用を折半（割り勘）にする

インスペクションが売主・買主双方にメリットがあることから、「費用は公平に半分ずつ負担しましょう」と提案するパターンです。

どちらか一方が全額を負担するのに抵抗がある場合に、落としどころとして受け入れられやすい方法です。特に、取引を円満に進めたいという双方の意思が合致した場合によく見られます。

2. パターン②：売主が費用を負担し、物件の付加価値としてアピールする

これは、売主が戦略的に費用を負担するケースです。事前にインスペクションを実施し、その報告書を「安心材料」として公開することで、物件の魅力を高め、早期売却を目指します。

「インスペクション済み物件」という付加価値をつけることで、買主の購入意欲を高める効果が期待できます。特に、築年数が経過した物件などでは有効な戦略です。

3. パターン③：買主が費用を負担する代わりに、物件価格の値引きを交渉する

買主が費用を負担する代わりに、物件価格そのものを少し値引きしてもらえないかと交渉するパターンです。

例えば、インスペクション費用が6万円かかるなら、物件価格を6万円下げてもらう、といった交渉です。売主にとって最終的な手取り額は変わりませんが、買主にとっては初期費用を抑えられるメリットがあります。

インスペクション費用に関するよくある質問

最後に、インスペクションの費用に関して、お客様から特によくいただく質問とその回答をまとめました。

Q1. 費用はいつ、どのタイミングで支払うのですか？

A. インスペクション実施後、報告書を受け取る際に支払うのが一般的です。多くのインスペクション会社では、現金払いのほか、銀行振込やクレジットカード払いに対応しています。依頼する際に、支払い方法とタイミングを事前に確認しておきましょう。

Q2. インスペクションで欠陥が見つかった場合、修繕費用は誰が払うのですか？

A. これも当事者間の話し合いで決まります。売主が引き渡し前に修繕する、修繕費用相当額を売買代金から値引きする、買主が納得した上でそのまま購入するなど、様々なケースが考えられます。不動産会社に仲介に入ってもらい、冷静に交渉を進めることが重要です。

Q3. 住宅ローン控除の適用にインスペクションは関係ありますか？

A. はい、特定の条件を満たす中古住宅で住宅ローン控除を受ける際、インスペクションの実施が要件の一つとなる場合があります。具体的には、築年数が一定以上経過している物件で、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する場合などが該当します。詳しくは不動産会社や金融機関にご確認ください。

まとめ：インスペクションは「安心」への投資。費用負担を明確にして、円満な取引を実現しよう

ホームインスペクションの費用負担について、原則や相場、交渉パターンなどを解説しました。

結論として、費用は「依頼した側が払う」のが一般的ですが、最終的には当事者間の合意で決まります。大切なのは、インスペクションを単なる「コスト」として捉えるのではなく、売主・買主双方が安心して取引を行うための「投資」と考えることです。

費用負担のルールを正しく理解し、相手方としっかり話し合うことが、契約後の「こんなはずじゃなかった」という事態を防ぎます。この記事が、あなたの不動産取引を円満に進める一助となれば幸いです。