「家の値段だけ見て、安心していませんか？」

家を買うときは、物件の価格とは別に「諸費用」がかかります。実はこれ、物件価格の約1割もかかるんです。4,000万円の家なら、約400万円。これを聞いて「そんなにお金がかかるの？」と驚く人は少なくありません。

でも、安心してください。正しい知識があれば、この諸費用を大幅に減らすことができます。この記事では、不動産のプロが「無駄な出費を減らす方法」をわかりやすく解説します。浮いたお金で新しい家具や家電を揃えられるよう、賢く節約しましょう。

そもそも住宅ローンの諸費用はいくら？内訳と相場（物件価格の5%〜10%）

住宅ローンを組んで家を買うときは、手続きや税金のためにお金がかかります。これを「諸費用」と呼びます。まずは、何にいくらかかるのかを知っておきましょう。

1.諸費用の目安は？新築・中古・戸建て・マンションの違い

諸費用の目安は、物件価格の5%〜10%くらいです。買う物件の種類によって少し変わります。

• 新築マンション：物件価格の3%〜5%
• 中古マンション：物件価格の5%〜8%
• 新築戸建て（建売）：物件価格の6%〜9%
• 中古戸建て：物件価格の6%〜10%

中古物件の方が高くなる理由は、不動産会社へ払う「仲介手数料」がかかるからです。新築マンションは不動産会社を通さずに買うことが多いので、その分安くなる傾向があります。

2.【内訳①】銀行に払う費用（事務手数料・保証料・保険料）

住宅ローンを借りるために銀行へ払うお金です。主に3つあります。

1. 事務手数料：手続きの手数料です。「数万円で済むタイプ」と「借入額の2.2%かかるタイプ」があります。
2. 保証料：返済が難しくなった時に備えて払うお金です。金利に上乗せされることが多いです。
3. 団体信用生命保険料：万が一の時にローンがなくなる保険です。基本は銀行が負担しますが、手厚い保障をつけると有料になります。

「保証料が無料」でも「事務手数料が高い」という銀行もあるので、トータルでいくらかかるかを見比べることが大切です。

3.【内訳②】税金や登記の費用（印紙代・登録免許税・司法書士への謝礼）

国や自治体に払う税金と、手続きをお願いする専門家へのお金です。

• 印紙税：契約書に貼る収入印紙代です。
• 登録免許税：家の名義を変えたり、担保設定したりする時の税金です。
• 不動産取得税：家を買った後に一度だけ払う税金です。
• 司法書士報酬：手続きをしてくれる司法書士への謝礼です。

税金はどこで頼んでも同じですが、司法書士への謝礼は頼む人によって数万円の差が出ます。

4.【内訳③】不動産会社に払う費用（仲介手数料）

諸費用の中で一番高いのが、この仲介手数料です。物件を紹介してくれた不動産会社に払う「成功報酬」です。

法律上の上限は「物件価格×3%+ 6万円＋消費税」です。例えば4,000万円の物件なら、約140万円にもなります。多くの不動産会社がこの上限額を請求しますが、あくまで「上限」なので、これより安くしてくれる会社を選んでも問題ありません。

5.【内訳④】その他の費用（火災保険料・地震保険料など）

災害に備える保険料や、その他の実費です。

• 火災・地震保険料：火事や地震に備える保険です。最長5年分をまとめて払うのが一般的です。
• 適合証明書取得費：フラット35などのローンを使う時に必要な証明書の費用です。

火災保険は、自分に必要な補償だけを選ぶことで、保険料を安くできます。

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プロが教える！住宅ローン諸費用を安くする5つの方法

何にお金がかかるか分かったところで、ここからは「どうやって安くするか」を解説します。効果が大きい順に紹介するので、まずは上の3つから検討してみてください。

1.【効果：とても大きい】仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

一番節約できるのが、仲介手数料です。先ほど説明した通り、4,000万円の物件なら約140万円かかりますが、会社を変えるだけで、これを半額や無料にできる可能性があります。

同じ物件を買うなら、手数料が安い会社を選んだ方がお得です。「定額制」や「無料」の会社を選べば、それだけで100万円近く節約できることもあります。まずはここを見直しましょう。

2.【効果：大きい】ネット銀行の「定額型」手数料プランを選ぶ

銀行の手数料には2つのタイプがあります。たくさんお金を借りる場合は、「定額型」を選ぶと数十万円安くなります。

• 定率型（借入額×2.2%）：5,000万円借りると110万円の手数料がかかります。
• 定額型（一律）：いくら借りても5万円〜30万円程度で済みます。

ただし、定額型は金利が少し高いことがあります。「初期費用を抑えたい」という人にはおすすめの方法です。

3.【効果：中くらい】火災保険は銀行のおすすめだけでなく、他とも比べる

銀行でローンを組むと、セットで火災保険を紹介されます。手続きは楽ですが、少し高いプランになっていることが多いです。

必ず他の保険会社とも比べてみましょう。ハザードマップを見て、水害のリスクが低い場所なら「水災補償」を外すだけでも、保険料はかなり安くなります。言われるがままに契約せず、自分で選ぶことが大切です。

4.【効果：小さい】「電子契約」を使って印紙代を0円にする

紙の契約書には印紙税（税金）がかかりますが、ネットでの「電子契約」なら0円です。

一般的な住宅ローンなら、紙の契約書だと2万円の収入印紙が必要です。これを電子契約にするだけでカットできます。最近は多くの銀行が対応しているので、確認してみましょう。

5.【効果：小さい】新築なら「表題登記」を自分でやってみる

少し手間はかかりますが、新築の時に必要な「建物表題登記」という手続きを自分でやる方法です。プロに頼むと8万円〜10万円ほどかかりますが、自分でやれば実費だけで済みます。

ただし、平日に法務局へ行く必要があり、図面作成なども必要です。時間と体力に余裕がある人向けの方法です。

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【シミュレーション】4,000万円の家を買うと、諸費用はこれだけ変わる！

「実際にどれくらい安くなるの？」と気になる方のために、数字で比べてみました。ここでは、一番効果が大きい「仲介手数料」の違いを見てみましょう。

1.普通の不動産会社で買った場合

物件価格4,000万円の中古マンションを買う場合、普通の不動産会社では法律の上限額を請求されることが多いです。

• 仲介手数料：約138万6,000円（税込）
• その他の諸費用：約200万円（税金やローン手数料など）
• 合計：約338万6,000円

物件価格の他に、約340万円の現金が必要です。

2.イエツグ（仲介手数料定額制）で買った場合

同じ物件を、イエツグを通して買った場合です。イエツグなら仲介手数料は定額182,900円（税別）です。

• 仲介手数料：201,190円（税込）
• その他の諸費用：約200万円（同じ）
• 合計：約220万1,190円

その差は、なんと約118万円です。同じ家を買うのに、頼む会社が違うだけでこれだけの差が出ます。

3.結論：細かい節約よりも「どこで買うか」が一番大事

シミュレーションの結果、細かい節約も大切ですが、仲介手数料を見直すのが一番効果的だと分かります。

100万円あれば、新しい家具や家電を揃えたり、引っ越し費用に充てたりできます。まずは「仲介手数料の安い会社を選ぶこと」から始めてみてください。

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現金がない！諸費用が「払えない」「足りない」時の3つの対処法

「安くする方法は分かったけど、そもそも手元にお金がない」という人もいるでしょう。諸費用は基本的に現金払いですが、どうしても用意できない場合の対処法を紹介します。

1.諸費用もまとめて住宅ローンで借りる（フルローン）

家の値段だけでなく、諸費用分もまとめて住宅ローンとして借りる方法です。手元にお金を残せるので、急な出費があっても安心です。

ただし、借りる金額が増えるので、毎月の返済額は上がります。また、銀行によっては金利が高くなることもあるので、事前に確認が必要です。

2.親や祖父母から支援してもらう

親や祖父母からお金を出してもらうのも一つの方法です。通常、人からお金をもらうと税金がかかりますが、家を買うための資金なら税金がかからない特例があります。

「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」という制度を使えば、一定額まで税金がかかりません。将来相続する予定のお金があるなら、早めに相談してみるのも良いでしょう。

3.諸費用ローン（別のローン）を使う

住宅ローンとは別に、諸費用専用のローンを組む方法です。

しかし、住宅ローンよりも金利が高いことがほとんどです（2%以上など）。返済期間も短いことが多く、毎月の支払いが大変になるため、基本的には「最後の手段」と考えましょう。

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住宅ローン諸費用の節約についてのQ&A

最後に、よくある質問にお答えします。契約の直前になって慌てないよう、確認しておきましょう。

Q1. 諸費用ローンを組むと金利は高くなりますか？

A. 銀行によって違います。

諸費用もまとめて住宅ローンで借りる場合、金利が変わらない銀行と、少し高くなる銀行があります。別の「諸費用ローン」として借りる場合は、確実に金利が高くなります。いくつかの銀行でシミュレーションしてみるのがおすすめです。

Q2. 中古物件の方が諸費用は高くなりますか？

A. はい、高くなることが多いです。

中古物件は、仲介手数料がかかることが多いからです。新築マンションなどは売主から直接買うため、仲介手数料がかかりません。ただ、新築には別の費用がかかることもあるので、総額で比べることが大切です。

Q3. 不動産会社に諸費用の値引き交渉はできますか？

A. 仲介手数料なら交渉できます。

税金などは値引きできませんが、仲介手数料は交渉できる可能性があります。ただ、無理な交渉は嫌がられることもあります。最初から「定額制」や「手数料無料」の会社を選ぶのが、一番スムーズで確実です。

Q4. 諸費用はいつ払う必要がありますか？

A. 契約の時と、家の引き渡しの時の2回です。

契約の時に「印紙代」や「仲介手数料の半分」が必要です。残りは、家を引き渡してもらう日に払います。契約の時までに、ある程度の現金を用意しておく必要があります。

不動産購入に関する疑問は、Q&Aページでも詳しく解説しています。
賢い購入のために、ぜひご活用ください。

よくある質問（FAQ）を見る

まとめ：一番の節約は「仲介手数料」と「銀行選び」

住宅ローンの諸費用は、知っているかどうかで支払う金額が大きく変わります。

• 諸費用の目安は、物件価格の5%〜10%。
• 一番節約できるのは「仲介手数料」の安い会社を選ぶこと（100万円以上変わることも）。
• 次に効果的なのは、借りる金額が大きい場合に「手数料が定額」の銀行を選ぶこと。
• 火災保険や電子契約など、細かい節約も忘れずに。
• お金が足りない時はフルローンも検討するが、金利に注意。

家を買うのは、人生で一番高い買い物です。だからこそ、払わなくていいお金はしっかり節約して、その分を新しい生活のために使いましょう。賢い選択が、あなたの生活を豊かにします。

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