不動産売却の諸費用シミュレーション｜手取り額がわかる計算方法と7つの節約術を解説

不動産を売却する際、「結局、手元にいくら残るのだろう？」と不安に思う方は少なくありません。売却価格から諸費用や税金が差し引かれるため、事前に内訳を把握しておかないと、資金計画が大きく狂う可能性があります。

ご安心ください。この記事では、不動産売却にかかる諸費用のすべてを解説し、ご自身で手取り額を計算できるシミュレーション方法を3ステップで紹介します。

不動産業界で多くのお客様の売却をサポートしてきたプロの視点から、費用を賢く抑える7つの節約術まで具体的にお伝えします。最後まで読めば、諸費用への漠然とした不安が解消され、自信を持って売却活動の第一歩を踏み出せるでしょう。

【結論】不動産売却の手取り額は「売却価格－(諸費用＋税金)」で決まる

不動産売却で最終的に手にする金額は、売却価格から諸費用と税金を差し引いた「手取り額」です。まずは計算式と費用の全体像を掴みましょう。

まずは全体像を把握！不動産売却にかかる諸費用一覧

不動産売却時には、主に以下の費用がかかります。大きく分けて「仲介手数料」「税金」「登記費用」などがあり、それぞれ支払うタイミングや金額が異なります。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代
• 登記費用：住宅ローン完済に伴う抵当権抹消など
• 譲渡所得税・住民税：売却で利益が出た場合にかかる税金
• その他費用：ハウスクリーニング代、測量費など

これらの費用を事前にリストアップしておくことが、正確な資金計画の第一歩です。

手取り額の計算式と諸費用の目安（売却価格の4%～6%）

手取り額は、以下の式で計算します。

手取り額 = 売却価格 – (諸費用合計 + 税金合計)

諸費用の合計額は、売却する物件や状況によって変動しますが、一般的に売却価格の4%～6%程度が目安です。例えば、3,000万円で売却できた場合、諸費用だけで120万円～180万円ほどかかる計算になります。この目安を知っておくだけでも、大まかな資金計画が立てやすくなります。

あなたの手取り額はいくら？簡単シミュレーションで今すぐチェック

それでは、あなたの場合はいくらになるでしょうか。簡単なシミュレーションをしてみましょう。

仮に、ご自宅が4,000万円で売却でき、諸費用が売却価格の5%だったとします。その場合、「4,000万円 × 5% = 200万円」が諸費用です。さらに売却益が出て税金が100万円かかると仮定すると、手取り額は「4,000万円 – (200万円 + 100万円) = 3,700万円」となります。まずはこの概算から始めることが重要です。

【一覧で解説】不動産売却で必ずかかる5つの諸費用と税金

ここからは、不動産売却時にかかる諸費用と税金の詳細を一つずつ解説します。何にいくらかかるのかを具体的に理解し、お金に関する漠然とした不安を解消しましょう。

①仲介手数料：最も高額！計算方法と上限額を知ろう

仲介手数料は、売却を仲介してくれた不動産会社へ支払う成功報酬です。諸費用の中で最も大きな割合を占めるため、必ず理解しておきましょう。宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取れる上限額が定められています。

仲介手数料の速算式「売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税」とは

仲介手数料の上限額は、以下の速算式で簡単に計算できます。（売買価格が400万円超の場合）

仲介手数料（上限額） = (売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税

例えば、売却価格が4,000万円の場合、(4,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税10% = 138.6万円となります。多くの不動産会社はこの上限額を請求しますが、あくまで上限である点も覚えておきましょう。

支払うタイミングは「契約時」と「引渡し時」の2回

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。一般的には、売買契約時に半額、物件の引渡し完了時に残りの半額を支払います。

事前にまとまった現金が必要になるため、支払いのタイミングと金額を不動産会社の担当者としっかり確認しておくことが大切です。

②印紙税：売買契約書に必要な税金

印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に対して課される税金です。契約書に収入印紙を貼り付け、消印をすることで納税します。契約金額によって税額が決まります。

契約金額ごとの印紙税額一覧

不動産売買契約書における印紙税額は以下の通りです。なお、2024年3月31日までに作成された契約書には軽減措置が適用されます。

例えば、4,000万円の物件なら、軽減税率が適用されて印紙税は1万円となります。

③登記費用：抵当権抹消に必要な費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、ローンを完済し、金融機関が設定した「抵当権」を抹消するための登記手続きが必要です。この手続きを司法書士に依頼するための費用が発生します。

抵当権とは、ローン返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけることができる権利のことです。

司法書士への依頼費用の相場

抵当権抹消登記にかかる費用は、司法書士への報酬と、手続きに必要な登録免許税（不動産1個につき1,000円）で構成されます。司法書士への報酬を含めた総額の相場は、1万5,000円～3万円程度です。

この手続きは、買主へ所有権を完全に移転するために必須です。

④譲渡所得税・住民税：売却益にかかる税金

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、単純な売却価格ではなく、以下の計算式で算出します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

取得費は物件の購入代金、譲渡費用は仲介手数料などの売却にかかった経費のことです。この計算で利益（譲渡所得）がなければ、税金はかかりません。

所有期間で税率が変わる！短期譲渡と長期譲渡の違い

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率 39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率 20.315%

このように、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

最大3,000万円の特別控除など、税金を抑える特例を解説

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。この特例を使えれば、譲渡所得が3,000万円以下の方は税金がかからなくなります。

他にも様々な特例があるため、自分が利用できる制度がないか、事前に税務署や専門家に確認することをおすすめします。

⑤その他（ローン一括返済手数料など）

上記以外にも、状況に応じて費用がかかる場合があります。

• ローン一括返済手数料：住宅ローンを繰り上げて一括返済する際に金融機関に支払う手数料。相場は数千円〜数万円です。
• ハウスクリーニング費用：買主への印象を良くするために行う清掃費用。
• 測量費用：土地の境界が不明確な場合に必要。数十万円かかることもあります。

自分の物件には何が必要か、不動産会社に相談してリストアップしてもらうと安心です。

最大の諸費用「仲介手数料」を182,900円の定額にしませんか？

諸費用の中で最も高額な仲介手数料。イエツグなら、物件価格にかかわらず仲介手数料を182,900円（税別）の定額制でご提供しています。一般的な不動産会社で4,000万円の物件を売却すると約138万円かかる仲介手数料が、イエツグなら約110万円も節約可能です。浮いた費用を新生活の資金に充てられます。あなたの物件が定額制の対象になるか、まずは無料で診断してみませんか？

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【実践】3ステップで簡単！不動産売却の手取り額シミュレーション

それでは、実際にあなたの不動産の手取り額をシミュレーションしていきましょう。以下の3つのステップに沿って計算すれば、誰でも簡単に概算額を算出できます。

STEP1：あなたの不動産の売却相場を調べる

まずは、売却の基準となる価格を知ることから始めます。正確な価格は不動産会社の査定が必要ですが、近隣の類似物件がいくらで売りに出されているかを調べるだけでも、おおよその相場を把握できます。

不動産情報サイト（SUUMOやHOME’Sなど）で、ご自身の物件と似た条件（エリア、築年数、広さなど）の物件を検索し、売り出し価格を参考にしてみましょう。

STEP2：かかる諸費用・税金を計算する

次に、STEP1で調べた売却相場を基に、これまで解説してきた諸費用や税金を計算します。

1. 仲介手数料：（売却相場 × 3% + 6万円） + 消費税
2. 印紙税：売却相場に応じた税額を確認
3. 登記費用：約3万円と仮定
4. 譲渡所得税：まずは利益が出るか概算（売却相場 – 購入価格）

この段階では、まだ概算で問題ありません。まずは大枠の金額を掴むことが目的です。

STEP3：売却価格から諸費用・税金を差し引く

最後に、STEP1で調べた売却相場から、STEP2で計算した諸費用と税金の合計額を差し引きます。

手取り額 = 売却相場 – (諸費用合計 + 税金合計)

これで、あなたの手取り額のシミュレーションは完了です。この金額を基に、売却後の資金計画を具体的に立てていくことができます。実際に売却活動を始める前に、この作業を一度行っておくことが非常に重要です。

【独自コンテンツ】入力するだけ！「簡単手取り額計算シート」無料ダウンロード

「自分で計算するのはやっぱり大変…」という方のために、入力するだけで自動的に手取り額が計算できるオリジナルのExcelシートをご用意しました。この記事で解説した諸費用や税金の計算式が組み込まれているので、売却予定価格などを入力するだけで、誰でも簡単に詳細なシミュレーションが可能です。ぜひダウンロードして、あなたの売却計画にお役立てください。

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より正確な手取り額が知りたい方へ

ご自身でのシミュレーションはあくまで概算です。イエツグでは、宅建士やFP（ファイナンシャルプランナー）などの専門家が、お客様の物件情報や家計の状況を丁寧にお伺いし、より精度の高い詳細な資金計画を無料で作成いたします。売却に関するどんな些細な不安も、専門家と一緒に解決していきましょう。無理な営業は一切いたしませんので、お気軽にご相談ください。

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プロが教える！不動産売却の諸費用を賢く抑える7つの節約術

不動産売却にかかる諸費用は、決して安くありません。しかし、知識を持って対策すれば、無駄な出費を抑えて手取り額を増やせます。ここでは、プロの視点から7つの節約術を紹介します。

1. 仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

前述の通り、諸費用の中で最も効果が大きいのが仲介手数料の節約です。法律で定められているのは上限額であり、不動産会社はそれ以下の手数料を設定できます。「仲介手数料半額」や「定額制」を打ち出している会社を選ぶだけで、数十万円単位の節約につながります。ただし、安さだけでなくサービスの質も見極めることが重要です。

2. 測量は自分で行う（土地家屋調査士を探す）

土地の境界を確定させるための測量が必要な場合、不動産会社に任せきりにするのではなく、自分で複数の土地家屋調査士から見積もりを取ることで費用を比較検討できます。手間はかかりますが、数万円から十数万円のコスト削減が期待できる場合があります。

3. 抵当権抹消登記を自分で行う

司法書士に依頼することが一般的な抵当権抹消登記ですが、時間と手間をかければ自分で行うことも可能です。法務局の窓口で相談しながら進めることで、司法書士への報酬分（1万円～2万円程度）を節約できます。ただし、手続きが複雑で平日昼間に時間を確保する必要があるため、多忙な方には難しいかもしれません。

4. ハウスクリーニングやリフォームは最低限にする

売却前に物件を綺麗に見せるためのハウスクリーニングやリフォームは、費用対効果を慎重に考える必要があります。多額の費用をかけても、その分が売却価格に上乗せできるとは限りません。まずは基本的な清掃や片付けに留め、不動産会社の意見を聞きながら必要最低限の範囲で実施するのが賢明です。

5. 税金の特別控除や特例を漏れなく活用する

譲渡所得税は、特例を知っているかどうかで納税額が大きく変わります。代表的な「3,000万円特別控除」の他にも、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」など、有利な制度が複数あります。適用要件が複雑なため、確定申告の際には税務署や税理士に相談し、利用できる制度を漏れなく活用しましょう。

6. ホームインスペクション（建物状況調査）を有効活用する

ホームインスペクション（建物の専門家による診断）を事前に行うことで、建物の状態を買主に明確に伝えられ、売却後のトラブル（契約不適合責任）のリスクを減らせます。これが結果的に、将来的な補修費用の発生などの無駄な出費を防ぐことにつながります。不動産会社によっては、この費用を負担してくれるサービスもあります。

7. 確定申告を専門家に任せて節税する

不動産売却後の確定申告は非常に複雑です。自分で申告して特例の適用漏れや計算ミスをしてしまうと、本来払う必要のない税金を納めてしまうことになりかねません。税理士などの専門家に依頼すれば費用はかかりますが、それ以上に大きな節税効果が期待できる場合があります。面倒な手続きから解放されるメリットも大きいです。

イエツグなら諸費用を大幅カット！賢く手取りを最大化

イエツグは、仲介手数料が定額182,900円（税別）なだけではありません。節約術でご紹介した「ホームインスペクション」や、面倒な「確定申告の代行」を無料でご提供しています。お客様の手間と費用を最小限に抑え、手取り額の最大化を徹底的にサポートするのが私たちの役目です。賢く、そして安心して売却を進めたい方は、ぜひイエツグのサービス内容をご確認ください。

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【失敗事例から学ぶ】諸費用シミュレーションでよくある3つの落とし穴

シミュレーションは売却計画の重要な指針ですが、見落としがあると「こんなはずではなかった」という事態に陥りかねません。ここでは、実際の失敗事例を3つ紹介します。同じ轍を踏まないよう、ぜひ参考にしてください。

①想定外の追加費用（解体費・測量費など）が発生したケース

「シミュレーション通りの手取り額を期待していたが、売却活動中に土地の境界が不明確だと判明。急遽数十万円の測量費用が発生し、資金計画が狂ってしまった」というケースです。

古屋付きの土地の場合には解体費用がかかることもあります。仲介手数料や税金だけでなく、ご自身の物件特有の費用がないか、査定時に不動産会社へ確認しておくことが重要です。

②税金の特別控除が使えず、高額な納税が必要になったケース

「3,000万円控除が使えると思い込んでいたが、住民票を移してから3年以内に売却しなかったため適用対象外に。数百万円の譲渡所得税を払うことになり、新居の購入資金が足りなくなった」という失敗談です。

税金の特例には、居住実態や所有期間など細かい適用要件があります。自己判断はせず、必ず事前に税務署や専門家に要件を確認しましょう。

③安易な値引き交渉で、逆に手取り額が減ってしまったケース

「買主から『リフォーム費用がかかるから』と大幅な値引きを要求され、早く売りたい一心で応じてしまった。しかし後で計算すると、仲介手数料や税金の基準となる売却価格が下がった分を考慮しても、値引き額の方がはるかに大きく、手取りが大幅に減ってしまった」という事例です。

値引き交渉に応じる際は、それが手取り額にどう影響するかを冷静にシミュレーションしてから判断することが大切です。

売却後の「しまった…」を防ぐために

売却後に建物の欠陥（瑕疵）が見つかると、売主が補修費用を負担しなければならないケースがあります。このような「売った後の不安」を解消するため、イエツグでは無料で瑕疵保証を付帯しています。万が一のトラブル時も、保険で対応できるため安心です。売却前から売却後まで、お客様の「しまった…」を防ぐのがイエツグの使命です。

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不動産売却の諸費用に関するよくある質問

最後に、不動産売却の諸費用についてお客様からよくいただく質問とその回答をまとめました。疑問点を解消し、安心して売却に臨みましょう。

Q1. 諸費用はいつ、どのタイミングで支払うのですか？

A1. 費用の種類によって支払うタイミングは異なります。

仲介手数料は「売買契約時」と「引渡し時」の2回に分けて支払うのが一般的です。印紙税は「売買契約時」に、登記費用やローン一括返済手数料は「引渡し時」に支払います。譲渡所得税は、売却した翌年の「確定申告時」に納税します。それぞれのタイミングで資金がショートしないよう、計画的に準備しておくことが重要です。

Q2. 諸費用も住宅ローンに組み込めますか？

A2. 売却にかかる諸費用は、住宅ローンには組み込めません。基本的に現金で支払う必要があります。

住宅ローンは、あくまで「購入」する物件を担保にお金を借りる仕組みです。そのため、売却にかかる費用をローンで賄うことはできません。手取り金から支払うか、別途自己資金を用意しておく必要があります。

Q3. 売却で損失（赤字）が出た場合、税金はかかりますか？

A3. 売却で利益（譲渡所得）が出なければ、譲渡所得税・住民税はかかりません。

「売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)」の計算式で結果がマイナス（譲渡損失）になった場合、課税対象となる利益がないため、税金は発生しません。さらに、一定の要件を満たせば、給与所得など他の所得と譲渡損失を相殺して所得税の還付を受けられる「損益通算」という特例を利用できる場合もあります。

まとめ：正確なシミュレーションと賢い会社選びで、不動産売却の手取りを最大化しよう

この記事では、不動産売却にかかる諸費用の内訳から、ご自身でできる手取り額シミュレーション、そして費用を抑える節約術まで詳しく解説しました。

不動産売却で最も大切なのは、事前に手取り額を正確に把握し、納得のいく資金計画を立てることです。そのためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。諸費用を明確に説明し、お客様の利益を最大化するための提案をしてくれる会社を見極めましょう。

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イエツグでは、仲介手数料を定額制にすることで、お客様の金銭的な負担を軽減するだけでなく、宅建士やFP、住宅ローンアドバイザーといった専門家チームが、お客様一人ひとりに最適な売却プランをご提案します。諸費用に関するご不安はもちろん、売却に関するあらゆるお悩みを、私たちにぶつけてください。お客様が「心から信頼できるパートナー」として、売却の成功まで責任を持ってサポートします。

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