再建築不可物件のデメリットとは？後悔しないための活用法と売却のコツを専門家が解説

親から相続した家が「再建築不可物件」だと知った、あるいは相場より格安な物件を見つけたけれど「再建築不可」と書かれていて、購入をためらっていませんか？

「建て替えられないらしいけど、具体的に何が困るの？」「デメリットばかりで本当に買ってはいけない物件なの？」など、専門知識がないと不安は募るばかりです。

この記事では、不動産の専門家が再建築不可物件の基本的な知識、具体的なデメリット、そして意外なメリットや賢い活用法までを詳しく解説します。

この記事を最後まで読めば、再建築不可物件に対する漠然とした不安が解消され、あなたの状況に合わせた最適な選択肢を見つけられるでしょう。

そもそも再建築不可物件とは？建て替えできない3つの理由

再建築不可物件とは、その名の通り、今ある建物を取り壊して新しい建物を建てることが、法律で認められていない物件です。なぜそのような物件が存在するのでしょうか。主な理由は以下の3つです。

建築基準法の「接道義務」を満たしていない
都市計画法上の「市街化調整区域」に指定されている
条例など、その他の制限がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

理由1：建築基準法の「接道義務」を満たしていない

再建築不可物件となる最も一般的な原因が、この「接道義務」を満たしていないケースです。

接道義務とは、建築基準法第43条で「建物を建てる敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められたルールです。火災や救急の際に緊急車両が円滑に進入し、安全な避難経路を確保するための重要な決まりです。

昔は問題なく建てられた家でも、その後の法改正や土地の分筆によって、現在の基準を満たせなくなってしまった物件が数多く存在します。

理由2：都市計画法上の「市街化調整区域」に指定されている

次に多いのが、物件が「市街化調整区域」にある場合です。

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制し、自然環境や農地などを守るためのエリア」として定められた区域です。この区域では、原則として新しい建物を建てたり、開発したりすることが制限されます。

そのため、市街化調整区域に指定される前から建っていた家を建て替えることは、特別な許可がない限り認められません。田畑に囲まれた一軒家などが、このケースに該当することがあります。

理由3：条例など、その他の制限がある

接道義務や市街化調整区域以外にも、再建築ができない理由が存在します。

それは、各自治体が独自に定めている景観条例や崖地条例、災害防止のための条例などです。例えば、歴史的な街並みを保存するための地区では、建物のデザインや高さに厳しい制限が課され、自由な建て替えができない場合があります。

所有または検討中の物件がなぜ再建築不可なのかを正確に知るには、必ず市役所などの建築指導課で確認してください。

【危険】買ってはいけない？再建築不可物件が抱える5つの深刻なデメリット

再建築不可物件には、価格が安いといったメリットもありますが、それを上回る可能性のある深刻なデメリットが存在します。購入や相続で後悔しないために、以下の5つのリスクを必ず理解しておきましょう。

資産価値が低く、担保にならないため売却が非常に難しい
住宅ローンの審査が通らない、または条件が厳しい
火災や地震で倒壊・全焼しても同じ家は建てられない
大規模なリフォーム・リノベーションに制限がある
隣地との境界やセットバックで近隣トラブルに発展する可能性がある

これらのデメリットが、なぜ危険なのかを一つずつ解説します。

1. 資産価値が低く、担保にならないため売却が非常に難しい

再建築不可物件の最大のデメリットは、売却が極めて難しいことです。

建て替えができない土地は、一般的な不動産市場での需要が著しく低くなります。さらに、金融機関は物件の担保価値をほとんど評価しないため、購入希望者が住宅ローンを組むことができません。

その結果、買い手は現金で購入できる人に限定され、売却価格も周辺相場の半額以下になるケースも珍しくありません。出口戦略が非常に立てにくい不動産です。

2. 住宅ローンの審査が通らない、または条件が厳しい

前述の通り、再建築不可物件はほとんどの金融機関で住宅ローンの対象外です。

これは、万が一返済が滞った場合に、物件を差し押さえても売却が困難で、債権を回収できる見込みが低いためです。一部のノンバンクでは融資を受けられる可能性もありますが、金利が通常より高く設定されるなど、借り手にとって不利な条件になることがほとんどです。

購入を検討する際は、自己資金でまかなうか、融資について相当な覚悟が必要になります。

3. 火災や地震で倒壊・全焼しても同じ家は建てられない

これは再建築不可物件が持つ、最も根源的なリスクです。

万が一、火災や地震、台風などの災害で建物が全壊・全焼した場合、その土地には二度と家を建てられません。残るのは、活用の幅が著しく狭まった更地だけです。

建物を失うと同時に、住む場所も資産も失ってしまう可能性があります。特に築年数が古い物件の場合は、耐震性や防火性について慎重な確認が不可欠です。

4. 大規模なリフォーム・リノベーションに制限がある

「建て替えがダメなら、リフォームすれば良い」と考えるかもしれませんが、ここにも制限があります。

建築確認申請が不要な範囲での内装・外装のリフォームは可能ですが、建物の主要構造部（柱、梁、床、屋根など）に関わる大規模な変更や増築は、原則として認められません。

どこまでのリフォームが可能かは自治体の判断によっても異なるため、計画段階で専門家や役所への相談が不可欠です。思い通りの改修ができない可能性も考慮しておきましょう。

5. 隣地との境界やセットバックで近隣トラブルに発展する可能性がある

再建築不可物件、特に接道義務を満たしていない物件は、隣地との関係性が非常に重要になります。

例えば、将来的に建て替えを可能にするために隣地の一部を買い取ろうとしても、相手が交渉に応じてくれるとは限りません。また、接している道路の幅員が4m未満の場合、「セットバック」といって、敷地の一部を道路として提供する義務が生じることがあります。

このセットバックを巡って、隣地の所有者と意見が対立し、トラブルに発展するケースも少なくありません。

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デメリットだけじゃない！再建築不可物件をあえて選ぶ3つのメリット

ここまで多くのデメリットを解説してきましたが、再建築不可物件にはリスクを理解した上で活用できるメリットも存在します。主なメリットは以下の3つです。

1. 周辺相場より格安で購入できる可能性がある

最大のメリットは、何と言っても価格の安さです。

前述のデメリットがあるため、再建築不可物件は周辺の一般的な物件相場に比べて、3割から5割、場合によってはそれ以上安く売り出されることがあります。立地が良い場所でも、手頃な価格で不動産を所有できる可能性があるのです。

初期投資を大幅に抑えられるため、予算が限られている方や、特定のエリアにこだわりたい方にとっては魅力的な選択肢となり得ます。

2. 評価額が低いため固定資産税や都市計画税が安い

物件の資産価値が低いということは、所有している間の税負担が軽くなるというメリットにも繋がります。

固定資産税や都市計画税は、市町村が算定する「固定資産税評価額」を基に計算されます。再建築不可物件はこの評価額が低く抑えられる傾向にあるため、毎年支払う税金も安くなるのです。

ランニングコストを低く抑えながら不動産を保有したいと考える方にとっては、見逃せないポイントと言えるでしょう。

3. リフォーム・リノベーション次第で理想の住まいを実現できる

建て替えはできなくても、法律の範囲内でのリフォームやリノベーションは可能です。

物件を格安で購入できた分、浮いた予算を内装や設備の更新に充てることで、新築同様の快適な住空間を手に入れることも夢ではありません。構造躯体を残したまま行う「スケルトンリフォーム」などで、間取りを自由に変更することも可能です。

自分のライフスタイルに合わせて、こだわりの空間を創り上げたいという方には、創造性を発揮できる面白い物件かもしれません。

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リスクを資産に変える、賢い活用・再生術3選

再建築不可物件は、扱いが難しい「負」動産と見なされがちです。しかし、イエツグ独自のサービスを活用すれば、そのリスクを「資」産に変えることも可能です。他社にはない、3つの賢い活用・再生術をご紹介します。

1.【売却×リフォーム】売主負担ゼロで物件価値を最大化して高く売る

「古いし売れないだろう…」と諦める必要はありません。イエツグでは、売主様の費用負担ゼロで、売却前に物件のリフォームを行います。

通常、リフォーム費用は売主様の負担となるため、売れるかどうかわからない物件に多額の投資をするのは大きなリスクです。しかし、イエツグがその費用を負担し、キッチンや内装を綺麗にすることで物件の魅力を高め、より良い条件での売却を目指します。

売主様のリスクをなくし、物件の価値を最大化する独自のプランです。

2.【空き家再生】費用・管理負担ゼロで放置された空き家を収益物件に変える

相続したけれど活用できず、固定資産税だけを払い続けている空き家はありませんか？

イエツグの「空き家再生事業」なら、オーナー様の費用負担・管理負担ゼロで、空き家をリフォームし、賃貸物件として再生します。入居者の募集から管理、家賃の集金まで全てイエツグが代行し、オーナー様には安定した家賃収入をお支払いします。

放置された空き家が、手間なく収益を生む資産に生まれ変わる可能性があります。

3.【購入×リノベ】格安物件購入＋リノベーションで理想の空間を手に入れる

「新築は高すぎるけど、中古は理想と違う…」そんな方におすすめなのが、格安な再建築不可物件を購入してリノベーションする方法です。

イエツグでは、物件購入時にかかる仲介手数料を定額制または最大無料にすることで、初期費用を大幅に削減。その分をリノベーション費用に充て、お客様の理想の住まいづくりをサポートします。

デメリットを理解した上で賢く購入し、リノベーションで価値を付加する、新しい住宅購入の形です。

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【状況別】再建築不可物件の悩みを解決する3つの具体的な方法

再建築不可物件を所有、または検討している方が取るべき対策は、その目的によって異なります。「売りたい」「住みたい・貸したい」「建て替えたい」という3つの状況別に、具体的な解決策を見ていきましょう。

1.「売りたい」方向け：専門の買取業者や隣地の所有者への売却を検討する

一般的な市場での売却が難しい再建築不可物件ですが、売却を諦める必要はありません。

一つの有効な手段は、再建築不可物件を専門に扱う不動産買取業者に直接売却することです。買取業者は独自のノウハウで物件を活用するため、一般の買い手が見つからない物件でも買い取ってくれる可能性があります。ただし、価格は市場価格より低くなる傾向があります。

また、隣地の所有者にとっては、自身の土地と合わせることで再建築可能な土地になる可能性があるため、魅力的な話かもしれません。一度、隣地の方に売却の意向を伝えてみるのも良いでしょう。

2.「住みたい・貸したい」方向け：建築確認が不要な範囲でリフォーム・リノベーションする

自分で住む、あるいは賃貸に出す場合は、建物のコンディションを整えることが重要です。

前述の通り、建築確認申請が不要な範囲であれば、リフォームやリノベーションは自由に行えます。例えば、内装の全面的な刷新、キッチンやバスルームなど水回り設備の交換、外壁の塗装などは問題なく実施できます。

建物の安全性を確保し、快適性を高めることで、十分に居住可能な物件にしたり、賃貸物件として収益を得たりすることが可能です。

3.「建て替えたい」方向け：再建築を可能にする3つの裏ワザ

原則として建て替えはできませんが、特定の条件をクリアすることで再建築が可能になるケースがあります。ハードルは高いものの、挑戦する価値のある3つの方法を紹介します。

裏ワザ①：隣地を購入・借地して接道義務を満たす

接道義務を満たしていない場合、隣地の一部を購入または借りることで、敷地が道路に2m以上接するようにできれば、再建築が可能になります。最もシンプルですが、隣地所有者との交渉と合意が不可欠です。

裏ワザ②：セットバック（敷地後退）を行う

接している道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退（セットバック）させることで、建築基準法上の道路とみなされ、再建築が可能になることがあります。

裏ワザ③：建築基準法43条2項2号の認定・許可を受ける

これは「但し書き道路」とも呼ばれ、敷地の周りに公園や広場などがあり、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと特定行政庁が認めれば、接道義務を満たしていなくても例外的に建築が許可される制度です。

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購入で後悔しないために！契約前に絶対確認すべき4つのチェックポイント

格安な価格は魅力的ですが、再建築不可物件の購入は慎重な判断が求められます。契約後に「こんなはずではなかった」と後悔しないために、最低でも以下の4つのポイントは必ず確認しましょう。

1. なぜ再建築不可なのか、その根本原因を役所で必ず特定する

最も重要なのが、再建築不可である理由の正確な把握です。

不動産会社の説明を鵜呑みにせず、必ず自分で市役所や区役所の建築指導課などの窓口へ行き、「建築計画概要書」などの書類を確認しましょう。

接道義務の問題なのか、市街化調整区域だからなのか、原因によって将来的な対策やリスクの大きさが全く異なります。この確認を怠ることは絶対に避けてください。

2. どこまでリフォームが可能か、建築指導課などで事前に確認する

購入後にリフォームを計画している場合は、どの程度の規模の工事が可能なのかを事前に確認しておく必要があります。

「このくらいなら大丈夫だろう」という素人判断は危険です。考えていたリフォームが建築基準法に違反する大規模な修繕とみなされ、工事ができない可能性もあります。

リフォーム会社の担当者と一緒に役所の窓口へ行き、計画している工事内容が問題ないかを確認すると、より確実でしょう。

3. 融資が受けられる金融機関をあらかじめ探しておく

自己資金で購入する場合を除き、資金計画は非常に重要です。

前述の通り、ほとんどの住宅ローンは利用できません。そのため、購入を決める前に、融資相談に乗ってくれる金融機関（主にノンバンク系）を探しておく必要があります。

いざ契約という段階になってから資金の目処が立たない、という事態に陥らないよう、早めに複数の金融機関に打診しておくことをお勧めします。

4. ハザードマップで土砂災害や浸水などの災害リスクをチェックする

再建築不可物件は、古い時代に開発された土地にあることも多く、現在の基準では災害リスクが高い場所に位置している可能性があります。

各自治体が公表しているハザードマップを利用して、土砂災害警戒区域や浸水想定区域などに該当していないかを確認しましょう。

万が一災害で家を失っても建て替えができないという根本的なリスクを考えると、立地の安全性は通常以上にシビアにチェックすべき項目です。

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再建築不可物件に関するよくある質問

ここでは、再建築不可物件についてお客様からよく寄せられる質問にお答えします。

Q1. 再建築不可物件でもリフォームはできますか？どこまで可能ですか？

A. はい、リフォームは可能です。ただし、規模には制限があります。

壁紙の張替えや設備の交換といった内装工事、外壁の塗装などは問題なく行えます。しかし、建物の柱や梁といった主要構造部を動かすような大規模なリフォームや増築は「建築確認申請」が必要となり、原則として認められません。どの範囲まで可能かは自治体の見解や物件の状況によるため、必ず事前に専門家や役所に確認してください。

Q2. 再建築不可物件を相続してしまいました。まず何をすべきですか？

A. まずは物件の現状と、なぜ再建築不可なのかを正確に把握することが第一歩です。

市役所などで調査を行い、接道義務などの原因を特定しましょう。その上で、「自分で住む（リフォームする）」「賃貸に出す」「専門業者に売却する」「相続放棄する」といった選択肢の中から、ご自身の状況に最も合うものを検討します。放置すると固定資産税の負担だけが続くため、早めに行動することをお勧めします。専門家への相談も有効です。

Q3. 近所の空き家が再建築不可物件のようです。所有者に代わって相談できますか？

A. 所有者以外の方が直接ご相談いただくことは可能ですが、具体的な手続きには所有者の同意が必要です。

イエツグでは、近隣の空き家に関する情報提供も歓迎しております。弊社から所有者の方へアプローチし、空き家再生のご提案などをさせていただきます。もしそれが成約に繋がった場合、情報提供者様には謝礼をお渡しする制度もございます。地域の環境改善にも繋がりますので、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ：デメリットを正しく理解し、専門家と相談しながら最適な選択を

再建築不可物件は、価格が安いというメリットがある一方で、売却の難しさや災害時のリスク、ローンの問題など、多くの深刻なデメリットを抱えています。

しかし、デメリットを正確に理解し、リフォームや賃貸、専門業者への売却といった適切な対策を講じれば、価値ある資産として活用できる可能性も秘めています。

決して安易に手を出すべき物件ではありません。しかし、専門家とよく相談し、リスクとリターンを慎重に見極めることで、後悔のない選択が可能になります。不動産の取引には専門知識が不可欠です。どんなお悩みでも、まずはイエツグにご相談ください。
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