【2025年最新】海外赴任で家を売る！非居住者の税金・手続き完全ガイド

「海外赴任が決まったけれど、日本にある家はどうすればいいの？」
「海外からでも日本の不動産を売却できる？」
「非居住者だと税金が高くなるって本当？」

海外赴任という大きな転機。新生活への期待とともに、日本に残していく不動産のことが心配になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

特に、海外赴任期間が1年を超える場合、あなたは「非居住者」となり、不動産売却の手続きや税金の取り扱いが通常とは異なります。何も知らずに進めてしまうと、思わぬ費用がかかったり、手続きが滞ったりすることも。

さらに、2025年は不動産市場にとっても大きな変化が予想される年です。
団塊の世代が後期高齢者となり、相続や空き家問題が深刻化することで、不動産価格が下落する可能性も指摘されています。

しかし、ご安心ください。海外赴任者の不動産売却には、注意すべき点と、それをクリアするための正しい手順があります。
この記事では、2025年の最新情報に基づき、非居住者の方の不動産売却について徹底解説。税金、必要書類、手続きの流れ、注意点、そして、海外からでもスムーズに売却を進めるための秘訣をお伝えします。

この記事を読めば、海外赴任に伴う不動産売却の不安が解消され、安心して新生活をスタートできるはずです。まずは、イエツグの無料相談で、あなたの状況に最適な売却プランを確認してみませんか？

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海外赴任と不動産売却の基礎知識

海外赴任が決まった際、日本国内の不動産をどうするかは、多くの方が悩む問題です。ここでは、海外赴任と不動産売却に関する基礎知識を解説します。

海外赴任者の定義（非居住者とは？）

海外赴任で日本を離れる場合、税法上の「居住者」と「非居住者」の区分が重要になります。所得税法では、日本国内に「住所」があるか、または現在まで引き続いて1年以上「居所」がある人を「居住者」、それ以外の人を「非居住者」と定義しています。

海外赴任の期間が1年以上になる予定であれば、原則として「非居住者」となります。非居住者になると、日本国内での税金の取り扱いが居住者とは異なってくるため、注意が必要です。

海外赴任中の不動産、どうする？選択肢を比較

海外赴任中に、日本国内の不動産をどうするか、主な選択肢は以下の4つです。

売却する
- メリット：まとまった現金が得られる、管理の手間や費用がかからない、固定資産税の負担がなくなる
- デメリット：住み慣れた家を手放すことになる、帰国後に住む場所を新たに探す必要がある
賃貸に出す
- メリット：家賃収入が得られる、帰国後に再び住むことができる
- デメリット：空室リスク、家賃滞納リスク、物件管理の手間がかかる（管理会社に委託する場合は費用がかかる）
空き家のままにする
- メリット：帰国後すぐに住むことができる、家具などを置いておける
- デメリット：防犯上のリスク、建物の劣化が進む、固定資産税がかかる
リロケーション（転勤留守宅管理サービス）を利用する
- メリット：企業が借り上げることが多いので、安定した収入がある
- デメリット：一般の賃貸物件に比べて、家賃相場が低くなる可能性がある

どの選択肢が最適かは、赴任期間、家族構成、帰国後の予定、不動産の状況、経済状況などによって異なります。
それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った選択をすることが大切です。

なぜ海外赴任を機に不動産売却を選ぶ人が多いのか？

海外赴任を機に、不動産売却を選ぶ方が多い主な理由は、以下の3つです。

管理の手間と費用をなくしたい
海外から日本の不動産を管理するのは、非常に手間と費用がかかります。定期的な清掃や修繕、固定資産税の支払いなど、様々な管理業務が発生します。売却することで、これらの手間と費用から解放されます。
売却資金を有効活用したい
不動産を売却することで、まとまった現金を得ることができます。この資金を、海外での生活費や、新居の購入資金、教育資金、資産運用などに充てることができます。
帰国後の住居の心配がない
海外赴任から帰国した後、必ずしも元の家に戻るとは限りません。転勤や転職、家族構成の変化などにより、別の場所に住むことになる可能性もあります。売却してしまえば、帰国後の住居について、改めて自由に選ぶことができます。

海外赴任が決まったら、まずは不動産の取り扱いについて、早めに検討を始めましょう。売却、賃貸、空き家のままにする、それぞれの選択肢について、専門家（不動産会社、税理士など）に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。

イエツグでは、海外赴任者の不動産売却に関する無料相談を実施しています。非居住者の税金、手続き、注意点など、どんなことでもお気軽にご相談ください。

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非居住者の不動産売却手続き（2025年最新版）

海外赴任中で日本に住民票がない「非居住者」の方でも、日本国内の不動産を売却することは可能です。

ただし、通常の売却手続きとは異なる点があるため、注意が必要です。ここでは、2025年最新の情報に基づき、非居住者の不動産売却手続きを詳しく解説します。

通常の売却手続きとの違い

非居住者の不動産売却は、通常の売却手続きと比べて、主に以下の3点が異なります。

必要書類：住民票の代わりに「在留証明書」、印鑑証明書の代わりに「署名証明書（サイン証明書）」が必要になります。
代理人の選任：海外にいるため、売却手続きを自分で行うことができません。そのため、日本国内にいる家族や親族、弁護士、司法書士などを代理人に選任し、手続きを委任する必要があります。
納税管理人：非居住者は、日本国内で所得税や住民税などの税金を納める必要があります。納税手続きを代行してもらうために、納税管理人を選任する必要があります。

売却の流れ

非居住者の不動産売却は、以下の流れで進めます。

不動産会社選び
まずは、信頼できる不動産会社を選びます。海外からの売却に対応しているか、非居住者の不動産売却の実績があるかなどを確認しましょう。海外在住者向けのサービスを提供している不動産会社もあります。

イエツグでは、海外在住のお客様の不動産売却を多数サポートしてきた実績があります。お気軽にご相談ください。
査定依頼
複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討します。海外からでも、オンラインで査定を依頼できる不動産会社もあります。
代理人の選任と委任状作成
日本国内にいる家族や親族、弁護士、司法書士などを代理人に選任します。代理人には、売買契約の締結、代金の受領、登記手続きなど、売却に関する権限を委任します。委任状は、委任する内容を具体的に記載し、署名証明書（サイン証明書）を添付する必要があります。
納税管理人の選任
日本国内に住所がある親族や、税理士などを納税管理人に選任します。納税管理人には、確定申告や納税などの手続きを委任します。納税管理人を選任したら、「所得税・消費税の納税管理人の届出書」を税務署に提出する必要があります。
必要書類の準備
売却に必要な書類を準備します。非居住者の場合、住民票や印鑑証明書が取得できないため、以下の書類が必要になります。
- 在留証明書（現地の日本領事館で取得）
- 署名証明書（サイン証明書）（現地の日本領事館で取得）
- 委任状（署名証明書付き）
- パスポートのコピー
- 不動産の権利証（登記識別情報）
- 固定資産税評価証明書
媒介契約の締結
不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約書は、代理人が署名・押印します。
売却活動
不動産会社が、物件の広告や内覧対応など、売却活動を行います。海外在住の場合、オンライン内覧などを活用することもできます。
売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約書は、代理人が署名・押印します。
決済・物件の引き渡し
売買代金の決済と物件の引き渡しを行います。決済は、通常、買主が住宅ローンを利用する金融機関で行われます。代理人が立ち会い、必要な手続きを行います。
- 買主から売買代金（残代金）を受け取る
- 住宅ローンの残債がある場合は、返済する
- 不動産の所有権移転登記、抵当権抹消登記などの手続きを行う（司法書士に依頼）
- 固定資産税などの精算
- 物件の鍵や関係書類を買主に引き渡す
確定申告
不動産売却によって譲渡所得が発生した場合は、原則として、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。
確定申告は、納税管理人が行います。

非居住者の不動産売却は、手続きが複雑で、時間もかかります。信頼できる専門家（不動産会社、弁護士、司法書士、税理士など）に相談し、サポートを受けながら進めることをおすすめします。

イエツグでは、海外赴任者の不動産売却をトータルサポートいたします。必要書類の準備から、代理人・納税管理人の選任、売却手続き、確定申告まで、ワンストップで対応可能です。まずはお気軽にご相談ください。

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海外赴任者の不動産売却にかかる費用と税金

海外赴任者が日本の不動産を売却する場合、通常の売却と同様の費用と税金がかかります。ただし、非居住者特有の取り扱いもあるため、注意が必要です。ここでは、2025年最新の情報に基づき、費用と税金について詳しく解説します。

不動産売却にかかる費用

海外赴任者が不動産を売却する際にかかる主な費用は、以下の通りです。

仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬です。
- 計算式：売却価格 × 3.3% + 66,000円（税込）※売却価格が400万円超の場合
- 上限額が決まっており、これを超える金額を請求されることはありません。
- イエツグなら、仲介手数料は一律182,900円（税別）です。
印紙税：不動産売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買価格によって金額が異なります。
登録免許税：所有権移転登記や抵当権抹消登記にかかる税金です。
- 所有権移転登記（売主負担分）：固定資産税評価額の0.3%（※租税特別措置法により、2026年3月31日までは軽減税率が適用）
- 抵当権抹消登記：不動産1件につき1,000円
司法書士報酬：登記手続きを司法書士に依頼する場合に支払います。
その他費用：
- 測量費（土地の境界が確定していない場合）
- 建物解体費（建物を解体して更地にする場合）
- ハウスクリーニング費用
- 引っ越し費用（国内に残置物がある場合）
- 納税管理人への報酬（必要な場合）
- 渡航費用（一時帰国して手続きを行う場合）

イエツグでは、お客様の負担を軽減するため、ハウスクリーニングを無料で提供しています（一定の条件あり）また、仲介手数料も定額制のため、売却にかかる費用を大幅に抑えることができます。

不動産売却にかかる税金

海外赴任者が日本の不動産を売却する際に、特に注意すべき税金は「譲渡所得税」と「源泉徴収」です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

譲渡所得＝売却価格 – （取得費＋譲渡費用）

取得費：不動産を購入した時の価格や購入にかかった費用（仲介手数料、印紙税、登録免許税など）
譲渡費用：不動産を売却するためにかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税30.63%、住民税9%
所有期間5年超（長期譲渡所得）：所得税15.315%、住民税5%

※所有期間は、原則として、被相続人が不動産を取得した日から計算します。

ただし、居住用財産を売却した場合は、一定の要件を満たせば、以下の特例が利用でき、税負担を軽減できる可能性があります。

居住用財産の3,000万円特別控除：譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。ただし、非居住者の場合、日本国内の居住用家屋を売却した日、または居住の用に供されなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却する必要があります。
10年超所有軽減税率の特例：所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分について、所得税10.21％、住民税4％の軽減税率が適用されます。
特定の居住用財産の買換え特例：一定の要件を満たす居住用財産を買い換えた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

これらの特例を利用するには、確定申告が必要です。また、適用要件や必要書類が細かく定められているため、注意が必要です。

源泉徴収

非居住者が不動産を売却する場合、原則として、買主（個人で自己またはその親族の居住の用に供するための購入を除く）は、売買代金の10.21%を源泉徴収し、税務署に納付する義務があります。

例えば、売買代金が4,000万円の場合、買主は408万4,000円を源泉徴収し、売主には残りの3,591万6,000円を支払います。源泉徴収された金額は、売主の確定申告によって精算されます。

ただし、以下の場合は源泉徴収が不要となります。

売買代金が1億円以下
買主が個人で、自己またはその親族の居住用として購入した場合

源泉徴収された場合でも、確定申告をすることで、払い過ぎた税金が還付されることがあります。

確定申告

海外赴任者が不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。確定申告は、納税管理人を通じて行う必要があります。

確定申告の期限は、通常、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までです。期限内に申告・納税しないと、加算税や延滞税が課されることがあるため、注意が必要です。

確定申告の手続きは、非常に複雑です。税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

イエツグでは、税理士とも連携しており、税金に関するご相談も承っております。また、確定申告の代行サービスも無料で提供しています（譲渡所得の申告のみ、一定の条件あり）海外赴任中の税金に関するお悩みも、イエツグにお任せください。

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海外赴任者の不動産売却、注意点

海外赴任中に日本の不動産を売却する際には、通常の売却とは異なる注意点がいくつかあります。ここでは、2025年最新の情報に基づき、特に重要な注意点を解説します。

1. 必要書類の準備と取得方法

海外赴任中の不動産売却では、日本国内に住民票がないため、通常の売却に必要な書類の一部が取得できません。代わりに、以下の書類が必要となります。

在留証明書：現地の日本領事館で取得できる、住民票の代わりとなる書類です。
署名証明書（サイン証明書）：現地の日本領事館で取得できる、印鑑証明書の代わりとなる書類です。
委任状：代理人に売却手続きを委任する場合に必要です。署名証明書を添付します。

これらの書類は、在外公館（日本大使館や領事館）で取得できますが、国や地域によっては、手続きに時間がかかる場合があります。早めに準備を始めましょう。

また、在外公館に行く際には、パスポートや現地の滞在許可証など、本人確認書類が必要となります。事前に必要書類を確認し、忘れずに持参しましょう。

2. 信頼できる代理人の選任

海外赴任中は、売却手続きを自分で行うことが難しいため、代理人を立てることが一般的です。代理人は、家族や親族など、信頼できる人を選ぶことが重要です。

ただし、親族間の代理であっても、注意が必要です。例えば、親が子の不動産を売却する場合、親と子の利益が相反する（利益相反）とみなされ、家庭裁判所の許可が必要となる場合があります。

また、代理人にどこまでの権限を委任するのか（売買契約の締結、代金の受領、登記手続きなど）、委任状に明確に記載しておく必要があります。委任状の内容に不備があると、売買契約が無効になる可能性があるため、注意が必要です。

弁護士や司法書士などの専門家を代理人に選任することもできます。専門家であれば、法的な知識や経験が豊富であるため、安心して手続きを任せることができます。

3. 売却のタイミング

海外赴任中の不動産売却は、売却のタイミングも重要です。

赴任前：時間的な制約があるため、売却を急ぐあまり、相場よりも安い価格で売却してしまう可能性があります。
赴任中：市場動向を見ながら、じっくりと売却活動を進めることができますが、代理人との連携や、書類のやり取りに時間がかかることがあります。

2025年の不動産市場は、変動が予想されます。売却のタイミングによっては、売却価格に大きな差が出る可能性もあります。
不動産会社と相談し、市場動向を踏まえた上で、最適なタイミングを見極めましょう。

4. 税金に関する注意点

海外赴任者の不動産売却では、税金に関する注意点も多くあります。

源泉徴収：非居住者が不動産を売却する場合、原則として、売買代金の10.21%が源泉徴収されます。
確定申告：譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。納税管理人に依頼して、手続きを行いましょう。
税制優遇措置：居住用財産の3,000万円特別控除などは、非居住者でも適用される場合がありますが、適用要件が細かく定められています。税理士などの専門家に相談し、確認しましょう。
外国税額控除：海外で所得税を納付している場合、日本の所得税から控除できる場合があります。
租税条約：日本と赴任先の国との間で租税条約が締結されている場合、税金の取り扱いが異なる場合があります。

税金に関する手続きは、非常に複雑です。
必ず税理士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けましょう。

5. 住宅ローン残債と契約不適合責任

住宅ローン：売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」状態の場合、原則として売却することができません。金融機関と相談し、対応を検討しましょう。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）：売却後、物件に契約内容と異なる点（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合、売主は買主に対して責任を負う可能性があります。事前にホームインスペクション（建物状況調査）を行うなどして、物件の状態を把握しておくことが大切です。

6. 帰国後の住まい

海外赴任から帰国した後、どこに住むのかも考えておく必要があります。売却した場合は、新たに住まいを探す必要があります。賃貸に出していた場合は、賃貸借契約の解除や、リフォームなどが必要になる場合があります。

海外赴任者の不動産売却は、注意すべき点が多岐にわたります。これらの注意点を踏まえ、計画的に売却を進めることが大切です。

イエツグでは、海外赴任者の不動産売却に関する無料相談を実施しています。経験豊富なスタッフが、お客様の状況に合わせて丁寧にアドバイスいたします。ぜひ、お気軽にご相談ください。

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【ケーススタディ】海外赴任者の不動産売却、成功と失敗

海外赴任者の不動産売却は、通常の売却とは異なる注意点や手続きが必要となるため、成功事例と失敗事例を知っておくことが重要です。ここでは、具体的なケーススタディを通して、成功のポイントと失敗から学ぶ教訓を解説します。

海外赴任者の不動産売却成功事例：早めの準備と専門家活用でスムーズに売却

【状況】

Aさん（40代、会社員）
家族構成：妻、子ども2人
赴任先：アメリカ（赴任期間：5年）
所有不動産：東京都内のマンション（築10年、3LDK）
住宅ローン：残債あり（アンダーローン）

【売却までの流れ】

赴任決定後、すぐに情報収集開始
- インターネットで海外赴任者の不動産売却について調べる
- 不動産会社数社にコンタクトを取り、相談する
信頼できる不動産会社を選定
- 海外赴任者の売却実績が豊富
- 非居住者向けのサービスを提供している
- 担当者が親身になって相談に乗ってくれる
- イエツグを選択
日本国内の親族を代理人に選任
- 売却手続きをスムーズに進めるため、信頼できる兄を代理人に
- 委任状を作成し、署名証明書を添付
納税管理人を選任
- 税金関係の手続きを代行してもらうため、税理士を納税管理人に
- 出国前に「納税管理人の届出書」を税務署に提出
必要書類を準備
- 在留証明書、署名証明書を現地の日本領事館で取得
- その他の必要書類（権利証、固定資産税評価証明書など）は、事前に準備
帰国時に合わせて売却活動開始
- 一時帰国のタイミングで、不動産会社と媒介契約を締結
- 内覧対応は代理人（兄）に依頼
売買契約・決済・引き渡し
- 買主との交渉、売買契約は代理人が行う
- 決済と引き渡しも代理人が立ち会い、無事に完了
確定申告
- 納税管理人が確定申告を行い、税金を納付

【海外赴任者の不動産売却成功のポイント】

早めに情報収集を開始し、準備を徹底したこと
海外赴任者の不動産売却に強い不動産会社（イエツグ）を選んだこと
信頼できる代理人を選任し、納税管理人を確保したこと
必要書類を事前に準備し、スムーズに手続きを進められたこと
帰国時に合わせて売却活動を開始し、効率的に進められたこと

海外赴任者の不動産売却失敗事例：情報不足と準備不足でトラブル発生

【状況】

Bさん（50代、会社員）
家族構成：妻
赴任先：イギリス（赴任期間：3年）
所有不動産：地方都市の一戸建て（築30年）
住宅ローン：残債あり（オーバーローン）

【売却までの流れ】

赴任直前に慌てて不動産会社に相談
- 情報収集不足で、海外からの売却手続きがわからず
- 近所の不動産会社に依頼したが、非居住者の売却に不慣れ
代理人を立てずに売却活動開始
- 海外からの連絡や書類のやり取りに手間取る
- 内覧希望者への対応ができず、機会損失
売買契約直前に問題発覚
- 住宅ローンがオーバーローン状態であることが判明
- 売却価格が低く、ローンを完済できない
- 買主から契約解除を求められる

【海外赴任者の不動産売却失敗の原因】

情報収集不足：海外からの売却手続き、非居住者の税金について知らなかった
準備不足：必要書類の準備、代理人選任などを怠った
不動産会社選びの失敗：海外赴任者の売却に不慣れな会社を選んでしまった
住宅ローン残債の確認不足：オーバーローン状態に気づかなかった

【失敗から学ぶ教訓】

海外赴任が決まったら、早めに情報収集を開始し、準備を始めること
海外赴任者の不動産売却に強い不動産会社を選ぶこと
信頼できる代理人を立て、納税管理人を選任すること
売却前に、住宅ローン残債を確認し、オーバーローンの場合は対策を検討すること
必要書類を事前に確認し、早めに準備すること

海外赴任者の不動産売却は、通常の売却よりも複雑で、注意すべき点が多くあります。成功事例と失敗事例を参考に、ご自身の状況に合わせて、計画的に準備を進めましょう。

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イエツグが選ばれる理由（海外赴任者向け）

海外赴任者の不動産売却は、通常の売却以上に専門知識と経験が求められます。数ある不動産会社の中でも、イエツグが海外赴任中のお客様から選ばれる理由をご紹介します。

1. 仲介手数料定額制で、費用を大幅に削減

イエツグの最大の強みは、仲介手数料が一律182,900円（税別）であることです。一般的な不動産会社では、売却価格の3.3%+ 66,000円（税込）が仲介手数料の上限額として設定されています。例えば、4,000万円の不動産を売却する場合、通常であれば約140万円の仲介手数料がかかります。

しかし、イエツグなら、どれだけ高額な物件であっても仲介手数料は変わりません。海外赴任中は、何かと費用がかさむもの。仲介手数料を大幅に削減できることは、お客様にとって大きなメリットとなります。

2. 4つの無料サービスで、安心・安全な取引をサポート

イエツグは、仲介手数料定額制に加えて、お客様の安心・安全な取引をサポートするため、4つのサービスを無料で提供しています（一定の条件があります）

まず、専門の検査員によるホームインスペクション（建物状況調査）を無料で実施。建物の劣化状況や欠陥の有無を詳細に調査することで、売却後のトラブルリスクを軽減します。次に、既存住宅瑕疵保証を無料で付帯する。
売却後に建物に隠れた瑕疵（欠陥）が見つかった場合、一定期間、補修費用などを保証します。これにより、買主様にも安心していただけるため、売却がスムーズに進みやすくなります。

さらに、税理士による確定申告の代行も無料です（譲渡所得の申告のみ）海外赴任中の税務手続きは複雑ですが、専門家に任せることで、手間と時間を節約できます。そして、物件の引き渡し前には、プロの清掃業者によるハウスクリーニングを無料で実施。清潔な状態で引き渡すことで、買主様の印象も良くなり、高値売却に繋がりやすくなります。

3. 海外からの売却をスムーズに進める専門チーム

イエツグには、海外赴任者の不動産売却を専門とするチームがあります。非居住者の売却手続き、税金、必要書類などに精通したスタッフが、お客様一人ひとりの状況に合わせて、丁寧にサポートいたします。

海外からの売却では、時差や距離の問題、書類のやり取りなど、様々な困難が伴います。イエツグの専門チームは、これらの問題を熟知しており、お客様が安心して売却を進められるよう、きめ細やかな対応を心がけています。メールや電話、オンライン会議など、お客様のご都合に合わせて、柔軟にコミュニケーションを取ることが可能です。