住宅ローンの返済期間を40年や50年にしても大丈夫?シミュレーションで詳しく解説

住宅ローンの返済期間は、最長35年が一般的です。そのようななかで一部の地方銀行は、返済期間を40年以上にできる住宅ローンを取り扱っています。また「フラット35」でおなじみの住宅金融支援機構は、返済期間が最長50年の「フラット50」も提供しています。

月々の返済負担を減らすために、返済期間を長くしようと考えている方もいらっしゃるでしょう。しかしながら40年や50年など人生の半分以上もの期間を、住宅ローンの返済に充てても大丈夫なのでしょうか?本記事で、詳しく検証していきます。

この記事でわかること
  • 住宅ローンの返済期間を40年や50年にするメリット・デメリット
  • 住宅ローンの返済期間を50年にした場合をシミュレーション
  • 返済期間が長期にわたる住宅ローンを借り入れるときに注意すべきポイント
執筆者 丹拓也
株式会社イエツグ代表取締役 不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。 保有資格:宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士

住宅ローンの返済期間を40年や50年にするメリット・デメリット

最初に、住宅ローンの返済期間を35年以上にした場合のメリットとデメリットを、それぞれ解説します。

返済期間を35年以上にした場合のメリット

返済期間が35年以上である住宅ローンを借り入れるメリットは、以下の2点です。

返済期間を35年以上にした場合のメリット
  • 毎月の返済負担を軽減できる
  • 住宅ローンの借入額を増やせる

同じ借入額であれば、返済期間を伸ばして分割数を多くすることで毎月の返済額は減ります。たとえば同じ3,000円でも、10回払いなら1回あたりの返済は300円ですが、20回払いなら150円に減ります。

また住宅ローンは基本的に「年収に対する年間返済額の割合」で借入可能額が決まります。そのため返済期間が伸びると、借入可能額も増えるのです。

たとえば、年収500万円の方が、借入時の金利2%、元利均等方式(毎月の返済額が一定である返済方法)で住宅ローンを借り入れるとしましょう。返済期間が35年であると、住宅ローンの借入可能額は4,402万円です。それが返済期間を50年にすると、借入可能額は5,528万円まで増えます。 

住宅ローンの借入可能額は、フラット35の公式サイトで試算できます。ご自身がいくらまで借り入れできるのかを知りたい方は、ぜひ使ってみてください。

返済期間を35年以上にした場合のデメリット

一方で、返済期間が35年以上の住宅ローンには、以下2点のデメリットに注意が必要です。

返済期間を35年以上にした場合のデメリット
  • 返済総額が増える
  • 選択肢が限られる

住宅ローンを借り入れた場合、元金に対する「利息」を上乗せして返済しなければなりません。

住宅ローンの利息は、前回返済したあとの借入残高に金利をかけて計算します。返済期間が長くなり返済回数が増えると、借入残高の減りが遅くなるだけでなく利息を負担する回数も増えるため、総返済額は増えてしまうのです。

また返済期間を35年以上にできるのは、主に一部の地方銀行が取り扱う住宅ローンです。さらに地方銀行が提供する住宅ローンは、返済期間を35年以上に設定する場合、変動金利や固定期間選択型でしか借り入れできない場合があります。

変動金利と固定期間選択型
変動金利:返済期間中に市場に応じて金利が変わる金利タイプ
固定期間選択型:借り入れから一定期間のみの金利を固定する金利タイプ

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フラット50を借りられるのは、購入する住宅の断熱性能や省エネルギー性能などが、国の定める基準を満たした場合。さらにフラット35は取り扱っている金融機関であっても、フラット50は取り扱っていない場合がある点にも注意が必要です。

住宅ローンの返済期間を50年にした場合をシミュレーション

では、返済期間を長くすると返済負担はどのように変わるのでしょうか?ここでは返済期間が35年である「フラット35」と、返済期間50年である「フラット50」をそれぞれで借り入れた場合の、毎月の返済額や総返済額をシミュレーションします。

シミュレーションの条件は、以下の通りです。

  • 借入額4,000万円
  • 返済方法:元利均等方式
  • ボーナス払い:なし
  • フラット35の金利:1.32%
  • フラット50の金利:1.84%
    ※フラット35とフラット50の金利は2021年2月時点における融資率9割以下の金利
フラット50フラット35
金利1.84%1.32%+0.52%
毎月の返済額102,018円
元金:40,685円
利息:61,333円
118,978円
元金:74,978円
利息:44,000円
-16,960円
総返済額61,210,800円49,970,760円+11,240,040円
 うち利息部分21,210,800円9,970,760円+11,240,040円

※スマホの方は表を横にスクロールできます

フラット50のほうがフラット35よりも、毎月の返済額が約17,000円少なくなりました。しかし総返済額と利息合計は、フラット50のほうが約1,124万円も高くなっています。これはフラット50のほうが、借入残高の減るスピードが遅いためです。

毎月の返済額は、確かにフラット50のほうが安くなります。しかし返済額のうち利息部分に注目すると、フラット50が61,333円であるのに対しフラット35は約44,000円。利息額は、フラット50のほうが高額なのです。

返済額のうち元金の返済に充てられる金額は、フラット50が40,685円であるのに対し、フラット35は74,978円です。よって、フラット50はフラット35のおよそ半分のペースでしか元金の返済が進んでいません

返済期間を長くすると、毎月の返済額を減らせる一方で、元金の返済が進まず総返済額に大きな差が生じることが、おわかりいただけたのではないでしょうか。

返済期間が長い住宅ローンは借り入れを慎重に判断する

「毎月119,000円は厳しいけれど、10万円くらいであれば返済できそうだからフラット50にしよう」と選ぶのはおすすめできません。住宅ローンを借り入れる際は、今後のライフイベントを考えたうえで、借入額や返済期間などを慎重に決める必要があるためです。

昨年、住宅ローンの完済年齢が平均73歳になったというニュースが大きく報道されました。不動産価格の高騰と住宅ローンの低金利が重なった結果、借入額が増えて返済期間が長くなり、完済予定の年齢は上昇したと考えられます。

返済期間を40年や50年にする場合、完済時の年齢は73歳より先になるかもしれません。たとえば、30歳の方が50年の住宅ローンを組む場合、完済予定の年齢は80歳です。

老後生活では、主な収入源が給与から年金へと変わるため、月収は低下するでしょう。さらに今後は、少子高齢化の進展により、老後の年金の受給額が引き下げられたり支給開始年齢が65歳以降に引き上げられたりする恐れもあります。

また退職金の平均は、平成15年に2,499万円であったのが、平成30年には1,788万円まで減少しているのです。

退職金額が減少している要因は、「低金利によって退職金を支払う原資となる資産の運用が難しくなった」「終身雇用の崩壊により転職をする人が増加」などが挙げられます。

かつては、退職金で住宅ローンを完済する方も少なくありませんでした。しかし今後は、退職金をあてにするのではなく、ライフプランを立てたうえで完済できる返済計画を立てる必要があります。

とはいえ、ご自身のライフプランを考えるのは簡単ではありません。そこでファイナンシャルプランナー(FP)などの専門家に今後のライフプランを見越したシミュレーションをしてもらうと、より現実的な返済計画を立てやすくなります

まとめ:住宅ローンの返済期間は今後のライフプランをもとに決める

返済期間を長くすると「毎月の返済額が減る」「借り入れできる額が増やせる」というメリットがあります。一方で返済期間を長くすると、総返済額が増えてしまう点に注意が必要。また返済期間を35年以上にできる住宅ローンは、あまり選択肢がありません。

いくら夢のマイホームを購入できても、返済の不安が残るようであれば、楽しい生活を送る事は難しいでしょう。住宅ローンの返済期間は長期に渡るため、今後のライフプランを入念に練ったうえで借入額や返済期間を慎重に決める必要があります。

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イエツグは、住宅とともに想いを”人から人に継ぐ”という願いから付けた社名です。仲介手数料を格安・定額にすることで、節約できた費用を住宅の質を向上させるために使っていただきたいと考えております。住まいを”継ぐ”には、耐震性や価値を向上することが不可欠だと思うからです。 イエツグ代表の私、丹は、元消防士。東日本大震災で多くの家屋が倒壊し、大切なものを失った方々を目の当たりにしたことにより、既存住宅の価値を上げ、良質な住宅を流通させることがこの国の急務なのではないかと考えるようになりました。小さな会社ではありますが、社員一同、同じ志を持って対応させていただいております。ぜひ一度ご相談ください。

監修者 品木彰
金融ライター、ファイナンシャルプランナー。
大手保険会社で培った知識と経験から、保険、不動産、税金、住宅ローンなど幅広いジャンルの記事を執筆・監修。