知らないとかなりヤバい不動産売買契約前に確認したい３つの書類

「明日、人生で初めて不動産の売買契約をします」という人は、そっとブラウザを閉じてください。
大変申し上げにくいのですが、私がこれからお話する内容をお読みいただいても無駄になってしまいます。

しかし、もし不動産の売買契約が２、３日後に控えているということであれば、まだ時間的な猶予がありますので、ぜひ最後までお読みいただき悪徳不動産屋の思惑通りになってしまわないようにしましょう。
記事の終盤では不動産屋の闇を暴露しています。
「そういう思惑があるのか」と不動産業界の内情を知ることにより、不動産屋の営業マンに都合の良いように振り回されず予防することができます。

現役である不動産会社の経営者自らが暴露しているので、信ぴょう性は高いと思います！

不動産を購入する際には、確認をしなければいけないことがかなり多くあります。
契約の条件や住宅ローン、建物の高さについての制限や建材の使用についての制限、水道管の引き込みの有無やその費用負担の所在、固定資産税等の清算についての取り決め、再建築の可否、ペット飼育の可否、リフォームについての制限はどのようになっているのか、などなど。

この他にも不動産を購入するために確認しなければいけない事項は山ほどあります。
それにも関わらず、一般的な不動産屋での売買契約では、契約の当日に大量の資料を渡され小２、３時間程度の説明を受けて、契約書にサインするかどうかを決断しなければなりません。
果たしてあなたは完璧に内容を理解することは可能でしょうか？

結論から言えば、ほぼ不可能だと断言できます！
実際に、不動産屋の営業マンに言われるがまま物件を見学した当日に契約をしてしまったり、1、２日で売買契約を締結してしまったりと、後で後悔する人が多くいらっしゃるという話しをよく耳にします。

焦って契約をして「こんなはずじゃなかった」と思っても契約してしまえば後の祭りです。
そこで、この記事では契約の前に確認しておきたい書類と、よく確認をしておいた方が良い事項を一部解説します。
不動産の売買契約時の書類全てを事細かく解説するには膨大な文字数になってしまいますので、不動産取引のプロ目線で「ここは絶対に確認して欲しい！」というポイントに絞ってお伝えいたします。

媒介契約書

不動産の売買契約前に確認しておきたい３つの重要書類の１つ目は、不動産媒介契約書になります。
よく勘違いされるお客さまがいらっしゃいますので念のため強調しておきます。
不動産売買契約書ではなく、”媒介”契約書です。

媒介契約書とは、不動産の売買をされる売主さんや買主さんが不動産屋に売買の仲介を依頼する際に交わす書類になります。
簡単に言えば、依頼者である買主さんの「買いたい！」や売主さんの「売りたい！」というオーダーに対して、不動産屋が「承りました！」という双方の意思表示を確認するために交わす書類です。

ここからが重要なお話です。
この媒介契約書には次の２つの事項が記載されています。

１つ目は、取引をする物件の情報。
２つ目は、仲介する不動産屋のサービス内容や仲介手数料。

１つ目はシンプルに売買する物件の条件や、物件が定まっている場合は取引をする物件の情報が記載されています。
そして、媒介契約書で絶対に確認して欲しいのは２つ目の、不動産屋から受けるサービス内容と仲介手数料の金額です。
なぜサービス内容と仲介手数料を確認するべきなのでしょうか？
理由はなんとなくおわかりですよね？

例えば、あなたが不動産を探すために不動産屋にお問い合わせをしたとします。
その際、営業マンから「弊社は仲介手数料を１０％割引していますので、他社よりも諸費用を節約することができますよ！」と言われたとしましょう。

しかし、不動産探しというものは問い合わせをしたその日に希望物件が見つかるとは限りません。
見つかるまで１か月、長いと１年以上かかることだってあります。

そんな中、いざ契約となった場合、お問い合わせ当時に電話越しに伝えられた割引制度や付帯サービスが適用されないなんてこともあるかもしれません。
お互い記憶が曖昧になっていたり、キャンペーン期間が終わっていたりすることは十分に想定できますよね。
営業マンがなんとしてでも契約をするために気前の良いことを勝手に言っていた、なんてことだって考えられます。

契約書に一度サインしてしまってからでは遅いため、契約前には媒介契約書を必ず確認し、当初に説明を受けた通りの付帯サービスの記載があるかどうか、仲介手数料の金額は想定の範囲内であるのか、この辺りの内容は懐事情に直撃しますので必ず事前に確認するようにしましょう。

売買契約書

不動産の売買契約前に確認したい３つの重要書類２つ目は、不動産売買契約書です。
売買契約書と聞くと、「なんか難しそう…」と思うかもしれません。

でも、安心してくださいね！
とても重要なことを難しい言葉をなるべく使わずに解説していきます。
と言いつつも、”不動産売買の説明書”というタイトルのブログなので、説明書っぽいことも念のため書いておきます（笑）

まずは契約に関する基本原則を確認しましょう。
全文を読む必要はなく「そういうものがあるんだ！」と知っておく程度で問題ありません。

以上となります。

何が言いたいかというと、３つ目の”内容決定の自由”の原則により、売主さんと買主さんは契約の内容を自由に定めることができ、４つ目の”方式の自由”の原則により、契約の形式は自由に定めても良いということです。

とどのつまり、売買契約書というお堅くかしこまった形式にしなくとも、不動産の売買を口約束でしても基本原則に則れば特に問題はないということです。
不動産という高額な商品が口約束でも契約できるというのは驚きですよね？

「それなら不動産売買契約書は重要な書類じゃなくない？」と思われるかもしれません。
しかしですよ、不動産は日用品と違ってとても高額な商品です。
口約束で交わした契約が「言った！」「言わない！」のトラブルになってしまったら、裁判沙汰まで発展するということは想像に難くないと思います。

不動産のトラブルは多岐にわたりますが、ここで代表的なトラブルをご紹介しましょう。

もちろん上記以外にも様々なトラブル事例がありますが、いずれにしても契約書を作成していなければ将来起こる得るトラブルがより複雑化し、解決が困難になることが想定できます。

不動産屋を通さない親族間売買でもない限り、不動産の購入や売却をする際には不動産会社に依頼をすると思います。
不動産屋が不動産の売買を依頼された場合は、宅地建物取引業法に則り適正に業務を遂行する必要があります。
そのため、不動産屋は売買契約書（３７条書面）を作成し、記名押印をして依頼者へ交付することが法律で義務付けられています。

ということで、かしこまった不動産売買契約書に目を通すことはほぼ避けては通れないということです。
前置きがかなり長くなってしまいましたが、これから不動産売買契約書の中身について見ていきます。
どのような事項が売買契約書には書いてあるのか確認していきます。

以上が売買契約書の基本的な記載事項となります。
１つずつ読み解いていったらかなり時間がかかりそうですね…
どれも重要な内容ですが、この記事では特に重要な次の３つを確認していきます。

１つ目は、引渡時期および住宅ローン不成立時の措置になります。
多くの人が不動産の購入資金として住宅ローンの借り入れをあてにしているかと思います。
住宅ローンの利用者に限ったことですが、引渡し時期に関しては期日をできる限り長めに設定しておくことをおすすめします。

住宅ローンを利用する人の契約から引渡し時期の目安は次の通りです。
・最低１か月以上
・ネット銀行の融資を利用する場合は２か月以上
・リフォームの予定がある場合は２か月以上

引渡し時期については売主さんの都合によって指定があります。
つまり、物件によって様々で、中には契約後２週間以内に引渡ししなければいけないこともあるので注意が必要です。

住宅ローンの手続きは事前審査から始まり、事前審査を経て本審査、必要書類を揃えて金銭消費貸借契約とただでさえ忙しいのに、不慣れな手続きをしなければいけなく、思ったよりも時間がかかる作業です。

２週間ではかなりタイトなスケジュールになりますね。

また、低金利でお馴染みのネット銀行の利用を検討している場合は、契約から引渡しまで２カ月以上の猶予が欲しいところです。

もちろん利用するネット銀行にもよりますが、銀行によってはそもそも１カ月の期間では融資ができないところもあります。

融資を希望する金融機関に、事前にどれくらいの期間で融資してもらえるのかを確認していただき、その銀行のルールに従い引渡し時期を設定するようにしてください。

また、リフォーム工事を予定している場合も引渡し期日については余裕をもって設定したいものです。

特にリフォーム費用も住宅ローンとして借り入れたい方は、リフォーム工事の内容や金額を確定させていなければ融資申し込みすらできない金融機関もあります。

いくら不動産会社のサポートを受けられるからといっても、あなた自身で動かなければいけないことも多いため、不慣れな不動産売買ですから引渡し時期はなるべく後ろ倒しにすることを私はお勧めいたします。

「言われなくてもそうするよ！」

と思った人もいらっしゃると思います。

しかしなぜ私が引渡し時期について言及しているのか。

それには理由があります。

不動産会社に支払う仲介手数料の性質にヒントが隠されています。

不動産仲介手数料は基本的には契約時に半金、決済引渡し時に残りの半金として支払時期を設定している不動産会社が多いです。

大手不動産会社も多くはこのスタイルですね。

もうお分かりかと思います。

不動産会社の収益源である仲介手数料は、契約時には半分しかもらえず、残りの半金分は引渡日を迎えて初めて受領、売上として計上できるという訳です。

つまり、営業ノルマの課せられている不動産営業マンからしたら、もちろん契約も早くしてもらいたいけど、契約してから物件の引渡しまでも１日でも早くして欲しいという思惑があり、本音なのです。

よって、なるべく早めに引渡しをして欲しいと不動産会社から言われた場合、十中八九不動産営業マンもしくは不動産会社のノルマ達成のためだと思ってください（笑）

ここで先ほどの契約の基本原則を思い出してください。

契約内容自由の原則というものがありましたよね。

契約内容は売主、買主双方で自由に決めることができます。

不動産会社はあくまで仲介人であり当事者である売主でも買主でもありません。

契約書を確認してあまりにもこちら側に不利な内容であれば、一旦契約を見送るという判断も必要になってきます。

急がば回れではありませんが、新居に早く住みたい！という気持ちはいったんこらえていただき、「本当に契約しても良いのか？」と再考することが、不動産購入で失敗しないためには大切です。

売買契約書の記載事項で特に確認したいポイント２つ目は契約不適合責任に関する措置です。

売主が宅地建物取引業者、つまり不動産屋が所有している物件の取引では契約書に契約不適合責任についての取り決めが必ず記載されています。

もし記載されていなければそれは宅地建物取引業法違反ですので直ちに契約を中止してください。

売主が個人の場合は、これから説明する契約不適合責任は任意規定となります。

つまり、契約不適合責任についての取り決めについては各自に任せるということです。

ではこの契約不適合責任は何なのか、簡単に説明します。

例えばあなたが中古戸建を購入したとしましょう。

入居後になんと雨漏れがあることが発覚しました。

契約時には雨漏れはないと聞いていたのにもかかわらず…

しかしながら幸い、不動産売買契約書には契約不適合責任について売主がその責任を負うと記載があったため、雨漏れの修理を売主に請求することができました。

この売主の責任のことを、契約不適合責任と言います。

買主にとっては間一髪で危機を逃れました。

この契約不適合責任はもう一度言いますが、売主が個人などの不動産業者以外の場合は任意規定のため、必ず契約書に契約不適合責任が売主にあるという訳ではありません。

契約不適合責任があるのか、またその内容についてどのようになっているのかは必ず確認するようにしてください。

物件のご案内時に営業マンから「当該物件は売主さんが３カ月不具合について保証しますので安心です」と言われていたのにもかかわらず、契約書には契約不適合責任免責と書いてあるかもしれません。

つまり、売主は物件引渡し後契約不適合責任免責を根拠に何ら不具合があっても知りませんよということです。

新居生活の安心のためにも、この契約不適合責任についての条項は非常に重要な事項になりますので必ずチェックするようにしてください。

引渡し後に売主に修理を請求できず、数十万円、時には数百万円の思わぬ出費を強いられる可能性がありますのでご注意ください。

不動産売買契約書で特に確認したいポイント３つ目は”特約”になります。

皆さま一度は携帯電話を契約し、その契約書を見たことがあると思います。

小さい文字で紙にびっしりと何か書いてあります。

一文字一文字じっくり確認したという人は少ないのではないでしょうか。

不動産の契約でも同じように紙いっぱいにびっしりと条文が記載されております。

この条文は契約ごとに毎回作成しているのでしょうか。

いえ、もちろんこれは雛形というものがあるので、契約ごとに毎回手入力しているという訳ではありません。

しかしながら、毎回、全物件の条文が焼き回しという訳でもありません。

物件ごとに特別な条項を記載する場合は”特約事項”に記載されています。

この特約については、実は非常に重要な内容が書かれていることがあります。

１つ例を挙げると「買い替え特約」になります。

買い替え特約を簡単に説明すると、

自宅の買い替えの為に次に住む物件の引き渡しを受けられなかった場合は、住む家が無くなるのでその時は売るのをやめます！

という特約になります。

買主にとって、売主が無事に次の新居の引渡しを受けられなければ、売主は住む家を失ってしまうため、契約を締結したとしても引き渡しまで進まずに途中で売買契約自体が破談になってしまうリスクがあるということです。

買主としては次の新居への引っ越し準備もあります。売買契約しても途中で契約自体が無くなってしまうような重要な特約はしっかりとその内容を確認し、万が一に備えて行動できるように備えたいものですね。

重要事項説明書

不動産売買契約前に確認したい３つの重要書類３つ目は重要事項説明書です。

読んで字のごとく、購入予定の不動産についての重要な事項が記載されている説明書になります。

重要事項説明書は宅地建物取引業法にて宅建業者は必ず購入者に説明および交付しなければならないと定められており、その責務を怠った場合は罰則規定があります。

場合によっては業務停止処分も課せられるほどで、その点からも書類の重要性が伺えます。実際に弊社で作成している重要事項説明書の目次を見てみましょう。

かなり膨大な内容となっていることがお分かりいただけたかと思います。

おそらく初めて聞いた言葉も多くあったかと思います。

不動産購入というものは日用品の購入とは異なり、人生において何度もあることではありません。

そのため、不動産業に従事していたことがある人や、宅地建物取引士の試験勉強をしたことがあるという人でもない限り、不動産についての知識がありますという人はかなり少ないのではないでしょうか。

よって、国土交通省は不動産についての知識が乏しい消費者保護の観点から、不動産業者による購入不動産についての重要事項についての説明、および書類交付を義務付けているということです。

重要事項説明書については先ほど目次を紹介した通り、情報量が膨大です。

そして、どの内容をとってもその不動産を購入しても良いかどうかを判断するためにとても重要な内容が記載されております。

そのような物件を買うつもりはなかったと後で後悔してしまうケースは、大体はこの重要事項説明書をしっかりと確認しておけば防げた問題です。出来れば重要事項説明書の具体的な内容まで突っ込んでお話をしたかったのですが、重要度について一概に優先順位をつけることができないため、具体的な内容についてはまた別の機会に紹介したいと思います。

まとめ

知らないとかなりヤバい不動産売買契約前に確認したい３つの書類

媒介契約書では不動産会社から受けられるサービスおよび仲介手数料について確認をしましょう。

売買契約書では生活に直結する内容である引渡し時期やローン不成立時の措置についてチェックしてください。

とある悪徳不動産会社の思惑は、契約から物件の引渡しまで１日でも早く実行し、売上を確保したいと思っています。

契約してから物件の引渡しまでかなりタイトなスケジュールを言い渡せる可能性が高いため、特に住宅ローンを組む人、リフォームを予定している人は期日に要注意です。

不動産会社のペースにされるのではなく、しっかりとこちら側の要望を伝えることが大切です。

また、保証関係で言えば契約不適合責任の有無や保証期間についても確認しましょう。

引渡し後の保証の有無によって数百万円も損失を被る可能性だってありますからね。

不動産売買契約前に確認したい書類、最後は重要事項説明書です。

先ほども紹介した通り重要事項説明書の記載内容は本当に膨大です。

果たしてこれらの書類を、不動産売買契約当日に不動産の知識が無い方が完璧に理解することができるでしょうか。

宅地建物取引士の試験は難関資格ではありませんが、それでも合格率は１５％程度です。

合格するためには３００時間勉強する必要があると言われております。

更に、重要事項説明書を作成、説明しているのは普段不動産業に従事している者です。

そのようなプロの宅建士でも、理解に苦しむときだってあります。

不動産契約書類を素人の方が小２，３時間の説明で到底理解できるものではないと確信しています。

何が言いたいかというと、不動産売買契約についての書類は当日目を通すのではなく、遅くとも２，３日前までに書類を貰い、一度自分でしっかりと目を通しておく必要があるということです。

必要があれば第三者機関に依頼し、

「私たちに不利になるような条件はないのか」

「私たちが購入しようとしている不動産は、周りの一般的な不動産と比べて特別なことはないのか」など、セカンドオピニオンを得ることも大切になってくるでしょう。

こうやって私がブログで情報発信をしているのですが、悪徳不動産業者にやられてしまった人は多く、毎月多くのご相談メールをいただきます。

それもそのはず、相手は家を売るプロです。

私の記事を読んでいただいても、もちろん全て防げるというものではありません。

不動産売買契約前に事前に確認して欲しい書類を列挙してきましたが、ある一定の悪徳不動産会社ではこれからの重要な書類を事前に確認して欲しくないと思っています。

ここからのお話は不動産屋の闇のお話、つまり暴露話になります。

なぜある一定の悪徳不動産会社はこれらの重要な書類を事前に確認して欲しくないのでしょうか。

理由はとしては、買い手が躊躇してしまう何らかの条件や、物件のご案内時には気が付かなかった物件のデメリットがある場合に、事前に書類をお客様に送付してしまっては購入するかどうかの判断をされてしまいキャンセルになってしまうリスクが上がるからです。

例えば不動産売買の条件として買い替え特約が付いていたり、住宅診断を実施した結果雨漏れの疑いがあったり、数年前に近隣で事故があったことが発覚したりした場合です。

どれもその物件を購入しようかどうしようか判断する重要な要素になります。

そのような要素を買い手に伝える場合、やはり不動産営業マンが心配になるのは契約をキャンセルされてしまうことです。

キャンセルされてしまう可能性を少しでも下げるためには、人間の心理を利用してきます。

そうです、つまり契約のキャンセルをしづらい状況下に持っていけばいいということです。

そのためにはこれらの重要な書類を事前に送付するのではなく、売買契約当日に宅建士同席の上説明をするだけで多少のリスク回避ができると考えられています。

売買契約当日には重要事項説明を説明する宅建士だけでなく、もちろん売買を担当する営業マンや、別の不動産会社の担当者、そして当事者である売主さんも同席になります。

不動産売買契約ですからなかなかに重々しい雰囲気の中で契約手続きが進みます。

そのような緊迫した状況下で、「やっぱりやめます」言い出しにくいということです。

不動産営業マンはそこをついてきます。

想像に難くないですよね。

私はこう見ても人見知りなので、私がこの状況下に立たされたらもしかしたら多少不利になる条件でも目をつむってしまうかもしれません（笑）

そうならないためにも、不動産についての重要書類は売買契約当日に交付を受けるのではなく、前もって交付してもらい一通り目を通しておくということが非常に重要ということです。

少々熱くなり、まとめと言いながら話が長くなってしまいましたが、この記事を読まれた人はくれぐれも私がお願いしたことは実行していただき、泣く泣く不利な条件で契約してしまったなど後悔しないでいただきたいです。

契約してからご相談をいただいても、私はどうすることもできないですからね。

弊社イエツグでは皆様の不動産についてのリテラシーを上げていただくために、日々情報発信をしております。

本来であれば不動産会社が言いたくないような暴露話もしていますので、もしまだ見ていない記事がありましたらブックマークしていただけると幸いです。

お知り合いでこれから住宅探しをしているという人がいらっしゃいましたらシェアしていただけると幸いです。

また、記事見るのは大変！という人は同じような内容を動画で分かりやすく解説しているものがありますので、ぜひそちらをご視聴ください。

少しでも皆様がお得に不動産を売買できるよう、売るときも買う時も仲介手数料定額１８万２，９００円（税込２０１，１９０円）にてお手伝いしております。

諸費用は少しでも抑えたいという人にはぴったりなサービスとなっておりますので、お気軽にご相談ください。