不動産業者がリフォームした物件を必死で営業する本当の理由！

物件探しに行くと不動産仲介会社からリフォーム済みの物件やリノベーション済みの物件を勧められることがよくあるかと思います。

「即入居が可能ですよ」、「住まい給付金を多く受け取れますよ」などと営業マンが言葉巧みにリフォーム済み、リノベ済み物件を提案してきます。

確かに、メリットの多いリフォーム済み物件ですが、営業マンがリフォーム済み物件を売り込むのには、買主の知らない「理由」があるのです。

本記事では、不動産会社がリフォーム済み物件を勧める本当の理由をお伝えします。

本記事を読むことで、不動産会社に騙されることなく、あなたに合った物件を探すことができるようになります。

不動産屋がリフォーム済み物件を勧める表向きな理由

不動産会社がリフォーム済み物件を勧める表向きな理由は主に三つです。

一つずつ内容を見ていきましょう。

リフォームが不要なため、即入居ができる

リフォームの度合いにもよりますが、特にフルリフォーム、リノベーション済みの物件は手を加える必要がないため、すぐに入居が可能です。

リフォームされていない物件を購入した場合、売買契約後から引き渡しまでの間にリフォームができれば、入居時にリフォームされたきれいな家に住むことが可能です。

しかし、不動産の売買契約をした時点では、売主が不動産の所有権を持っています。

そのため、契約後にリフォームをしてもいいという特約付きの売買でなければ、引き渡し後でないとリフォーム工事ができません。

そうすると、リフォーム開始から完了までの1～2か月間は新居に住むことができません。

その期間は新居と現在住んでいる家の住居費の二重払いが発生します。

その点、すでにリフォームされている物件は引き渡しを受けると同時に入居が可能です。

リフォーム後の無駄な住居費を払う必要がなくなります。

住まい給付金が受けられ、住宅ローン控除の金額が増額される

住まい給付金

住まい給付金とは、2019年10月に行われた、消費税増額に伴う住宅需要低下を防ぐために、住宅購入者の収入額に応じて給付される制度です。

住まい給付金を受ける取るためにはいくつか条件があるのですが、その中の1つに中古住宅であれば売主が宅建業者であることが定められています。

中古住宅であるリフォーム済み物件や、リノベ済み物件のほとんどの売主は宅建業者です。

そのため、リフォーム済み物件だと住まい給付金を利用できる可能性がでてきます。

住宅ローン控除

次に住宅ローン控除についてみていきましょう。

住宅ローン控除は　借入額の年末残高に対する１％が所得税及び住民税から控除される制度です。

住宅ローン控除については、こちらの記事で詳しくご説明しております。

ただし、2021年12月6日現在この1％を0.7％へ変更する調整が与党で行われているので、注視しておく必要があります。

こちらの記事でも2022年以降の税制改正について解説しております。

一般住宅の場合の控除額は

となっており、消費税が課税されているかいないかで2倍の差がでてきます。

売主が宅建業者である場合は、消費税課税物件です。

リフォーム済み物件・リノベ済み物件は売主が宅建業者である場合がほとんどです。

そのため、消費税課税物件となり、消費税非課税物件と比べて2倍も違う最大400万円の住宅ローン控除額となります。

契約不適合責任が２年間

 契約不適合責任とは、物件の引き渡しを受けた後に契約内容と相違があった場合、売主に対して契約書の記載通りに補修請求や契約解除を行使することができる制度となります。

2020年4月に民法改正された名称であり、その前は瑕疵担保責任という名称でした。

例えば、契約時点で雨漏りはないと契約したにもかかわらず、引き渡し後に雨漏りが発覚したとします。

その場合、買主は売主に対して修復するように請求することができるというものです。

売主が個人の場合は、契約不適合責任を定めるかどうかは任意となっています。

つまり、売主が個人の場合は契約不適合責任免責ということもあります。

免責となっていると、雨漏りがないと言っていたにも関わらず雨漏りをした場合でも売主は何も責任を取る必要がありません。

さらに、売主が個人である場合は不動産業界の慣習上、契約不適合責任は3か月という短い期間で設定されていることが多いです。

その点、宅建業者の場合は宅地建物取引業法により、契約不適合責任の期間を少なくとも引き渡しから、2年以上設けなければならないことになっています。

よって、不動産仲介業者はリフォーム済み物件をオススメする口実として、

売主が個人よりも宅建業者である物件の方が保証が2年間もあり安心ですよ

と営業トークを仕掛けてくるというわけです。

なお、売主が個人の場合でも既存住宅かし保険に加入していれば、5年間の保証を受けることもできます。

既存住宅かし保険について、詳しくはこちらの記事で解説しております。

不動産屋がリフォーム済み物件を勧める本当の理由

リフォームを勧める表向きな理由ばかりみているとリフォーム済みの物件が非常に魅力的に見えてきます。

しかし、ここからが本題です。

なぜ不動産屋はリフォーム済み物件を勧めるのでしょうか。

本当の理由は以下の3点になります。

詳しくご説明していきます。

リフォーム済み、リノベ済み物件は空室の為、引渡しが早く、すぐに歩合を確保できるから

 不動産営業マンの多くは、歩合制です。

月に100万から厳しいところだと200万円のノルマが課せられている不動産屋もあります。

そのうえ、完全歩合制の会社の営業マンはその月の売上が0円であれば給料も0円となります。

不動産営業マンにとって、契約できるかどうかは死活問題ですので、お客様から仲介手数料をいつもらえるかは非常に関心の高い内容になるというわけです。

大手不動産会社の場合は契約時に半金、引き渡し時に半金を受領することが多いです。

例えば、5,000万円の物件の仲介手数料は3%+6万円ですので、156万円となります。

売買契約時に半金として78万円、引渡し時に残りの78万円を受け取る形です。

そのため、物件を契約してから引き渡しまでの時期はなるべく短い方が、不動産営業マンのお金事情としては良いということになります。

リフォームされている物件であれば、契約から入居までの期間が短くて済むので、営業マンとしてはオススメしたい物件になるということです。

また、リフォームされていない既存住宅の場合は、売主がまだ居住中の物件も多くあります。

居住中の物件の場合は、基本的に契約から引き渡しまでの期間が3カ月前後に設定されていることが多く、仲介手数料の入金が先延ばしになります。

そうすると、営業マンにとって居住中の物件は好ましい物件ではなくなってしまうというわけです。

不動産業者の中には

そもそも居住中の物件は紹介するな

と上司から怒られるという不動産屋もあるようです。

取引が楽だから

リフォーム済み、リノベ済みの物件の売主は宅建業者である可能性が高いです。

売主が、宅建業者の場合は一般個人と異なり、不動産取引のプロです。

そのため営業マンにとっては、個人とのやり取りよりも不動産取引のプロである宅建業者の方がスムーズに取引が可能となります。

不動産に慣れていない個人と契約すると、契約内容や契約後の手続きについて手厚くフォローする必要があります。

個人との契約と比べ、宅建業者の場合は最小限のやり取りで済みます。

そのため、1件の業務量が少なくなり、効率的だと考える営業マンも多く存在します。

儲かるから

不動産取引は、片手取引と両手取引の2種類が存在します。

片手取引とは、売主と買主のどちらかからしか仲介手数料をもらえない取引です。

両手取引とは、売主と買主の双方から仲介手数料をもらうことができる取引となります。

不動産会社が貰う仲介手数料は、最大で物件販売価格の3％+6万円となっています。

例を挙げてみていきましょう。

5,000万円の物件を購入する場合

片手物件

5,000万円×3％+6万円＝156万円

両手物件

買主5,000万円×3％+6万円＝156万円

売主5,000万円×3％+6万円＝156万円

合計312万円

両手物件の金額は片手物件の2倍になります。

リフォーム済み、リノベ済み物件の多くは両手物件であり、買主と売主の双方から仲介手数料を貰うことができる物件です。

そのため、リフォーム済みの物件とそうではない物件とでは、不動産会社の利益は2倍変わってきます。

完全歩合制の会社であれば、営業マンは100万円以上も給料が変わる取引もあります。

このような仕組みから営業マンは何が何でも、リフォーム済み、リノベ済み物件を買って欲しいのです。

イエツグでの仲介手数料

ちなみに、弊社イエツグの仲介手数料は

片手物件で定額18万2,900円です。

両手物件で売主様から報酬をもらえる物件については買主様の仲介手数料は無料です。

さらに成約価格3％に対する55％を成約お礼金としてプレゼント致します。

詳しくはこちらでご確認ください。

仲介手数料をなんとなく3％と決まっているから支払うというのは損をする可能性があります。

仲介手数料の適正金額を知った上で不動産探しをすることが重要といえるでしょう。

こんな悪徳業者がいるかもしれません

悪徳業者は何が何でもリフォーム済み物件を契約させようとして来る可能性があります。

「リフォームされていない物件は保証期間が3か月までしかなく不具合があったら多額の費用が掛かりますよ」

「個人の売主様の場合は住宅診断ができず、不具合が出る可能性があります」

などと不安を煽ってくるかもしれません。

このような場合は、不動産会社の話を真に受けずに冷静に自分で判断をすることが重要です。

場合によっては、違う不動産会社で住宅の購入を検討することも必要になってきます。

まとめ

以上で不動産仲介業者がリフォーム済み・リノベ済み物件を必死で営業する本当の理由のご説明を終わります。

リフォーム済み、リノベ済み物件は一見してメリットの多い物件です。

しかしリフォーム済み、リノベ済み物件には不動産仲介業者の思惑が隠れている可能性があります。

このような悪徳な不動産会社に騙されてはいけません。

そのためには、あの手この手でリフォーム済み物件を売ろうとする不動産会社に騙されないように自分で物件の良し悪しを判断することが重要です。

不動産会社の話をすべて鵜呑みにせず、冷静に判断することで、自身にあった最適な物件を見つけられるようにしましょう。

弊社イエツグでは、リフォーム済み物件・リノベーション済み物件は不動産購入時にかかる諸費用である仲介手数料は無料になります。

さらに、リフォーム済み物件を販売している売主様からいただける仲介手数料のうち、５５％の成約御礼金をプレゼントしています。

「リフォーム済み物件の仲介手数料を節約したい」という方は是非弊社イエツグにお問合せ下さい。

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