不動産経営をされている方、もしくはこれから不動産投資物件の購入をご検討されている方、こんにちは。不動産会社経営兼、不動産投資家の丹（たん） 拓也と申します。
既に投資物件を所有しているけど、空室が埋まらない、もしくはこれから投資物件の購入を予定しているけど、空室のリスクが怖い。
そのような方に今回は”不動産屋にしか知らない”とっておきの対策方法をお届けします。
不動産投資において重要なことは、知らない知識を徹底的に無くすことです。
そしてまた、空室である期間を極力無くすことです。
賃貸経営は会社経営と同じで、最も重要なことは毎月安定したキャッシュフローを得ることです。
むしろ、売上が安定的にしっかりとあるのであれば、例え商品が多少悪くても会社経営は続けることができます。
不動産投資も同様です。
物件がいくら古くても、条件が悪くても、満室稼働であれば破綻することはありません。
不動産投資をする上で切っても切れない、基本であり永久のテーマである空室対策。
今回はあなたが知らない空室対策、いえ”あなたが不動産屋にでも勤めない限り知るよしもできない方法”を伝授いたします。
本記事は下記に１つでも当てはまる方はチェックして損はない情報です。
- 賃貸募集中の空室が埋まらない…
- 空室は埋まるけど毎回時間がかかる…
- できる空室対策は全て行いたい…
今は満室稼働であって、いつかは空室になる可能性もあります。
転ばぬ先の杖として本記事を有効活用いただけますと幸いです。
- 空室が埋まらない最大の原因について
- 空室物件を囲い込む悪徳不動産管理会社に対する対策方法
目次
空室が埋まらない最大の原因とは？
まずは結論から申し上げます。
空室が埋まらない最大の原因は、空室物件の露出機会が圧倒的に少ないからです。
「えっ、なんだそんなことか… 結局は広告費をかけろって事でしょ？」
そう思って離脱しようと思った方、ちょっと待ってください。
これからお話しする空室対策は、なんと無料でできる方法になります。
何もお金をかけてくださいというものではありません。
空室対策にお金をかけるのは、最終手段です。
経営コンサルタントの常套句に「経費の削減は売上アップ」というものがあります。
つまり、空室対策にお金をかける行為は経費を増やして売上を減らす行為であると言い換えることができます。
「広告費をもっとかける」「リフォーム工事をしてみる」などの有料で行う対策を講じるのは、まずは無料でできる空室対策を全て実施してからでも遅くはありません。
少々話しが脱線しましたが、
空室が埋まらない原因は露出機会が少ないだけではなく、他にも様々な要因が考えられます。
- 室内外が汚い
- 立地が悪い
- 賃料が相場よりも高い
- 初期費用が競合物件よりも高い
- 設備が古い
などなど…
しかし、私の知り合いの不動産投資家の多くは、自身の物件に自信を持っており、近隣の競合物件以上に優良物件であると思っている方が大半です。
まぁそりゃあそうですよね、私も自分が所有している投資物件は「良い物件だ！」と思って買ったわけですからね！
実際に私がオーナーさまご所有の物件を拝見すると、特に見劣りする条件が無いことがほとんどです。
それなのにも関わらずなぜ空室が埋まらない、もしくは空室の期間がどうしても長くなってしまうのでしょうか。
更に、ここで１つの疑問が浮かび上がってきませんか？
「インターネットで自身の募集中物件を検索しても、情報はちゃんと掲載されてる。
ネットに掲載されているのにもかかわらず露出機会が少ないとはどういうこと？」
そうです、不動産投資家として自身の物件情報がどのようにインターネットに掲載されているのかをエゴサーチの如く検索するのは当たり前であり、露出は完璧だと思っているオーナーさまが多いのです。
それもそのはず、物件の露出度を最大化する方法は、不動産屋にしか使えないある設定をする必要があります。
もったいぶらないで早速神髄に迫っていきましょうか。
不動産屋にしか使えないある設定、それはアットホーム株式会社が提供する不動産会社間情報流通サービスＡＴＢＢの公開設定になります。
それもそのはず、このＡＴＢＢは宅地建物取引業の免許を都道府県知事、もしくは国土交通大臣より免許されなければ利用することができないサービスになっています。
ほぼ１００％に近い確率でオーナーさまが知りえることのできない情報というわけです。
この記事をしっかりと理解していただくためには、まずは空室物件が市場に流通する過程を少し見ていきましょう。
まずは空室となった場合は今お付き合いのある管理会社に賃貸募集の依頼をします。
管理会社は室内の写真を撮り、主に不動産会社間情報流通サービスATBBを経由して、at-home（アットホーム）などの不動産ポータルサイトへ空室物件を掲載します。
そこで初めて一般エンドユーザーに広く認知されるというわけです。
Google検索で地域名、賃貸などと検索すると大概トップページの検索結果に反映されていますよね。
不動産ポータルサイトへ掲載するというお話をしましたが、ここに露出度を最大化できるかどうかの答えが隠れているのです。
オーナーさまの利益よりも、自社の利益を優先する悪徳管理会社は”ある設定”をしています。
今回は特別に不動産屋にしか利用できないATBBの設定画面をお見せいたします。
まずはオーナーさまの利益を第一に考える優良管理会社の設定画面をお見せします。
優良と言いましたが不動産のプロであれば当然なんですけどね。
グローバル公開設定で2.会員間＋一般向にチェックが入っています。
アットホーム全国不動産情報ネットワーク（ATBB）＋消費者向けアットホームサイトならびに提携・公開サイトへ公開します。
この設定は簡単に説明すると全国のATBB会員である不動産管理会社があなたの空室物件を閲覧することができ、尚且つGoogle検索などをしたときにも物件情報が閲覧可能な状態になっているということです。
つまり、お部屋探ししている方も見ることができ、あなたが依頼をしている管理会社だけではなく、全国のATBB会員である不動産屋も物件を確認・紹介できるということです。
では一方で、自社の利益を優先する悪徳不動産管理会社の設定を見ていきます。
グローバル公開設定3.一般向にチェックが入っています。
消費者向けアットホームサイトならびに提携・公開サイトへ公開します
優良管理会社との違いはお分かりいただけましたでしょうか。
そうです、会員間には情報を公開しないということですね。
つまりどういうことかというと、借り手である一般エンドユーザーへは情報を公開するが、他業者である不動産管理会社へは情報を隠し、紹介させないという設定です。
この設定は非常に危険な設定であり、空室物件が埋まらない、もしくは空室の埋まりを遅くしている最大の原因といっても過言ではありません。
ではなぜATBBの公開設定で「会員間＋一般向」に設定されているものに比べて、「一般向」のみの設定だと空室が埋まりにくいのでしょうか。
それはATBBの会員数にあります。
２０１９年１１月時点でATBBに会員登録されている店舗数は、なんと５万店舗を超えます。
５万店舗はどれくらい多いのかというと、２０１６年のコンビニの店舗数は約5.4万店舗ある事から、その地域でATBBの加盟店ではない店舗を探す方が難しいということです。
要するに悪徳管理会社はATBBに情報を公開しない設定をすることにより、５万店舗分のお客様に対しての露出機会を失っているということです。
そりゃあ１店舗で認知されているのと、全国にある５万店舗の管理会社にあなたの空室物件が募集されていることを認知されているのとでは、露出度は雲泥の差になるのはお分かりいただけるのではないでしょうか。
もし同業者の方でこれについて反論できる方は直接私宛までご連絡ください。
空室物件が埋まらない、もしくは埋まったとしても時間がかかってしまう原因がお分かりいただけたところで、なぜ悪徳管理会社は会員間にあなたの空室物件の情報を公開設定しないのでしょうか？
はい、ここからは不動産屋の闇、暴露していきますよ～（笑）
会員間への公開設定をすることにより、露出度が高まり早く空室が埋まるのにもかかわらず、
悪徳不動産管理会社があなたの空室物件をATBBへの公開をなぜ設定しないのか。
その理由は２つあります。
自社管理物件の借り手が見つかり空室が埋まってしまうと集客力が落ちるから
ここからは管理会社の視点で考えて見てください。
管理会社からみると世の中の物件は２つに大別することができます。
１つ目は自社で管理している管理物件です。
２つ目は他社で管理している管理物件です。
自社で管理している管理物件はインターネットへ掲載します。
その広告を見た借り手が広告を掲載した管理会社へ物件の内見希望などの連絡をするのが募集活動の流れです。
一方で他社で管理してる管理物件は、借り手は当然に他社が広告している情報をもとに他社に連絡をしますよね。
要するに、自社で管理している物件は集客できるけど、他社で管理している物件は当たり前ですが自社のお客さまとして集客できないという大きな違いがあるということです。
不動産会社はコンビニの数より多いため、ほとんど全ての不動産屋は日々顧客獲得に苦労しています。
そんな中、自社で管理している物件をインターネットに掲載することにより、集客ツールとしての一面で重宝されているということです。
そしてこの自社管理物件はいつかは埋まり、集客ツールとしてはその役目を終えることになります。
悪徳不動産会社は思いました。
「どのような手段を使っても、お客さんはいっぱい獲得できた方が良い！」と。
ではどのようにしてあなたの空室物件を、不動産管理会社の集客ツールとしてできる限り長く働いてもらうことができるのでしょうか。
それは、自社管理物件で問い合わせしてきたお客さまには、人気のない（問い合わせが少ない）自社管理物件を優先的にお勧めする、もしくは他社管理物件をお勧めして契約してもらうということです。
そうすることにより、悪徳不動産管理会社目線で考えれば、お客様をいっぱい運んできてくれるあなたの空室物件はそのまま確保し、別の物件で契約することにより売上も上がる。
２倍美味しいということになります。
例えて言うならば、スーパーの目玉商品みたいなものですね。
いくつかの商品を通常時よりも安く広告し客寄せをします。
確かにその商品ではスーパーの利益は出ないかもしれませんが、
大概のお客様は他の商品もセットで買っていきます。
しかもその目玉商品は大概、数量限定だったりするんですよね（笑）
売上が変わってくるから
ここでも管理会社の収益モデルを２パターンに大別することができますのでそれぞれ見ていきましょう。
まず前提として賃貸条件を下記のように仮定します。
- 賃料１０万円
- 借主仲介手数料：１０万円（１カ月分）
- オーナーさま仲介手数料：１０万円（１カ月分）
- オーナーさまAD（広告料）：１０万円（１カ月分）
宅地建物取引業法違反だという声は無視し、不動産の実務で良くある条件設定を仮定しているということを予めご了承ください。
＜収益モデル パターン１ 自社で借り手を見つけた場合＞
まずは借主から頂戴できる仲介手数料は、家賃１カ月分相当額の１０万円。
これが売上になります。
そしてオーナーさまより仲介手数料１カ月分、そしてAD（広告料）１カ月分、全て合計して３カ月分である３０万円が売上合計になります。
＜収益モデル パターン２ 他業者が借り手を見つけた場合＞
まずは借主を見つけてきた不動産管理会社の売上をみてみましょう。
借主から仲介手数料１０万円、そしてオーナーさまから出るAD１０万円は借り手を見つけてきた不動産会社が受領できるため、売上合計は２０万円になりました。
一方で空室募集していた管理会社の売上は、オーナーさまからの仲介手数料１カ月分のみの１０万円が売上合計になります。
もしあなたが不動産賃貸管理業を営んでいた場合、パターン１とパターン２どちらの方が良いでしょうか。
経営者の立場に立って考えてみてください。
売上だけで考えた場合、当然売上３０万円になる前者パターン１の方が良いと思いますよね。
そりゃあ当然です。
だって売上２０万円、３倍も違いますからね。
以上２つの理由により、悪徳不動産管理会社はATBBの公開設定であなたの空室物件を他業者は閲覧できない設定にし、自社で情報を囲い込み集客ツールにし、尚且つ売上倍増を図っているということです。
もちろん、ATBBに公開されていませんので、先ほども申し上げたように５万店舗の加盟店はあなたの空室物件の情報を知るよしもありません。
たまたま知ったところで悪徳不動産管理会社は「既に契約予定です！」とでも言っておけばいいわけで、売上を独占できるという訳ですね。
空室が埋まらない理由、お分かりいただけましたでしょうか。
不動産系のブログでここまで詳しく情報開示し、不動産屋の闇を暴露しているのは私ぐらいではないでしょうか（笑）
本当にこういうことが横行しているのか、信じるか信じないかは本当にあなた次第です。
空室で困ってる物件は、大概ATBBの公開設定で会員間設定がなされていません。
ここからは私の話を信じていただき、空室物件を１日でも早く埋めたいと考えている人だけお読みください。
次の章では情報を囲い込まれないための対策方法をお伝えいたします。
その前に１つ告知をさせてください。
もうご存じの方も多いかとは思いますが実は私、不動産経営や不動産投資の傍ら不動産業界の闇、暴露系YouTuberとしても活動しております。
不動産の売買、不動産の投資で失敗したくないという方は今のうちに上部のリンクから動画をチェックしていただき、チャンネル登録を済ませておいてくださいね！
空室物件を囲い込む悪徳不動産管理会社に対する対策とは？
オーナーさま自身で空室物件の募集が適正に行われているかどうかを確認することは不可能だとお伝えしました。
しかし、私のように不動産会社に居る人間であれば確認することは容易です。
そうです、唯一無二の対策方法は他の管理会社にATBBの掲載状況を確認してもらうということです。
不動産投資オーナーさまであれば複数社の不動産管理会社とお付き合いがあるかと思います。
現在募集中の物件情報を、ATBBで閲覧できるかどうかを教えてもらってください。
もしあなたの空室物件をATBBで確認することができないと言われた場合、今すぐ管理会社へ連絡をして、会員間への公開もしてもらうようにしてください。
まぁ私からしたら、言われる前に会員間へも情報公開して、さっさと空室埋められないような管理会社は変えたほうが良いと思いますけどね～
管理会社の仕事で一番重要なのはいち早く空室を埋めること。
オーナーさまからしたら当たり前のことなんですが、結構おざなりになっていることが多いですね。
まぁ仕方ないことかもしれません。
賃貸を担当しているのは経験が少ない新人だったりもします。
当然、自身で投資経験もないでしょうから、何が重要なのか分かっているはずがありません。
同業他業者の営業マンで、「賃貸は簡単だからまずは賃貸だな」と新人営業マンに偉そうに言ってる人がいますが、私からしたら売買よりも賃貸の方が気を使ったり、知識が必要な場面が多いなと感じています。
お客様は不動産所有者であるオーナーさまですよ。
正直、投資経験もない新卒２，３年目の新人君が賃貸管理を担当するのは、少々荷が重すぎると私は思っています。
すみませんあまり言うと愚痴になってしまいますので、この辺りで空室対策についてまとめておきますね。
まとめ
- 空室が埋まらない原因はATBBの公開設定が一般向けの設定にされている
- 会員間に募集情報を共有しないと約５万店舗の会員は空室物件の情報を認知できない
- 会員間に情報を共有しないのは管理会社の利益が減るから
- ATBBへ自身の募集物件が掲載されているかどうかを確認する方法は、他の管理会社に確認してもらう！
空室がなかなか埋まらない、適切な空室対策は正直良くわからないと思っているオーナーさまは実は多いです。
会社経営に例えると、それは売上の作り方が分からないと言っているのと同じです。
適切な空室対策は出来ている！と思っていても、実はまだまだ実行できる空室対策はあります。
管理会社にもっとAD（広告費）出ませんか？と言われたことのあるオーナーさまもいらっしゃるでしょう。
確かに一定の効果がある時も、もしかしたらあるかもしれません。
しかし、その効果は適切に管理会社がその広告費を活用したときだけであり、大概は管理会社の懐に入っているだけです（笑）
「お客さんがいないから広告宣伝費を上げよう！」
この考えは一昔前、もしくは大企業だからこそ成り立つ話しでした。
昨今のコロナ禍では、消費が冷え込み多くの企業が顧客不足に悩まされています。
だからと言って、顧客獲得をするために広告費を上げれば良いというものでは完全になくなってきています。
賃貸経営も一緒で、管理会社から言われるがままに「空室が埋まらないからお金をかける」というのは早計です。
まずは無料でできる空室対策を全て行ってください。
知らないなら調べてください。
管理会社の言いなりになっていてはだめです。
この記事を読んでいるあなたであれば、ちゃんとした効果的な空室対策に巡り合えるはずです。
既に副収入として不動産があるのはラッキーなことです。
その不動産を生かすも殺すもあなた次第。
是非、空室対策についてもう一度真剣に考えていただき、まずは本記事にある通り今日からできる対策を講じていこうではありませんか。
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今後も不動産業界の闇を暴露していきますので、ブックマークもお忘れなくお願いします。
それではまたお会いしましょう！
