家を買い替えるというのは、人生の一大イベント。しかし家の買い替えは何度も経験することではないので、わからないことも多いのではないでしょうか？
家の買い替えは、当然ながら家を売って買うこと。大きな資産が動くので、一歩間違えれば人生をも左右する「失敗」になってしまうこともあるのです。
でも実は、家の買い替えで失敗しないために必要なことってそんなに多くはありません。
結論からいってしまえば、次の3つだけなんです。
本記事ではこの3つのことを詳しく解説しますので、「家の買い替えに失敗したくない」「買い替えでより良い生活を送りたい」という方はぜひ参考にしてみてくださいね！
不動産業界の活性化・透明化を目指し、2018年仲介手数料定額制の不動産会社「イエツグ」を設立。お客様の「心底信頼し合えるパートナー」になることを目標に、良質なサービスと情報を提供している。
保有資格：宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナー技能士・住宅ローンアドバイザー・既存住宅アドバイザー・防災士
目次
家の買い替えのタイミングの合わせ方
家の買い替えは、「今住んでいる家の売却」と「新居の購入」という2つの取引をしなければなりません。それでは「売却」と「購入」、どちらを先行させるべきなのでしょうか？
・売却を先行させた場合
・購入を先行させた場合
それぞれのメリットとデメリットをみていきましょう。
売り先行による買い替えのメリット
まず今住んでいる家の売却をしてから新居を購入する場合のメリットは次のとおりです。
・今の家の住宅ローン残がある場合は、完済してから新居を購入することができる
・売却に時間をかけられるため、高額で売れる可能性が高い
今の家を売らずして新居を買えるだけの資金力があれば別ですが、「売り先行」は家の買い替えの基本的な方法です。
先に今住んでいる家を売却するので、売却金額を新居購入の費用に充てることもできますし、今の家の住宅ローンを完済してから新居のローンを組むことがないので、住宅ローンが重複することがありません。これは、売り先行の大きなメリットだといえるでしょう。
先に新居を購入してしまうと売却を焦ってしまいがちですが、売り先行にすることで売却に時間をかけることもできます。「売り急ぐ」必要がないので、価格に妥協することなく売却ができる点も「売り先行」のメリットの1つです。
売り先行による買い替えのデメリット
一方、売り先行のデメリットは、次のとおり。
・新居選びに焦ってしまう
今住んでいる家の売却を先行させて、新居の購入が引渡しまでに間に合わなければ、ご家族は住む場所がなくなってしまいますよね。この場合、賃貸住宅やマンスリーマンションなどに仮住まいしなければならない期間が生じます。
仮住まいするということは入居のための費用がかかるのはもちろん、買い替え先の新居に移り住むまでに引越しを2度しなければなりません。引越しの費用や手間も、1回分増えるということです。仮住まい期間中はゆっくりと新居を探すことができますが、賃貸中の家賃などの負担を考えれば、時間をかけられるとはいえないでしょう。
仮住まい期間をなくすためには、今住んでいる家の売却と新居の購入の引渡しを同日に合わせるという方法があります。
しかしその場合は、旧宅の引渡しまでに、新居を探して、契約して、引渡し日を合わせるという工程が必要になるので、せっかくの新居選びに時間がかけられないというデメリットがあります。
買い先行による買い替えのメリット
では続いて、新居を購入してから旧宅を売るという「買い先行」のメリットをみていきます。
買い先行のメリットは、なんといっても新居選びに時間をかけられること。売り先行と違い「売却の引渡しに合わせたい！」「仮住まい期間を短くしたい！」という事情がないので、ゆっくりと新居を探すことができます。
買い先行による買い替えのデメリット
一方、買い先行のデメリットは次のとおり。
・売却を焦ってしまう
売却金額を手にする前に新居を購入するということは、やはり前提として資金力が必要となります。ただし旧宅と新居の住宅ローンを重複させる期間を設けることで、資金力がない方も買いを先行させることは可能です。
しかし住宅ローンが重複している期間（ダブルローン）は、月々の負担が大きいのはもちろん、そもそもローン審査に通らない可能性もあります。
またダブルローンの状態は長ければ長いほど負担になりますので、売却を焦ってしまうことも買い先行のデメリットだといえるでしょう。
売却に時間をかけられないということは、売却金額で妥協する必要が出てくることも考えられるのです。
「失敗」しないためには自分にあったタイミングで買い替えを
売り先行、買い先行、同日決済、いずれのタイミングの買い替えも、一長一短です。
まずこのように譲れないことを考えて、ご自身やご家族がなにに妥協できるのか話し合い、最適なタイミングを見つけることが、家の買い替えではとても大切です。
家の買い替えにかかる諸費用を事前に把握する
不動産の売却・購入には、諸費用がかかります。
諸費用は高額なので、事前に把握することが大切です。売却金額と購入金額だけ考えていては、家の買い替えは失敗してしまいます。
ここからは、家の買い替えにかかる諸費用を解説していきます。
家の売却にかかる諸費用
まずは、今住んでいる家の売却にかかる諸費用。目安は、売却金額の4％前後と考えておきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は「売却金額×3％＋6万円」が上限と法律で決められています。
印紙税
不動産売買契約書には、売買金額に応じた印紙を貼付することが義務付けられています。
（出典：国税庁）
※2020年3月31日までの売買契約書は、表右の軽減税率が適用
抵当権抹消費用（住宅ローン残がない場合は不要）
司法書士への報酬を含めて2万円前後
住宅ローン完済手数料（住宅ローン残がない場合は不要）
5千円～5万円（金融機関による）
中古住宅購入にかかる諸費用
続いて中古住宅購入にかかる費用です。目安は購入金額の8％前後と考えておきましょう。
仲介手数料
売却と同様
印紙税
売却と同様
不動産取得税
原則「固定資産税評価額×4％」
（物件に応じた軽減税率があります）
登記費用
登録免許税と司法書士への報酬で30万円前後が一般的
火災保険（任意）
一般的な家屋で30万円前後
住宅ローンを借り入れるときの費用
印紙税（軽減税率はなし）
抵当権設定費用：借入額による
住宅ローン保証料：金融機関によりますが数十万円かかります
新築購入にかかる諸費用
新築住宅を購入する場合も中古住宅購入の諸費用と大きく変わりませんが、以下のような費用が別途かかることがあります。
新築マンション
修繕積立基金：マンションによりますが数十万円かかる場合も
新築戸建て
地盤調査・地盤改良費用
水道負担金
地鎮祭 など
買い替えの諸費用を抑えるために不動産会社を選ぶべき
家の売却には売却金額の約4％が、購入には購入金額の約8％の諸費用がかかるといわれています。
でもよく見てみると、諸費用の大部分を占めているものは売却・購入いずれも売買金額の3％を超す仲介手数料だとお気づきになったのではないでしょうか？
仲介手数料として「売買金額×3％＋6万円」を請求してくる不動産会社がほとんどですが、あくまでこの金額は法律で定められた「上限」。不動産会社を選べば、ここを節約することは可能なのです。家の買い替えは仲介手数料が2物件分請求されるわけですから、とくに仲介手数料の金額は重要だといえます。
基本的に不動産会社がやるべきことは同じ
不動産会社の重要な役割は、専門性を持って不動産取引を仲介することです。
本来なら不動産の価格が安かろうが高かろうが、「売ること」「物件を探すこと」に違いはないはずです。それにも関わらず、2,000万円の家を売るときの仲介手数料は66万円なのに対し、5,000万円の家を売るときの仲介手数料は156万円。これっておかしいと思いませんか？
これだけ仲介手数料に差があると、営業担当者は必ず物件に優劣を付けます。つまり、高い物件ほど積極的に販売活動をするということ。また、できるだけ高い物件を売りつけようとする心理が働く可能性もあるのです。
物件の価格で仲介手数料が異なるというのは、不動産会社と売主・買主の利益が相反してしまうことにつながりかねません。
「イエツグ」は仲介手数料定額制を採用している不動産会社です
弊社「イエツグ」は、仲介手数料で価格競争しようとしない不条理な不動産業界に「透明性」「圧倒的顧客目線」「不動産流通の活性化」というミッションを掲げて参入した不動産会社です。
イエツグのお客様には、住宅診断や既存住宅瑕疵保険の付帯、またハウスクリーニングを無料で提供いたしております。そして購入も売却も仲介手数料が、定額18万2,900円(税別)。お買い替えだとしても、物件金額問わず一律365,800円（税別）で仲介させていただきます。
なぜこれほどまでに仲介手数料を抑えることができるのかというと、徹底的な「無駄」の排除によるものです。
・営業活動、販促活動での無駄を省き、物件とお客様をおつなぎするための最低限のコストだけいただく
・早期成約やお客様の手間を省くためにできることを考えた結果、様々なサービスを無料で提供
この2つが相乗効果となって、低コストで早期成約できる独自の仕組みを確立しています。
まとめ
家の買い替えにおける「失敗」とは、そもそもなんでしょうか？
・思ったより手元にお金が残らなくて希望する新居が買えなかった
・タイミングを誤って無駄な仮住まい期間やダブルローン期間が生じた
「失敗」には様々なことが考えられますが、よりよい住まいに買い替えることができて、なおかつ費用面でも無駄を省くことができれば、その買い替えは「成功」といえるのではないでしょうか？
そのために必要なのは、今回お話した3つのこと。
・買い替えのタイミングを合わせる
・買い替えの諸費用を知る
・買い替えをお願いする不動産会社を見極める
弊社にご相談いただければ、お客様目線で最高の買い替えをサポートさせていただけるよう従業員一同、ご尽力いたします。
・買い替えの諸費用を知る
・買い替えをお願いする不動産会社を見極める