結論：年収600万円でも、住宅ローンは「借りられる額」と「無理なく返せる額」を分けて考える必要があります。
4,000万円や5,000万円の住宅を購入できるかは、年収だけでは決まりません。総返済負担率、既存借入、金利タイプ、管理費・修繕積立金、教育費などを一緒に確認して、家計に残るお金から逆算することが大切です。
この記事では、審査上の基準を確認したうえで、年収600万円の方が購入予算を決めるときの手順を整理します。金融機関の審査結果や税制の適用を保証するものではないため、申込み前は取扱金融機関や税務署等にも確認してください。
- 年収600万円の住宅ローン借入限度額
- 年収600万円の方の現実的な借入額
- 住宅購入時に準備すべき自己資金の決め方
目次
年収600万円の住宅ローンはいくら？審査上限と返せる額を分けて考える
金融機関が確認するのは、年収だけではありません。住宅ローン以外の借入、返済期間、金利、物件価格、勤務状況などを含めて、返済が続けられるかを審査します。
フラット35の総返済負担率は、年収400万円以上なら35％以下が基準の一つ
- 年収400万円未満：総返済負担率30％以下
- 年収400万円以上：総返済負担率35％以下
この割合には住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、分割払いやリボ払いなどが含まれます。取扱金融機関によって基準が異なる場合もあるため、35％をそのまま「安全な返済割合」と考えないでください。
年収600万円の借入額を確認する順番
- 他の借入を一覧にする：毎月返済額だけでなく、残高、完済予定、リボ残高も確認します。
- 希望する返済期間と金利タイプを決める：同じ借入額でも、期間と金利で毎月返済額・総返済額が変わります。
- 物件以外の住宅費を足す：マンションの管理費・修繕積立金、駐車場、固定資産税、火災保険なども家計に入れます。
- 金融機関のシミュレーションで確認する：試算は目安であり、融資を約束するものではありません。
フラット35公式の返済額シミュレーションでも、金利・借入額・返済期間を変えて比較できます。
年収600万円で4,000万円・5,000万円の住宅は買える？家計から逆算する
年収600万円で4,000万円や5,000万円を借りられるかは、審査条件によって変わります。仮に審査を通過できても、借入上限まで使うと生活費や将来の支出が圧迫されることがあります。
購入予算は、次の項目を一つの表にしてから決めると、数字だけが独り歩きしにくくなります。
| 確認項目 | 見るポイント | 見落としやすい費用・リスク |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 手取り収入から無理なく出せる額 | ボーナス頼み、金利上昇時の増額 |
| 既存借入 | 住宅ローン以外の毎月返済額 | リボ払い、カード分割、車のローン |
| 物件にかかる費用 | 購入後も続く固定費 | 管理費、修繕積立金、駐車場、固定資産税 |
| 購入時の現金 | 手付金・諸費用・引越し費用 | 契約後に必要となる支払いの集中 |
| 将来の支出 | 教育費、介護、住み替え、修繕 | 収入減少や家族構成の変化 |
返済負担率25％は審査基準ではない
「返済負担率は25％以内が安心」といった数字を見かけますが、家族構成や住む地域、他の固定費によって適切な水準は変わります。25％を合格ラインのように扱わず、住宅費を払った後に毎月いくら残るかで判断しましょう。
変動金利を選ぶなら、上昇時の家計も試算する
変動金利は当初の返済額が低く見えることがありますが、将来の金利や返済額が固定されるとは限りません。金利が上がった場合にも教育費や生活防衛資金を確保できるか、複数の前提で確認してください。
住宅金融支援機構の住宅ローン3つのリスク資料や、住宅ローン金利の見通しと固定・変動の選び方も参考になります。
住宅ローン控除は「借りられる額」を増やす根拠にしない
住宅ローン控除は、入居年、住宅の種類、床面積、所得、借入期間などの要件を満たす場合に利用できる税制です。控除額や期間は制度改正や住宅性能によって変わるため、過去の「年末残高の1％」「10年・13年」といった数字を現在の購入にそのまま当てはめることはできません。
控除が適用されるとしても、税額以上に戻る制度ではありません。まずは控除を使わなくても返済できる購入予算を決め、その後に適用可能性を確認してください。
国税庁「マイホームを持ったとき」で入居年の最新条件を確認し、個別の税額は税務署または税理士へ相談しましょう。
頭金がなくても買えるが、手付金・諸費用の現金は別に考える
頭金をいくら入れるかは、借入額・手元資金・将来の支出を見ながら決めます。頭金を増やせば借入額を減らせる一方、手元資金を使い切ると、引越しや修繕、病気や収入減少への備えが薄くなります。
一方、売買契約時の手付金や、仲介手数料、登記費用、印紙税、保険料、引越し費用などは、頭金とは別に準備が必要です。ローンに含められる費用の範囲や支払時期は商品・契約によって違うため、資金計画表に支払日まで書き込みましょう。
「頭金ゼロだから現金ゼロで買える」という意味ではありません。ここを混同すると、契約後に財布だけが先に本審査へ進んでしまいます。
手付金を支払う意味と相場
手付金とは、不動産の売買契約時に、買主が売主に対して支払う金銭です。不動産の売買契約から引渡しまでに買主が契約を破棄した場合、手付金は売主に没収されます。物件の引き渡しが完了すると、手付金は売買代金に充当される仕組みです。 手付金は、売買代金の5～10%程度が相場。たとえば売買代金が3,000万円であった場合の手付金は、150万～300万円となります。
諸費用は物件価格だけでなく、支払時期まで確認する
住宅購入では、物件価格以外にも仲介手数料、登記費用、印紙税、融資手数料、保証料、保険料、引越し費用などが発生します。金額は物件種別、借入先、契約内容、仲介会社によって変わるため、「物件価格の何％」だけで決めず、見積書で確認してください。
| 費用 | 確認するタイミング | 注意点 |
|---|---|---|
| 手付金 | 売買契約時 | 解除条件・充当方法を契約書で確認 |
| 仲介手数料 | 契約時・決済時など | 支払時期と金額を媒介契約で確認 |
| 登記・保険・融資費用 | 決済前後 | 司法書士、金融機関、保険会社の見積もりを確認 |
仲介手数料の支払時期や契約解除時の扱いは、仲介手数料をいつ払うか、契約時半金・決済時一括の違いも確認してください。購入前に複数の費用を並べて比較することが、借入額を膨らませすぎない近道です。
イエツグへの購入相談では、物件価格だけでなく、手付金・諸費用・毎月返済額を含めた資金計画を確認できます。審査や税務の最終判断は、取扱金融機関や税務の専門家にも確認してください。
まとめ：年収600万円の住宅ローンは「借りられる額」より「残るお金」で決める
年収600万円の場合、金融機関によっては4,000万円以上の借入を検討できる可能性があります。ただし、審査に通る金額が、家計にとって無理のない金額とは限りません。
- 総返済負担率には住宅ローン以外の借入も含まれる
- 管理費・修繕積立金・税金・保険を住宅費に含めて考える
- 住宅ローン控除は最新条件を確認し、返済計画の前提にしすぎない
- 手付金・諸費用の支払日まで含めて資金計画を作る
4,000万円か5,000万円かを先に決めるのではなく、現在の家計と将来のライフイベントから、毎月いくらなら継続して返せるかを確認しましょう。購入物件と住宅ローンの組み合わせに迷う場合は、金融機関や不動産会社へ早めに相談してください。
大手保険会社で培った知識と経験から、保険、不動産、税金、住宅ローンなど幅広いジャンルの記事を執筆・監修。
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